İpotek kendiliğinden düşer.
Haciz şerhi düşmez.
Takyidat belgesinde (удостоверение за тежести) görünen tam da odur; banka yeniden satışı onun yüzünden finanse etmez ve mülk onun yüzünden hareketsiz kalır.
İcra ihalesi (публична продан) bir sözleşme değildir. Bir şeyden sorumlu olacak satıcı yoktur, kontrol edecek noter yoktur ve herhangi bir şeyin kararlaştırılabileceği ön sözleşme yoktur. Ortada yalnızca devletin yetkili makamlarınca yapılan bir işlem vardır.
Pratik sonuç tektir ve ağırdır: karşı tarafta, mülkün durumundan ve üzerindeki haklardan sorumlu olan kimse yoktur. Olağan bir satışta satıcı istihkak ve gizli ayıplardan sorumludur; noter ise takyidatları kontrol eder ve uyarı yükümlülüğü taşır. Burada ikisi de yoktur.
Mülkiyet şu yolla tespit edilmiş olabilir: zilyetlik
Medeni Usul Kanunu (MUK; ГПК) m. 483 uyarınca özel icra memuru (ЧСИ), mülkün haciz şerhinin (възбрана) konulduğu tarihte borçluya ait olduğundan emin olduktan sonra mülkü tarif eder. Ancak kanun, güvenilir veri bulunmadığında mülkiyetin şuna göre kabul edilmesine açıkça izin verir: zilyetlik.
Yani devlet mekanizması, hakkında yalnızca birinin onu elinde tuttuğunu tespit ettiği bir mülkü satabilir. Bu maddeyi neredeyse hiç kimse okumaz. Başkasının zilyetliğinin nasıl hakka dönüştüğü: zamanaşımı yoluyla iktisap.
İndirim pazarlık konusu değil.
Kanunda yazılıdır.
İlk ihalede tekliflerin başladığı başlangıç bedeli, bilirkişi değerlemesinin %80'idir (MUK m. 485, f. 4). İhale gerçekleşmezse yeni ihale, ilk ihaledeki başlangıç bedelinin %90'ından başlar (MUK m. 494, f. 2); yani değerlemenin %72'si olur.
⚠️ Hukuk portallarının bir kısmı hâlâ %75 ve %60 yayımlıyor. Bu eski bir metindir: oran, MUK'ta Değişiklik Kanunu (ЗИД на ГПК) ile, Resmî Gazete (ДВ) sayı 86, 27 Ekim 2017 tarihli, değiştirilmiştir. Düzenleme tarihi belirtilmeyen bir hukuk portalı, kanundan birebir alıntı için kaynak değildir.
Ve neredeyse kimsenin hesaplamadığı üst sınır. MUK m. 489, f. 6 uyarınca başlangıç bedelinin üzerinde %30'dan fazla bir teklif geçersizdir. Başlangıç %80 ise bu, tekliflerin yasal olarak şu seviyeye çıkabileceği anlamına gelir: değerlemenin %104'ü.
Yasal %20'lik indirim, tek bir rakip teklif verenle ortadan kalkar. Her teklif veren yalnızca bir teklif hakkına sahip olduğu için, başkasının teklifine karşılık verme imkânı yoktur.
Sınır: ilk ipotek
Doğru olgu, Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu (ЗЗД) m. 175, f. 1'dir: icra ihalesinin yapılmasıyla mülk üzerindeki tüm ipotekler ile şu haklar sona erer: ilk ipotekten sonra kurulan tüm ayni haklar. Yanlış sonuç ise “demek ki mülk temiz çıkıyor” sonucudur.
Hükmün içinde zaman bakımından bir sınır vardır. İlk ipotekten sonrası düşer. Ondan öncesi kalır. Ebeveynin intifa hakkı, tescilli uzun süreli kira, komşu mülk lehine irtifak hakkı: ilk ipotekten önce kurulmuşlarsa icra ihalesinden sağ çıkar ve alıcıyı bağlar.
Bu da nadir değildir. Borçlunun konutu, kendisinin ve yakınlarının başka konutu yoksa haczedilemez; ancak mülk üzerinde alacaklı lehine ipotek varsa bu koruma ortadan kalkar. Yani icra ihalesine gelen hemen her konut ipotekliydi; ilk ipotek ise nadiren sicil kaydındaki ilk tescilli belgedir.
