Varna'da nerede yaşamalı: altı mahalle, rakamlarla ölçüldü

Yunan Mahallesi'nin merkezinden en yakın okula 27 metre, mağazaya 34 metre, ATM'ye 39 metre, Deniz Bahçesi'ne 176 metre var. Merkez Plajı 376 metre uzaklıkta. 1200 metrelik yarıçapta ölçüm 229 eğlence ve yeme içme mekanı, 77 sağlık ve eğitim noktası ve 81 mağaza buldu. Bu, altı mahallenin en yüksek genel puanıdır: 95.

Fiyat bunu yansıtıyor. Medyan, 44 ilandan iki odalı daire için m² başına 3 277 EUR ve 42 ilandan üç odalı daire için m² başına 3 046 EUR'dur; yani Mladost ve Asparuhovo'nun yaklaşık iki katı.

Gerçekte neyin satın alındığına dikkat edin: manzara değil, prestij değil, bir yarıçap. Her şey yürüyerek bir dakika uzaklıkta. Ölçümün göstermediği şey ise böyle bir adresi sürdürmenin maliyeti: binanın yaşı, ortak alanların işleyişi ve otopark yukarıdaki hiçbir rakama girmiyor.

Deniz Bahçesi, Chaika merkezine 255 metre, Bunite Plajı 597 metre, Zahari Stoyanov İlköğretim Okulu 133 metre uzaklıkta. Genel puan 91. Zayıf nokta ulaşımdır: en yakın durak (Delfinarium-2) 207 metrede, kategori 79 alıyor; bu, tablodaki ilk dört mahalle arasında en düşük değeridir.

Fiyat olarak Chaika, üç odalılarda Yunan Mahallesi'ne neredeyse yetişiyor: m² başına 3 028 EUR'ya karşı 3 046 EUR, 54 ilana karşı 42 ilan. İki odalılarda fark daha belirgin: 2 968'e karşı 3 277.

Ve tablonun içinde olmayan, tablodaki bir tuzak. Chaika'da tek odalı için medyan m² başına 1 733 EUR'dur, ancak 5 ilandan hesaplanmıştır ve kaynağın kendisi bu tür hücrelere uyarı koyar. Rakam yanlış değil. Sadece bir mahalleye değil, beş daireye ait.

Briz, adın ve ölçümün en güçlü biçimde ayrıştığı mahalledir.

Genel puan 77, altı mahalle arasında en düşüğü ve üst kategoride olmayan tek puan. En yakın durak 445 metrede, en yakın mekân 527 metrede, en yakın postane şubesi 594 metrede. Adın vaat ettiği Deniz Bahçesi 742 metrede; yani yürüyerek yaklaşık 9 dakika. Lise 315 metrede.

Buna rağmen medyan, 180 ilandan iki odalı için m² başına 2 432 EUR ve 218 ilandan üç odalı için 2 488'dir; yani Levski, Mladost ve Asparuhovo'nun üzerinde.

Akılda tutulmaya değer rakam: Briz'de (285 500 EUR) ve Yunan Mahallesi'nde (286 664 EUR) üç odalı dairenin medyan fiyatı 1 164 EUR, yani yaklaşık %0,4 farklı. Ancak metrekare başına fark 558 EUR'dur. Aynı parayla Briz'de belirgin biçimde daha fazla alan satın alınır, her şeyden daha uzakta.

Levski merkezine en yakın nesne, 105 metrede Ekonomi Üniversitesi'nin ikinci binasıdır. Genel puan 88, sağlık ve eğitim kategorisi yarıçapta 94 nesneyle tavana vuruyor.

Plaj ve deniz kategorisi hiç yok. Düşük puanlı değil, hiç yok: 1200 metrede ölçüm ne plaj, ne kıyı şeridi, ne de kıyı parkı buldu.

Medyan, 134 ilandan iki odalı için m² başına 2 000 EUR ve 130 ilandan üç odalı için 2 035'tir.

Anaokulu 34 metrede, mağaza 76'da, “Mladost” Parkı 59'da. Genel puan 91, Chaika ile eşit. Ulaşım iyi: yarıçapta 49 nesne ve en yakın durak 209 metrede.

Bir rakam sıra dışı. En yakın çocuk oyun alanı 689 metrede, yani yürüyerek yaklaşık 9 dakika. Diğer beş mahallede 124 ile 607 metre arasında.

Fiyat olarak Mladost, iki odalıda altı mahallenin en ucuzu: 189 ilandan m² başına 1 660 EUR, medyan fiyat 121 900 EUR.

Ve burada dikkat edilmeye değer bir tezat duruyor. Levski ve Mladost tek bir noktada benziyor: ikisinde de ölçüm 1200 metrede deniz bulmadı; yine de m² başına yaklaşık %20 farklılar. Deniz farkı açıklamıyor.

Durak 22 metrede. Mağaza 25'te. Okul 86'da. Postane şubesi 95'te. Kıyı şeridi 409 metrede. Genel puan 88, Levski ile aynı, altı mahallenin en iyi ulaşımıyla.

Medyan, 188 ilandan iki odalı için m² başına 1 703 EUR ve 180 ilandan üç odalı için 1 527'dir. Asparuhovo'daki üç odalı, altı mahallenin metrekare başına en ucuzudur; üstelik rakamın arkasında Yunan Mahallesi ve Chaika'nın toplamından neredeyse iki kat daha fazla ilan var.

