Anunțați 115 900.
În cont intră 105 202.
Între cele două nu există nicio înșelăciune, ci opt rânduri, fiecare dintre ele normal și legal luat separat.
Între prețul anunțat și banii din cont se află opt rânduri
Un apartament cu două camere în cartierul Vinitsa. Mediana anunțurilor active este 115 900 EUR, la aproximativ 1 654 EUR pe metru pătrat, iar în spatele acestei cifre stau 465 de anunțuri, cel mai mare eșantion pentru un apartament cu două camere din întregul oraș.
Vânzătorul socotește 115 900. În cont îi intră, într-o zi cu totul obișnuită, aproximativ 105 202 EUR, iar dacă imobilul are ipotecă cu o datorie rămasă de 38 000 EUR, suma efectiv încasată scade și mai mult. Diferența este de 10 698 EUR la un preț pe care el însuși l-a anunțat.
Aici nu există înșelăciune și nu există taxe ascunse. Există opt rânduri, fiecare dintre ele normal, legal și previzibil luat separat, și tocmai de aceea nimeni nu le adună dintr-o dată. Unele sunt procente, altele sunt sume fixe, iar două dintre ele sunt ori zero, ori uriașe, și tocmai despre acestea vânzătorii întreabă cel mai rar în prealabil.
Acest articol le parcurge pe toate opt. Nu pentru ca dumneavoastră să le ocoliți, ci pentru că totalul lor se hotărăște înainte de anunț, nu după antecontract.
Începem cu rândul nostru, pentru că despre el se întreabă întotdeauna
Mai întâi lămurim rândul care suntem noi, ca să nu apară la final ca o surpriză.
Comisionul nostru de agent imobiliar este de 3 la sută, de la o parte. La prețul convenit de 108 946 EUR din exemplul de bază, acesta înseamnă 3 268 EUR.
Îl scriem aici, la început și cu cifra, dintr-un motiv simplu. Orice tăcere asupra acestui rând lucrează împotriva noastră, nu în favoarea noastră: vânzătorul care descoperă suma în antecontract o trăiește ca pe o surpriză, iar surpriza este cea care strică încrederea, nu mărimea. Ce intră exact în aceste trei procente am descris în Comisionul agentului.
Și fiindcă am început cu cifrele, iată și comparația incomodă, care se va repeta mai jos. Comisionul este de 3 puncte, despre care se întreabă întotdeauna, înainte de semnarea contractului. Reducerea la negociere, despre care va fi vorba în secțiunea următoare, este de 6 puncte în același exemplu și trece fără comentarii, pentru că nu vine cu factură.
Cele două rânduri sunt plătite de aceeași persoană, din aceeași sumă. Disputa se poartă însă numai asupra unuia.
Cel mai mare rând nu are tarif și nu este o impunere
Reducerea la negociere reprezintă aproximativ 65 la sută din întreaga diferență dintre așteptare și cont în exemplul de bază. Nu este taxă, nu este impozit și nu figurează în lista de prețuri a nimănui.
Cifrele publicate pentru piață sunt două și nu sunt comparabile, de aceea sunt citate separat. Potrivit unui studiu al „Adres Nedvizhimi Imoti” din iulie 2026, 54 la sută dintre vânzători au făcut un compromis la preț în ultimele șase luni, în valoare de 2 până la 10 la sută din valoarea ofertei. Potrivit unui studiu separat al „Imoteka” din 30 iulie 2026, aproximativ 40 la sută au dat o reducere de până la 10 000 EUR, de obicei între 5 000 și 10 000 EUR. Metodologii diferite, mărimi diferite, și niciunul dintre cele două nu publică eșantionul și perioada.
Mult mai importantă decât procentul este calificarea pe care autorul primei cifre o dă odată cu ea: reduceri de până la 10 la sută se fac numai la prețuri peste nivelul pieței și formate greșit, adesea de către vânzători care trăiesc cu euforia anilor precedenți.
Adică reducerea nu este o impunere a pieței pe fiecare tranzacție. Este prețul unui preț de pornire greșit.