Kiranın kendi rejimi vardır: ilk ipotekten sonra tescil edilmişse karşı çıkılamaz ve zilyetliğe geçirme kiracıya karşı da yürür. İlk ipotekten önce tescil edilmişse alıcıyı tüm süresi boyunca bağlar. Tescilsiz ama güvenilir tarihli ise bir yıla kadar bağlar. İntifa hakkının içeriden nasıl göründüğü: intifa hakkı tescilli mülk.
⚠️ Uygulama için en önemlisi: MUK m. 487, f. 1 uyarınca ihale ilanı; sahibini, tanımı, mülkün ipotekli olup olmadığını, sınırlı ayni hak, tescilli dava dilekçesi, haciz şerhi ve kira sözleşmesi bulunup bulunmadığını, başlangıç bedelini ve tarihleri belirtmelidir. Ancak yalnızca var olup olmadıklarını belirtir, ipoteğe göre ne zamandan beri var olduklarını değil. Özel İcra Memurları Odası (КЧСИ) portalındaki Varna'ya ait en yeni iki ilanda, 4 Eylül 2026'da yapılan kontrolde takyidat alanı boştur.
Konunun en pahalı
yanlış anlaşılması.
Hukuk sitelerinin yarısı, haciz şerhlerinin resen kaldırıldığını ya da ihale kararının kesinleşmesiyle silindiğini yazar. İkisi de yanlıştır; alıntılanan metin ise haciz şerhlerinden hiç söz etmez.
Yüksek Kasasyon Mahkemesi (Върховен касационен съд) açıkça karar verdi: tescilli haciz şerhleri icra ihalesinden sonra silinmez, kanunda açıkça öngörülen haller dışında (Medeni ve Ticari Daireler Genel Kurulu (ОСГТК) tarafından 10 Temmuz 2018'de verilen 1/2015 sayılı Yorum Kararı (ТР), m. 3).
Nedeni korumadır: haciz şerhi, satış düşer ve mülk borçluya dönerse alacaklıyı korur. Silinmesini talep etme yetkisi, haciz şerhini koyan makam veya kişidedir; alıcı bu sıfatıyla yetkili değildir. Alıcı, ihale kararının kesinleşmesinden sonra kayıt hâkimine (съдия по вписванията) başvurabilir, ancak kendi riski altında ve işlemin sona erdiğini, tatmin edilmemiş alacaklı kalmadığını ispatlamak ona düşer.
Sonuç teorik değil, finansaldır. Haciz şerhi sicil kaydında durdukça hiçbir banka yeniden satışı finanse etmez ve hiçbir alıcı böyle bir takyidat belgesi karşılığında ödeme yapmaz. Alıcı, satamayacağı bir şeyin sahibidir.
İki hafta, özkaynakla
Teminat (задатък), başlangıç bedelinin %10 'udur; teklif verilmeden önce yatırılır ve ödenmezse kaybedilir. Her teklif veren yalnızca bir teklif hakkına sahiptir. Bedelin tamamının yatırılma süresi 14 gündür ve ihalenin bitiminden itibaren sayılır. İlk teklif veren ödemezse sıradaki teklif veren için kanun bir haftada kalmıştır, çünkü 2017'deki uzatma sırasında oradaki düzeltme atlanmıştır.
Bankanın pratikte neden devre dışı kaldığı buradan gelir. Konut kredisinde (ipotek) zincir; imza, tescil, tescilli takyidat belgesi ve kullandırımdan oluşur ve yalnızca işlemden sonra beş ila on iş günü sürer. Burada, bedelin tamamı ödenmeden önce üzerine ipotek kurulabilecek bir işlem yoktur. Banka, ihalenin hangi tutara ulaşacağının önceden bilinmediği, süresinin on dört takvim günü olduğu ve mülkte haciz şerhi kalabileceği bir alımı finanse etmek zorunda kalırdı.
Bu yüzden icra ihalesi, pratikte özkaynağı olan alıcıların pazarıdır. Mülk yüzde yirmi indirimlidir ama iki hafta içinde nakit ödenir. İki cümle tek cümledir. Olağan zincirin nasıl işlediği: konut kredisi (ipotek).