Yani m² fiyatı en düşük mahalle, üç odalıda yaklaşık %63 daha pahalı olan Briz'den günlük mesafeler açısından daha iyi ölçülüyor.

Ölçülen puana göre sıralandığında altı mahalle şöyle gider: Yunan Mahallesi 95, Chaika 91, Mladost 91, Levski 88, Asparuhovo 88, Briz 77.

Üç odalı için m² başına medyan fiyata göre sıralandığında sıra farklıdır: Yunan Mahallesi 3 046, Chaika 3 028, Briz 2 488, Levski 2 035, Mladost 1 641, Asparuhovo 1 527.

Yalnızca ilk iki sıra örtüşüyor. Oradan sonra iki liste ayrılıyor ve en net ayrışma Briz: ölçümde son, fiyatta üçüncü.

Sebep, bir listenin yalan söylemesi değil. Sebep, farklı şeyleri ölçmeleri. Birincisi bugün adresin çevresinde ne olduğunu tanımlıyor. İkincisi bugün satıcıların ne istediğini tanımlıyor; bu da beklentilerin, modanın ve son yıllarda orada kimin inşaat yaptığının bir işlevi.

İki tablo da mahalle içindir. Kimse mahalle satın almaz.

Yukarıdaki hiçbir rakama girmeyen, her biri iki mahalle arasındaki toplam farktan daha fazlasına mal olabilecek şeylerin kısa bir listesi:

• Heyelanlar. Varna'nın kuzey kıyısının bir bölümü kayıtlı heyelan bölgelerinde yer alıyor. Bu teknik bir dipnot değil: banka orada krediyi reddedebilir veya ciddi biçimde sınırlayabilir ve mülk size daha önce hoşa gitmiş olsa bile işlem değerleme aşamasında düşer. Belirli bir adresin bölgeye girip girmediği mahalle adına göre değil, adres adres kontrol edilir.
• Kat ve cephe. Aynı binada ikinci kat kuzey ile beşinci kat güney arasındaki fark gerçektir ve hiçbir ortalama fiyatta görünmez.
• Yapım yılı ve ortak alanların durumu. Çatı veya asansör için yaklaşan bir onarım, yeni malikin anahtarla birlikte devraldığı bir giderdir.
• Otopark. Ölçüm park yerlerini saymıyor, oysa her gün hissedilen az sayıdaki şeyden biri bu.
• Orada kim satın alıyor. Gerekirse mülkten ne kadar çabuk çıkabileceğiniz buna bağlıdır.

Fiyat kaynağı bunu kendi sözleriyle söylüyor. alo.bg, tablosunun altında mahalle bazında ortalama fiyatların yaklaşık olduğunu ve mülkün gerçek piyasa değerinin garantisi olmadığını yazıyor ve profesyonel bir değerleme öneriyor.

Yani tablo, mahallenin hangi aralıkta seyrettiği sorusuna cevap verir. Bu dairenin bu paraya değip değmediği sorusuna cevap vermez ve cevap vermek üzere tasarlanmamıştır. İki soru arasındaki farkı alıcı öder; genellikle bir kez ve tek seferde.

Bu aşamadaysanız, en yararlı şey bir ortalama değer daha değil, belirli adresin değerlemesidir. İlgili yazılar: Varna'da konut erişilebilirliği, alıcıların kaparo (avans) öncesinde gözden kaçırdıkları ve Avrupa Merkez Bankası kararından sonra konut kredisi (ipotek) faizleri.

Mesafeler. 22 Ağustos 2026'da BulGhar Homes'un kendi betiğiyle ölçüldü. Nesnelerin kaynağı Overpass API üzerinden OpenStreetMap, yarıçap 1200 metre ve başlangıç noktası OpenStreetMap'teki mahallenin resmi kaydıdır, rastgele bir adres değil. Alansal nesnelere (parklar, plajlar, kıyı şeridi) olan mesafe, merkezlerine değil sınırlarının en yakın noktasına ölçülür: Deniz Bahçesi birkaç kilometre uzunluğundadır ve merkezi bir kilometreyi aşan hata verir. Dakika cinsinden süreler dakikada 80 metre hızla hesaplanmıştır.

Bunun pratikte anlamı. Rakamlar mahallenin merkezini tanımlıyor, sizin giriş kapınızı değil. Chaika'nın kuzey ucundaki bir daire ile güney ucundaki bir dairenin Deniz Bahçesi'ne mesafesi aynı değildir ve aralarındaki fark, tablodaki iki mahalle arasındaki farktan daha büyük olabilir.

Fiyatlar. alo.bg'de Varna şehri için mahalle bazında aktif ilanların medyanı, 21 Ağustos 2026 itibarıyla. Her medyanın arkasındaki ilan sayısı yanına yazılmıştır, çünkü 5 ilandan bir medyan ile 218 ilandan bir medyan aynı iddia değildir.

İsimlerle ilgili bir not. Fiyat kaynağı mahalleyi “Yunan Semti” (Гръцки квартал), harita ise “Yunan Mahallesi” (Гръцката махала) olarak kaydediyor. Aynı yerden söz ediliyor.

Varna'daki güncel ilanlarımız, mahalle, tür, alan ve fiyata göre filtrelerle mülk listesinde.