115 900 ilan ediyorsunuz.
Hesabınıza 105 202 giriyor.
Aradaki fark hile değil: her biri tek başına normal ve yasal olan sekiz kalem.
İlan fiyatı ile hesaba giren para arasında sekiz kalem var
İki odalı daire, Vinitsa mahallesi. Aktif ilanların medyanı 115 900 EUR, metrekare başına yaklaşık 1 654 EUR; bu rakamın arkasında 465 ilan var, tüm şehirde iki odalı daireler için en büyük örneklem.
Satıcı 115 900 hesaplar. Tamamen normal bir günde hesabına yaklaşık 105 202 EUR girer; mülkte kalan borcu 38 000 EUR olan bir ipotek varsa, fiilen eline geçen tutar daha da düşer. Fark, kendisinin ilan ettiği fiyat üzerinden 10 698 EUR'dur.
Burada ne hile var ne gizli ücret. Her biri tek başına normal, yasal ve öngörülebilir olan sekiz kalem var ve tam da bu yüzden kimse hepsini bir araya toplamıyor. Bir kısmı yüzde, bir kısmı sabit tutar; ikisi ise ya sıfır ya çok büyük ve satıcıların önceden en az sordukları da tam olarak bu ikisi.
Bu yazı sekizini de ele alıyor. Onlardan kaçınmanız için değil; toplamları ilandan önce belirlenir, ön sözleşmeden sonra değil.
Kendi kalemimizle başlıyoruz, çünkü hep o sorulur
Önce bizim olduğumuz kalemi netleştiriyoruz ki sonunda sürpriz olarak karşınıza çıkmasın.
Emlak danışmanı komisyonumuz tek taraftan %3'tür. Ana örnekteki 108 946 EUR'luk anlaşılan fiyat üzerinden bu 3 268 EUR eder.
Bunu burada, en başta ve rakamla yazıyoruz; sebebi basit. Bu kalemin sessizce geçilmesi bizim aleyhimize işler, lehimize değil: tutarı ön sözleşmede fark eden satıcı bunu sürpriz olarak yaşar ve güveni bozan şey tutar değil, sürprizdir. Bu yüzde 3'ün tam olarak neleri kapsadığını Emlak danışmanı komisyonu yazımızda anlattık.
Rakamlarla başladığımıza göre, aşağıda tekrar edecek olan rahatsız edici karşılaştırmayı da verelim. Komisyon 3 puan; sözleşme imzalanmadan önce hep sorulan da bu. Bir sonraki bölümde değineceğimiz pazarlık indirimi aynı örnekte 6 puan ve fatura ile gelmediği için yorumsuz geçer.
İki kalem de aynı kişi tarafından, aynı tutardan ödenir. Ancak tartışma yalnızca birinin üzerinde yapılır.
En büyük kalemde tarife yok ve bir vergi de değil
Pazarlık indirimi, ana örnekte beklenti ile hesap arasındaki toplam farkın yaklaşık %65'i kadardır. Ne harçtır, ne vergidir, kimsenin fiyat listesinde de yoktur.
Piyasa için yayımlanmış iki rakam var; bunlar kıyaslanabilir değildir, bu yüzden ayrı ayrı alıntılanır. “Adres Nedvizhimi Imoti” (Адрес Недвижими имоти) şirketinin Temmuz 2026 tarihli araştırmasına göre satıcıların %54'ü son altı ayda fiyattan, ilan değerinin %2 ila %10'u oranında taviz vermiştir. “Imoteka” (Имотека) tarafından yapılan ayrı bir araştırmaya göre (30 Temmuz 2026) yaklaşık %40'ı 10 000 EUR'ya kadar indirim yapmış, genellikle 5 000 ile 10 000 EUR arasında. Farklı yöntemler, farklı büyüklükler ve ikisi de örneklemi ve dönemi yayımlamıyor.
Yüzdeden çok daha önemli olan, ilk rakamın yazarının onunla birlikte verdiği niteliktir: %10'a kadar indirimler yalnızca piyasa üstü ve yanlış belirlenmiş fiyatlarda yapılır, çoğu zaman önceki yılların coşkusuyla yaşayan satıcılar tarafından.
Yani indirim, her işlemin üzerindeki bir piyasa vergisi değildir. Yanlış belirlenmiş bir başlangıç fiyatının bedelidir.
Bunun bir takvimi de var. Ulusal Gayrimenkul Derneği'nin (НСНИ) yönetim kurulu başkanı sınırı şöyle koyuyor: mülke talebin zirvesi piyasaya çıkışın on dördüncü gününe kadardır; o zamana kadar soru gelmiyorsa fiyat yanlış konmuş ve mülk fazla değerlenmiş demektir. Karşılaştırma için Zimoti portalı Varna için 2026'nın ilk çeyreğinde işleme kadar yaklaşık 33 gün veriyor, yayımlanmış bir yöntem olmadan.