Her şeyi ödediniz
ve henüz malik değilsiniz.
MUK m. 496, f. 2 uyarınca alıcı, ihale kararının (постановление за възлагане) kesinleştiği günden itibaren haklara sahip olur. Ödemeden itibaren değil, kararın kendisinden de değil. Bedelin tamamının yatırılması ile mülkiyet arasında iki haftalık bir itiraz süresi vardır; itiraz edilirse belirsiz bir süre, çünkü kanun bölge mahkemesine süre koymaz.
Edinim ayrıca türevdir: “borçlunun sahip olduğu tüm haklar”. Borçlu bir pay sahibiyse pay alırsınız. Hiçbir şeye sahip değilse hiçbir şey alırsınız. Paylı mülkiyette MUK m. 500 uyarınca yalnızca borçlunun payı satılır; yani yabancılarla paydaş olursunuz.
Sonradan borçlunun malik olmadığı anlaşılırsa, MUK m. 499 alıcıya yatırılan bedeli geri isteme hakkı verir. Geri dönüş yolu vardır, ama mülkiyet davasından, kesinleşmiş karardan, ayrı bir icra belgesinden ve tahsilattan geçer. Özel icra memurunun harcı, yerel vergi ve tadilata yapılan harcama bu yoldan hiç kimse tarafından iade edilmez.
Zilyetliğe geçirme (въвод във владение), mülkü elinde tutan her kişiye karşı yürür ve o kişi yalnızca mülkiyet davasıyla savunma yapabilir. Ancak zilyetliğe geçirme için süre yoktur: kanun bunun yapılacağını söyler, ne zaman yapılacağını söylemez. Ayrıca ilk ipotekten önceki intifa hakkı ya da kira gibi karşı çıkılabilir bir dayanağı olan kişiye karşı zilyetliğe geçirme hiçbir işe yaramaz.
Mülk daha ucuz. Gün daha pahalı.
Fiyatın üzerindeki masrafların tamamı alıcıya aittir: ihale kararı için harç satış bedelinin %1,5'i (üst sınır 1 533,88 EUR) artı KDV; edinim sırasında yerel vergi Varna için %3, tescil %0,1 ve mülk kullanılıyorsa zilyetliğe geçirme %1 artı KDV.
Aynı mülk, aynı fiyat: Varna'da 100 000 EUR. İcra ihalesiyle: 4 900 EUR, yani %4,90. Zilyetliğe geçirmeyle: 6 100 EUR, yani %6,10. Noter işlemiyle: 3 665 EUR, yani %3,67. Fark, noter işlemi lehine 1 234,51 EUR; zilyetliğe geçirmeyle 2 434,51 EUR.
Nedeni ihale kararı harcıdır: fiyatın %1,5'i, üst sınırdan sonra bile aynı fiyat için noter harcından fazladır. Oranla ilgili beklentiyi tersine çeviren bir ayrıntı daha: Varna'da yerel vergi %3'tür, yani yasal azami oran; belediye meclisi kararıyla yükseltilmiştir. Genel makalelerde çıkan %2,5 sayısı Varna'ya ait değildir.
Başlangıç bedeliyle alındığında indirimden ne kadarının kaldığı: ilk ihalede yaklaşık %16, yeni ihalede yaklaşık %33. Yasal tavana kadar teklif verildiğinde ise değerlemenin %8,6 üzerineçıkarsınız. Bir mülk için beş farklı sayının nasıl doğduğu: gerçek fiyat.
175 / 1 444.
Ülkede ikinci sırada.
Özel İcra Memurları Odası portalının 4 Eylül 2026 tarihli görüntüsü: ülke genelinde toplam 1 444 ilan edilmiş mülk, bunlardan Varna 175, karşılığında Burgas için 137, Plovdiv için 50 ve Sofia şehri için 38. Varna'da Sofia şehrinden 4,6 kat daha fazla ilan var.
⚠️ Sayı bir günün görüntüsüdür, yıllık hacim değildir: ilan edilen mülkler sürekli değişir. Ama büyüklük mertebesi yeterince şey söyler: bu bir egzotik durum değil, şehirde herhangi bir günde yaklaşık yüz yetmiş mülkü olan paralel bir pazardır.