Și are un calendar. Președintele consiliului de conducere al Asociației Naționale Imobiliare (НСНИ) formulează limita astfel: până în a paisprezecea zi de la apariția pe piață este vârful cererii pentru imobil, iar dacă până atunci nu există solicitări, prețul este pus greșit și imobilul este supraevaluat. Pentru comparație, portalul Zimoti indică pentru Varna aproximativ 33 de zile până la tranzacție pentru primul trimestru al anului 2026, fără o metodologie publicată.
Aritmetica este brută: șase la sută din 115 900 EUR înseamnă 6 954 EUR, iar jumătate de an de așteptare cu un anunț supraevaluat costă aceiași bani plus timpul. De ce rămâne un imobil nevândut am analizat în De ce rămâne imobilul nevândut.
Un rând despre care vânzătorul află la notar
Art. 186 din Legea obligațiilor și contractelor (ЗЗД) spune că cheltuielile pentru contract și celelalte cheltuieli legate de transferul proprietății sunt în sarcina cumpărătorului, cu excepția vânzării de imobile, la care cheltuielile se suportă de părți în mod egal.
Adică, potrivit legii, jumătate din taxa notarială revine vânzătorului. În practică, cumpărătorul o preia aproape întotdeauna, dar aceasta este o înțelegere, nu o regulă, și locul ei este în antecontract. Un vânzător care nu a citit acest articol intră în negocieri fără să știe că cedează ceva. Un cumpărător care l-a citit intră cu un argument.
Taxa în sine nu se negociază: este după o scală din Tariful taxelor notariale, aplicată la valoarea mai mare dintre prețul convenit și evaluarea fiscală, plus TVA. În exemplul de bază jumătatea este de aproximativ 293 EUR.
Și aici există un rând care nu apare în aproape niciun calculator online. Dacă notarul întocmește proiectul actului notarial, se datorează o a doua taxă în cuantumul integral al celei dintâi. Conform art. 186 ЗЗД, jumătate din această dublare revine tot vânzătorului, adică 293 EUR devin 587 EUR.
Suma este mică în raport cu tranzacția și tocmai de aceea este neplăcută. Disputa pentru ea se poartă în ziua de la notar, în fața tuturor, pentru bani pe care nimeni nu i-a prevăzut.
La aceste rânduri se adaugă și documentele: setul complet de verificări și certificate costă sub 30 EUR. Neglijabil, dar niciodată zero.
Două rânduri care sunt ori zero, ori uriașe iar primul este impozitul
Impozitul este rândul pentru care există cea mai răspândită greșeală din întreaga temă, și aceasta este un singur cuvânt.
Art. 13 alin. (1) pct. 1 litera „a” din Legea privind impozitul pe venitul persoanelor fizice (ЗДДФЛ) scutește venitul din vânzarea unui singur imobil locuință, dacă între dobândire și vânzare au trecut mai mult de trei ani. Litera „b” scutește până la două imobile, indiferent de tipul lor, la mai mult de 5 ani, cele agricole și forestiere fiind în afara acestei numărări.
Cuvintele „un singur” nu înseamnă „primul”. Înseamnă unul pe an fiscal.
Un vânzător care își vinde locuința în martie, deținută de opt ani, și un al doilea apartament în noiembrie, deținut de patru ani, crede de obicei că ambele sunt scutite, „pentru că amândouă au peste trei ani”. Nu sunt. Prima vânzare este curată, a doua este impozabilă integral, iar la un câștig de 30 000 EUR acesta înseamnă 2 700 EUR, descoperiți abia în aprilie anul următor, când banii au fost de mult cheltuiți.
Există și extrema opusă. Un imobil primit prin donație și vândut repede este impozitat la preț de dobândire zero, adică impozitul se calculează la întregul preț de vânzare: la 108 946 EUR acesta înseamnă aproape 9 805 EUR. Dar același imobil primit prin donație, deținut peste trei ani și singura locuință vândută în an, este neimpozabil exact ca unul cumpărat. Donația nu este o capcană în sine, ci în combinație cu graba.
Și al treilea punct: alin. (5) retrage întreaga scutire pentru veniturile din activitate economică în calitate de comerciant. Unde trece granița dintre un proprietar care vinde și un comerciant nu se decide după numărul de tranzacții, ci după aprecierea administrației fiscale și a instanței. De aceea întrebarea se pune înainte de a doua tranzacție, nu după a cincea. Întregul mecanism al impozitului l-am descris în Impozit la vânzarea unui imobil.