Aritmetik sert: 115 900 EUR'nun %6'sı 6 954 EUR'dur ve fazla değerli bir ilanı yarım yıl beklemek aynı parayı artı zamanı kaybettirir. Bir mülkün neden satılmadan kaldığını Mülk neden satılmadan kalıyor yazısında ele aldık.
Satıcının noterde öğrendiği kalem
Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun (Закон за задълженията и договорите) 186. maddesi, sözleşme giderlerinin ve mülkiyetin devriyle ilgili diğer masrafların alıcıya ait olduğunu söyler, gayrimenkul satışı hariç; orada giderler taraflarca eşit olarak ödenir.
Yani kanunen noter harcının yarısı satıcıya aittir. Uygulamada alıcı bunu hemen hemen her zaman üstlenir, ama bu bir anlaşmadır, kural değil; yeri de ön sözleşmedir. Bu maddeyi okumamış bir satıcı, bir şeyden vazgeçtiğini bilmeden pazarlığa girer. Okumuş bir alıcı ise elinde bir argümanla girer.
Harcın kendisi pazarlık konusu değildir: Noter Harçları Tarifesi'ndeki (Тарифа за нотариалните такси) ölçeğe göre, kararlaştırılan fiyat ile vergi değerinden yüksek olanı üzerinden, artı KDV hesaplanır. Ana örnekte yarısı yaklaşık 293 EUR'dur.
Ve burada neredeyse hiçbir çevrimiçi hesaplayıcıda yer almayan bir kalem daha var. Noter noter senedi taslağını hazırlarsa, birincisinin tam tutarında ikinci bir harç ödenir. ЗЗД md. 186 uyarınca bu ikilemenin yarısı yine satıcıya aittir, yani 293 EUR, 587 EUR olur.
Tutar işlemin yanında küçüktür ve tam da bu yüzden rahatsız edicidir. Bunun tartışması noterin yanında, herkesin önünde, kimsenin öngörmediği para için yapılır.
Bu kalemlere belgeler de eklenir: eksiksiz sorgu ve belge seti 30 EUR'nun altında tutar. Önemsiz, ama asla sıfır değil.
Ya sıfır ya çok büyük iki kalem ve ilki vergidir
Vergi, tüm konuda en yaygın hatanın yapıldığı kalemdir ve bu hata tek bir kelimedir.
Gerçek Kişilerin Gelir Vergisi Kanunu (ЗДДФЛ) md. 13, fıkra 1, bent 1, harf a, edinme ile satış arasında üç yıldan fazla geçmişse bir konutun satışından elde edilen geliri vergiden muaf tutar. Harf b ise türü ne olursa olsun, beş yıldan fazla süre geçmişse en fazla iki taşınmazı muaf tutar; tarım ve orman arazileri bu sayımın dışındadır.
“Bir” kelimesi “ilk” demek değildir. Vergi yılı için bir demektir.
Sekiz yıl elinde tuttuğu konutunu Mart'ta ve dört yıl elinde tuttuğu ikinci bir daireyi Kasım'da satan bir satıcı, genellikle ikisinin de muaf olduğunu düşünür, “çünkü ikisi de üç yıldan uzun”. Öyle değil. İlk satış vergisizdir, ikincisi tamamen vergilendirilir; 30 000 EUR kâr varsa bu 2 700 EUR eder ve paranın çoktan harcandığı bir zamanda, ancak ertesi yılın Nisan ayında fark edilir.
Ters yönde bir uç da var. Hızla satılan bağışlanmış bir mülk, sıfır edinme maliyeti üzerinden vergilendirilir; yani vergi tüm satış fiyatı üzerinden hesaplanır: 108 946 EUR'da bu yaklaşık 9 805 EUR eder. Ancak üç yıldan fazla elde tutulan ve o yıl tek konut olan aynı bağışlanmış mülk, satın alınan gibi vergiye tabi değildir. Bağış kendi başına bir tuzak değildir; acele ile birleşince tuzaktır.
Üçüncüsü: ЗДДФЛ md. 13, fıkra 5, tüccar olarak ticari faaliyetten elde edilen gelirler için muafiyetin tamamını kaldırır. Satan bir malik ile bir tüccar arasındaki sınırın nereden geçtiğini işlem sayısı belirlemez; gelir idaresinin ve mahkemenin değerlendirmesi belirler. Bu yüzden soru ikinci işlemden önce sorulur, beşinciden sonra değil. Verginin tüm mekanizmasını Gayrimenkul satışında vergiler yazısında anlattık.