Ve kaynakların sistematik olarak karıştırdığı üç süre. Başlangıç bedeli: portalların bir kısmı %75 veriyor, geçerli olan %80'dir. Ödeme süresi: bir hafta veriyorlar, kanun 2017'den beri iki hafta veriyor. İhale kararına itiraz süresi: portalların bir kısmı bir hafta veriyor, kanun 2019'dan beri iki hafta veriyor.
Ayrıca ilandan görünmeyen bir vergi farkı: KDV Kanunu (ЗДДС) kapsamında kayıtlı borçlu için vergi fiyata dahildir. Kayıtlı kişi vergi kredisi kullanır, gerçek kişi kullanamaz. Aynı mülk ve aynı fiyat için şirket ile gerçek kişi farklı gerçek fiyat öder ve fark %20'ye kadar çıkar. Bu özellikle stüdyo daireler, ticari birimler ve park yerlerinde sık görülür.
Sık sorulan sorular
İcra ihalesinde tüm takyidatlar düşer mi?
Hayır. Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu m. 175, f. 1 uyarınca icra ihalesinin yapılmasıyla mülk üzerindeki tüm ipotekler ve ilk ipotekten sonra kurulan ayni haklar sona erer. İlk ipotekten önce kurulan haklar kalır ve alıcıyı bağlar. İcra ihalesine gelen hemen her konut ipotekli olduğundan, ilk ipoteğin her zaman bir tarihi vardır ve ondan önce tescil edilen her şey ihaleden sağ çıkar.
İcra ihalesiyle haciz şerhi silinir mi?
Hayır. Yüksek Kasasyon Mahkemesi Medeni ve Ticari Daireler Genel Kurulu'nun 10 Temmuz 2018'de verdiği 1/2015 sayılı Yorum Kararı ile, tescilli haciz şerhlerinin icra ihalesinden sonra, kanunda açıkça öngörülen haller dışında silinmediği kabul edilmiştir. Silinmesini talep etmeye yetkili olan, haciz şerhini koyan makam veya kişidir; alıcı bu sıfatıyla yetkili değildir. Haciz şerhi sicil kaydında durdukça mülk fiilen satılamaz ve finanse edilemez.
İcra ihalesiyle alınan mülk konut kredisiyle (ipotek) satın alınabilir mi?
Pratikte çok zordur. Bedelin tamamının yatırılma süresi, ihalenin bitiminden itibaren on dört gündür; konut kredisinde ise ipoteğin tescili ve kullandırım işlemden sonra gerçekleşir. Burada, bedelin tamamı ödenmeden önce üzerine ipotek kurulabilecek bir işlem yoktur. Üstelik ihalenin hangi tutara ulaşacağı önceden bilinmez ve mülkte tescilli haciz şerhi kalabilir. Bu yüzden icra ihalesi, pratikte özkaynağı olan alıcıların pazarıdır.
Teklifler hangi bedelden başlar ve nereye kadar çıkabilir?
İlk icra ihalesinde başlangıç bedeli bilirkişi değerlemesinin %80'i, yeni ihalede ilk ihaledeki başlangıç bedelinin %90'ıdır; yani değerlemenin %72'si. Başlangıç bedelinin %30'undan fazla üzerindeki teklif geçersizdir; yani %80'den başlandığında teklifler yasal olarak değerlemenin %104'üne kadar çıkabilir. Yasal indirim, tek bir rakip teklif verenle ortadan kalkar.
Bir belge, teminattan önce
Bir takyidat belgesi çıkarın ve iki şeye bakın: tescilli haciz şerhi var mı ve ilk ipoteğin tarihi hangisi. Ondan önce tescil edilen her şey sizin sorununuz olarak kalır ve ihale ilanı bunu size söylemez. Teminat %10'dur ve kaybedilir; yani kontrolün maliyeti, hatanın maliyetinden iki mertebe daha düşüktür.
İlanı ve sicil kaydını bize gönderin. Hangi takyidatların düştüğünü, hangilerinin kaldığını ve mülkün sizin olduğu günün maliyetini geri bildiririz.
Bu içerik hukuki tavsiye değildir ve belirli bir ihaleye katılım için öneri de değildir. Somut durum bir avukat tarafından kontrol edilir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.