Al doilea este ipoteca
și are două capcane distincte
Prima capcană este pur contabilă. Datoria rămasă față de bancă nu este o cheltuială a tranzacției. Sunt bani străini, care nu au fost niciodată ai vânzătorului. Apare în calcul doar pentru că este cea mai mare în valoare absolută și pentru că vânzătorii o tratează în mod obișnuit ca pe o reducere a prețului. De aceea calculul se citește pe două etaje: mai întâi netul din tranzacție, apoi ce rămâne după bancă.
A doua capcană este mai scumpă, pentru că este calendaristică. Achitarea datoriei nu radiază înscrierea. Un vânzător care a achitat creditul în urmă cu patru ani este de obicei convins că imobilul este curat. Ipoteca rămâne înscrisă, iar radierea este o acțiune separată, care cere acordul băncii.
Radierea în sine costă sub 200 EUR. Prețul greșelii nu este în tarif, ci în zile: căutarea unui angajat care să semneze acordul pentru un credit închis cu ani în urmă, legalizarea notarială, depunerea, termenul. În acest timp, un cumpărător cu credit ipotecar nu poate debloca fondurile, pentru că certificatul de sarcini trebuie să arate doar ipoteca lui. Tranzacția nu cade, ci se mută, iar avansul (arvuna) are termen. Cum decurge o tranzacție cu ipotecă înscrisă am descris în Vânzarea cu ipotecă.
Renovarea „pentru vânzare” este o cheltuială imediată iar venitul din ea este neconfirmat
Ultimul rând este și cel mai adesea voluntar.
Potrivit listelor de prețuri din Varna pentru 2026, o renovare de împrospătare costă aproximativ 120 până la 220 EUR pe metru pătrat, adică un ordin de mărime între 8 400 și 15 400 EUR pentru 70 m². La celălalt capăt, doar vopsitul cu lavabilă și doar manopera, costă aproximativ 1 000 EUR, iar cu glet fin peste 2 600 EUR, înainte de materiale.
Problema nu este suma. Problema este că nimeni nu poate spune cât din ea se recuperează.
Nu există un studiu bulgar cu metodologie descrisă privind randamentul renovării la revânzare. Cifrele care circulă prin articolele pe temă vin de pe piețe străine și sunt reluate fără metodologie, adică nu sunt aplicabile unui apartament din Varna.
Ceea ce este sigur este direcția fluxului de bani. Fondurile investite intră în calcul ca o cheltuială imediat și integral. În preț intră doar în măsura în care le recunosc două persoane: cumpărătorul și evaluatorul băncii, care se uită la stare, nu la facturi. Când merită și când nu am analizat în Renovare sau imobil finisat.
Calculul nu depinde de cartier
și aceasta este vestea bună
Dacă trecem aceleași rânduri prin cinci secțiuni diferite ale pieței din Varna, în aceleași ipoteze (reducere de 6 la sută, comision de 3 la sută fără TVA, jumătate de taxă notarială cu TVA, documente, fără impozit, fără renovare, fără ipotecă), rezultă ceva neașteptat de ordonat.
Un apartament cu două camere în Kaysieva Gradina, anunțat la 103 000 EUR: rămân 90,9 la sută. Un apartament cu două camere în Vinitsa, la 115 900 EUR: 90,9 la sută. Un apartament cu trei camere în Vladislavovo, la 129 990 EUR: 90,9 la sută. Un apartament cu trei camere în Chaika, la 259 000 EUR: 91,0 la sută. Un apartament cu trei camere în Centru, la 280 000 EUR: 91,0 la sută.
Prețurile diferă de 2,7 ori, iar coloana din dreapta abia se mișcă. Motivul este mecanic: cele două rânduri mari sunt procente, iar cele fixe sunt atât de mici încât nu se văd.
Adică calculul de bază al vânzătorului este previzibil și se face dinainte. Imprevizibile sunt celelalte două: impozitul și ipoteca, adică exact cele care depind de data dobândirii, de numărul de tranzacții din an și de starea înscrierii din registru, nu de cartier.
Încă o cifră pentru același rând. Fără reducere, cele cinci secțiuni dau între 96,7 și 96,8 la sută. Întreaga dispută despre „comisionul mare” se poartă asupra unui pic peste trei puncte procentuale, în timp ce cele șase puncte de reducere trec fără comentarii.