İkincisi ipotek
ve iki ayrı tuzağı var
İlk tuzak tamamen muhasebesel. Bankaya kalan borç işlemin bir gideri değildir. Bu, satıcıya hiç ait olmamış başkasının parasıdır. Hesapta yalnızca mutlak değer olarak en büyük kalem olduğu için durur ve satıcılar onu düzenli olarak fiyattan indirim gibi ele aldığı için. Bu yüzden hesap iki katta okunur: önce işlemden net, sonra bankadan sonra ne kaldığı.
İkinci tuzak daha pahalı, çünkü takvime bağlı. Borcun ödenmesi tescili silmez. Krediyi dört yıl önce ödemiş bir satıcı genellikle mülkün temiz olduğundan emindir. İpotek tescilli kalır ve terkin, bankanın muvafakatini isteyen ayrı bir işlemdir.
Terkin işleminin kendisi 200 EUR'nun altında tutar. Hatanın bedeli tarifede değil, günlerdedir: yıllar önce kapatılmış bir kredi için muvafakat imzalayacak bir çalışanı bulmak, noter onayı, başvuru, süre. Bu sırada konut kredisi (ipotek) kullanan alıcı krediyi kullanamaz, çünkü yük belgesi (удостоверение за тежести) yalnızca kendi ipoteğini göstermelidir. İşlem düşmez, kayar; ama kaparo (avans) sürelidir. Tescilli ipotekli bir işlemin nasıl ilerlediğini İpotekli satış yazısında anlattık.
“Satış için” tadilat hemen bir gider ve geliri doğrulanmamış
Son kalem aynı zamanda en sık gönüllü olandır.
2026 Varna fiyat listelerine göre yenileme niteliğinde bir tadilat metrekare başına yaklaşık 120 ila 220 EUR'ya çıkıyor; yani 70 m² için büyüklük sırası 8 400 ile 15 400 EUR arasında. Diğer uçta, yalnızca lateks boya ve yalnızca işçilik yaklaşık 1 000 EUR, ince macunla 2 600 EUR'nun üzerinde, malzemeler hariç.
Sorun tutar değil. Sorun, kimsenin ne kadarının geri geldiğini söyleyememesi.
Yeniden satışta tadilatın getirisi için yöntemi açıklanmış bir Bulgar araştırması yoktur. Konuyla ilgili yazılarda dolaşan rakamlar yabancı pazarlardan gelir ve yöntem belirtilmeden tekrarlanır; yani Varna'daki bir daireye uygulanamaz.
Kesin olan, nakit akışının yönüdür. Yatırılan para hesaba hemen ve tamamen gider olarak girer. Fiyata ise yalnızca iki kişinin kabul ettiği kadarıyla girer: alıcı ve faturalara değil durumuna bakan banka değerleme uzmanı. Ne zaman değdiğini ve ne zaman değmediğini Tadilat mı hazır mülk mü yazısında ele aldık.
Hesap mahalleye bağlı değil
ve iyi haber bu
Aynı kalemleri Varna piyasasının beş farklı kesitinden geçirirsek, aynı varsayımlarla (%6 indirim, KDV hariç %3 komisyon, KDV dahil yarım noter harcı, belgeler, vergi yok, tadilat yok, ipotek yok) beklenmedik ölçüde düzenli bir sonuç çıkar.
İlan edilen 103 000 EUR'luk Kaysieva gradina'daki iki odalı daire: %90,9 kalır. 115 900 EUR'luk Vinitsa'daki iki odalı: %90,9. 129 990 EUR'luk Vladislavovo'daki üç odalı: %90,9. 259 000 EUR'luk Chaika'daki üç odalı: %91,0. 280 000 EUR'luk Merkez'deki üç odalı: %91,0.
Fiyatlar 2,7 kat farklı, ama sağdaki sütun neredeyse hiç kıpırdamıyor. Sebebi mekanik: iki büyük kalem yüzdedir; sabit olanlar ise fark edilmeyecek kadar azdır.
Yani satıcının temel hesabı öngörülebilirdir ve önceden hesaplanır. Belirsiz olanlar ise diğer ikisidir: vergi ve ipotek; yani tam da edinme tarihine, yıl içindeki işlem sayısına ve sicil kaydının durumuna bağlı olanlar, mahalleye değil.
Aynı kalem için bir sayı daha. İndirim olmadan beş kesit %96,7 ile %96,8 arasında çıkar. “Yüksek komisyon” üzerine tüm tartışma üç yüzde puanın biraz üzerinde yapılır, oysa altı puanlık indirim yorumsuz geçer.
Bu yüzden konu bir hesaplayıcıyla bitmez. Bir tarih ve bir soruyla biter: mülk ne zaman edinildi ve aynı yıl başka bir taşınmaz satıldı mı. Bu sorunun cevabı listedeki geri kalan her şeyden daha fazla parayı oynatır.
Sık sorulan sorular
İlan edilen fiyattan satıcıya ne kadar kalır?
Aynı varsayımlarla (%6 pazarlık indirimi, KDV hariç %3 emlak danışmanı komisyonu, Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu md. 186 uyarınca KDV dahil yarım noter harcı ve belgeler, vergi ve ipotek yok) ilan edilen fiyatın %90,9 ile %91,0'ı kalır. Varna piyasasının beş kesitinde, 103 000 ile 280 000 EUR arasındaki fiyatlarla kontrol edilmiştir; yani hesap neredeyse mahalleye ve işlemin büyüklüğüne bağlı değildir. Sebebi mekaniktir: iki büyük kalem yüzdedir; sabit olanlar ise fark edilemeyecek kadar azdır. İndirim olmadan aynı kalemler %96,7 ile %96,8 arasında çıkar.
Gayrimenkul satışında noter harcını kim öder?
Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu md. 186 uyarınca gayrimenkul satışında sözleşme giderleri taraflarca eşit olarak ödenir. Uygulamada alıcı hemen hemen her zaman harcın tamamını üstlenir, ama bu bir anlaşmadır, kural değil; yeri de ön sözleşmedir. Harcın kendisi pazarlık konusu değildir, çünkü Noter Harçları Tarifesi'ndeki ölçeğe göre, kararlaştırılan fiyat ile vergi değerinden yüksek olanı üzerinden, artı KDV hesaplanır. Noter noter senedi taslağını hazırlarsa, birincisinin tam tutarında ikinci bir harç ödenir; aynı madde uyarınca bu ikilemenin yarısı yine satıcıya aittir.
Satıcı satıştan ne zaman vergi ödemez?
Gerçek Kişilerin Gelir Vergisi Kanunu md. 13, fıkra 1, bent 1, harf a uyarınca, edinme ile satış arasında üç yıldan fazla geçmişse bir konutun satışından elde edilen gelir, harf b uyarınca ise beş yıldan fazla sürede en fazla iki taşınmazın satışından elde edilen gelir vergilendirilmez. “Bir” kelimesi vergi yılı için bir anlamına gelir, ilk anlamına değil; yani aynı takvim yılında ikinci bir konut satışı, mülk ne kadar uzun süre elde tutulmuş olursa olsun vergilendirilir. Ayrıca miras ve vasiyetle edinilen malvarlığının satışından ve iade edilmiş (restitüsyon) malvarlığından elde edilen gelirler vergilendirilmez. Muafiyet, tüccar olarak ticari faaliyetten elde edilen gelirler için geçerli değildir.
Eski bir ipoteğin terkini ne kadar tutar ve neden önemlidir?
Terkin işleminin kendisi 200 EUR'nun altında tutar. Bu önemlidir, çünkü borcun ödenmesi tescilin silinmesi anlamına gelmez: ipotek, bankanın muvafakatiyle ayrı bir işlem yapılana kadar sicil kaydında kalır. Tescilli kaldığı sürece konut kredisi (ipotek) kullanan bir alıcı krediyi kullanamaz, çünkü yük belgesi yalnızca kendi ipoteğini göstermelidir. Maliyet azdır, ama süre az değildir: yıllar önce kapatılmış bir kredi için muvafakat imzalayacak bir çalışanı bulmak, noter onayı ve başvuru zaman alır, ön sözleşmedeki kaparonun ise bir süresi vardır.
Bu sonbahar mülk mü ilan ediyorsunuz?
Bir tarihle başlayın.
Mülkü ne zaman edindiğinizi ve aynı takvim yılında başka bir taşınmaz satıp satmadığınızı kontrol edin. Sicil kaydını da açın: ödenmiş kredi, terkin edilmiş ipotek demek değildir. Bu iki kontrol, diğer tüm kalemlerin toplamından daha fazla parayı oynatır.
Bize noter senedini ve kalan kredi tutarını gönderin. Sekiz kalemi sizin durumunuz için rakamlarla, %3'lük komisyonumuz dahil, hesaba fiilen girecek tutarla birlikte geri gönderiyoruz. Vergi kalemi sınırdaysa, cevabın bir emlak danışmanına değil bir muhasebeciye ait olduğunu söyleriz.
Bu yazı Aralık 2026 itibarıyla genel bilgidir; vergi veya hukuki tavsiye değildir. Hesaplar, açıkça belirtilen varsayımlarla örnektir ve teklif değildir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.