De aceea tema nu se încheie cu un calculator. Se încheie cu o dată și o întrebare: când a fost dobândit imobilul și s-a vândut un alt imobil în același an. Răspunsul la această întrebare mută mai mulți bani decât tot restul listei.
Întrebări frecvente
Cât rămâne vânzătorului din prețul anunțat?
În aceleași ipoteze (reducere la negociere de 6 la sută, comision de agent de 3 la sută fără TVA, jumătate din taxa notarială cu TVA conform art. 186 din Legea obligațiilor și contractelor, plus documente, fără impozit și fără ipotecă) rămân între 90,9 și 91,0 la sută din prețul anunțat. S-a verificat pe cinci secțiuni ale pieței din Varna, cu prețuri de la 103 000 până la 280 000 EUR, adică rezultatul aproape nu depinde de cartier și de mărimea tranzacției. Motivul este mecanic: cele două rânduri mari sunt procente, iar cele fixe sunt prea mici ca să se vadă. Fără reducere, aceleași rânduri dau între 96,7 și 96,8 la sută.
Cine plătește taxa notarială la vânzarea unui imobil?
Conform art. 186 din Legea obligațiilor și contractelor, cheltuielile pentru contract la vânzarea de imobile se suportă de părți în mod egal. În practică, cumpărătorul preia aproape întotdeauna întreaga taxă, dar aceasta este o înțelegere, nu o regulă, și locul ei este în antecontract. Taxa în sine nu se negociază, pentru că este după o scală din Tariful taxelor notariale, aplicată la valoarea mai mare dintre prețul convenit și evaluarea fiscală, plus TVA. Dacă notarul întocmește proiectul actului notarial, se datorează o a doua taxă în cuantumul integral al celei dintâi, iar conform aceluiași articol jumătate din dublare revine tot vânzătorului.
Când nu datorează vânzătorul impozit pe vânzare?
Conform art. 13 alin. (1) pct. 1 litera „a” din Legea privind impozitul pe venitul persoanelor fizice, venitul din vânzarea unui singur imobil locuință nu se impozitează dacă între dobândire și vânzare au trecut mai mult de trei ani, iar conform literei „b” nu se impozitează venitul din vânzarea a până la două imobile la mai mult de cinci ani. Cuvintele „un singur” înseamnă unul pe an fiscal, nu primul în general, adică a doua vânzare a unei locuințe în același an calendaristic este impozabilă, oricât de mult a fost deținut imobilul. Separat, nu se impozitează veniturile din vânzarea bunurilor dobândite prin moștenire și testament, precum și a bunurilor restituite. Scutirea nu se aplică veniturilor din activitate economică în calitate de comerciant.
Cât costă radierea unei ipoteci vechi și de ce este importantă?
Radierea în sine costă sub 200 EUR. Este importantă pentru că achitarea datoriei nu radiază înscrierea: ipoteca rămâne în registru până când se face o acțiune separată, cu acordul băncii. Cât timp rămâne înscrisă, un cumpărător cu credit ipotecar nu poate debloca fondurile, pentru că certificatul de sarcini trebuie să arate doar ipoteca lui. Cheltuiala este mică, dar termenul nu este: căutarea unui angajat care să semneze acordul pentru un credit închis cu ani în urmă, legalizarea notarială și depunerea cer timp, iar avansul (arvuna) din antecontract are termen.
Anunțați un imobil în această toamnă?
Începeți de la o dată.
Verificați când ați dobândit imobilul și dacă ați vândut un alt imobil în același an calendaristic. Deschideți și înscrierea din registru: un credit achitat nu înseamnă o ipotecă radiată. Aceste două verificări mută mai mulți bani decât toate celelalte rânduri la un loc.
Trimiteți-ne actul notarial și restul de credit. Vă returnăm cele opt rânduri cu cifre pentru cazul dumneavoastră, inclusiv comisionul nostru de 3 la sută, și suma care vă intră efectiv în cont. Dacă rândul fiscal este la limită, vă vom spune că răspunsul este pentru un contabil, nu pentru un agent imobiliar.
Materialul este o informare generală la decembrie 2026, nu este consultanță fiscală sau juridică. Calculele sunt exemplificative, în ipoteze indicate expres, și nu constituie o ofertă.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.