Podpis je
jedna hodina.
Zmocněnec rozhoduje o dni transakce a o ničem před ním. Identifikátor, účet a legalizované dokumenty vyžadují týdny.
Podpis je jedna hodina zbytek jsou týdny
Kupující, který žije v zahraničí, se ptá stále na totéž: „mohu koupit, aniž bych přijel“. Odpověď podle zákona je „ano“ a je nudná. Zajímavá otázka je jiná.
Transakci podepisuje zmocněnec za hodinu. Všechno ostatní vyžaduje týdny a je to řetěz, v němž každý článek čeká na předchozí. Identifikátor, bankovní účet, peníze, které mohou vstoupit a potom odejít, přeložené a legalizované dokumenty. Plná moc rozhoduje o podpisu a o ničem jiném.
Právě tento nesoulad vytváří neúspěšné dálkové transakce. Člověk připravil dokument na den, a ne na čtyři týdny před ním. A protože každý článek závisí na předchozím, zpoždění na jednom místě se na jiném nedožene.
Tento článek není seznam kroků. Je to mapa řetězu a míst, kde se trhá, protože nejsou tam, kde je kupující očekává. Samotná plná moc jako dokument, s jejími ověřeními a poplatky, je rozebrána zvlášť v textu plná moc při transakci, a co se děje v samotný den u notáře, v textu notářská transakce.
Občan EU
dnes nehraje žádnou roli
První věc, kterou je třeba odstranit z cesty, protože o ní je na internetu víc zastaralého textu než pravdivého.
Obě přechodná období podle Smlouvy o přistoupení vypršela: jak pro tzv. druhé bydlení, tak pro zemědělskou a lesní půdu. Po nich Bulharsko zavedlo novou bariéru v zákoně o vlastnictví a užívání zemědělské půdy (Закон за собствеността и ползването на земеделските земи): zemědělskou půdu mohou nabývat jen osoby, které pobývaly nebo se usadily v zemi více než pět let.
Soudní dvůr Evropské unie ji zrušil. Rozsudkem ze dne 18. 1. 2024 ve věci C-562/22, na základě žádosti bulharského soudu o rozhodnutí o předběžné otázce, bylo uznáno, že volný pohyb kapitálu nedovoluje právní úpravu, která váže nabytí zemědělské půdy na požadavek, aby nabyvatel pobýval v tomto členském státě více než pět let.
Závěr pro rok 2026 je čistý. Občan státu EU nebo EHP kupuje v Bulharsku na rovné noze s Bulharem: byt, dům se dvorem, pozemek, pole. Bez požadavku pobytu, bez nutnosti společnosti, bez rozdílu v dokumentech.
Jedno poctivé upozornění. Zda je zrušený požadavek také formálně vymazán z textu zákona, nebo je jen nepoužitelný podle práva EU, není potvrzeno. Norma, která je nepoužitelná, ale stále stojí napsaná, je přesně materiál, z něhož se rodí odmítnutí na přepážce. Proto se zde říká, co rozhodl Soudní dvůr EU, ne co dnes stojí v zákoně.
Půda je dělicí čára ne občanství
Pro kupujícího mimo EU je obraz jiný, ale ne tam, kde lidé čekají. Zákon o vlastnictví (Закон за собствеността) nerozlišuje lidi, ale předměty.
Stavby a omezená věcná práva: volně, na vlastní jméno. Byt, ateliér, kancelář, obchod. Občanství není kritérium. Pozemek: osobně nelze, jen podle mezinárodní smlouvy nebo děděním ze zákona.
Problém tedy nikdy není byt. Problém nastává, když je k objektu připojen pozemek. Dům se dvorem. Parkovací místo, které je skvrnou na terénu, a ne samostatným objektem v budově, rozlišení je rozebráno v textu parkovací místo a garáž. Pozemek, chata, pole. A nejzáludnější: ideální podíly na pozemku, které standardní notářský zápis na byt často převádí spolu s bytem.
Dvě známá řešení jsou reálná a obě mají cenu. Právo stavby místo ideálních podílů, které je omezeným věcným právem a je dovolené, ale vyžaduje souhlas a součinnost prodávajícího. Nebo bulharská společnost jako vlastník, která s sebou nese vlastní účetnictví a roční náklad, tedy není to řešení pro jeden byt.
Riziko, které tato část popisuje, je konkrétní: objekt, který klient vybral a oblíbil si, může být pro něj technicky nedostupný, a vidět se to dá až tehdy, když někdo otevře zápis prodávajícího a přečte, co přesně se převádí. „Zeptáme se v ten den“ je o měsíc pozdě, záloha je již zaplacena a lhůta podle předběžné smlouvy běží proti kupujícímu.
Tři čísla
a žádné nenahrazuje ostatní
Veřejné přesvědčení je zde téměř všude chybné, včetně bulharských realitních webů: že kupující „získá osobní číslo cizince (ЛНЧ) v průběhu transakce“.
Není tomu tak. Osobní číslo cizince přiděluje Ministerstvo vnitra (МВР) při vydání dokladu o pobytu: prodlouženého, dlouhodobého nebo trvalého. Není to daňové číslo, nevydává ho finanční správa a nevyřizuje se „pro transakci“. Kupující, který nepřijíždí a nepobývá, takové číslo nemá a mít nemůže.
Proto mu zákon dal něco jiného, a to je povinnost, ne volba. Zákon o rejstříku BULSTAT vyžaduje zápis zahraničních fyzických osob bez jednotného občanského čísla (ЕГН) a bez osobního čísla cizince, které vlastní nemovitý majetek v zemi. Lhůta je sedm dní a běží ne od zápisu notářského zápisu ani od jeho obdržení, ale od koupě nemovitosti. Sankce pro fyzickou osobu je až 511,29 EUR (1 000 BGN podle čl. 45 odst. 1 zákona o rejstříku BULSTAT, ЗРБУЛСТАТ, ve znění Úředního věstníku, ДВ, č. 84/2023; přepočet je náš), a při opakování od 2 556 do 5 113 EUR. Samotný poplatek za zápis je symbolický, pod 10 EUR.
A třetí číslo, pro daňové účely: pro osoby bez jednotného občanského čísla a bez osobního čísla cizince vydává finanční správa služební číslo.
Výsledkem je, že kupující ze zahraničí sbírá až tři různé identifikátory pro jeden byt, a žádný nenahrazuje zbylé dva. Pořadí, v jakém se vyřizují, závisí na tom, co chce notář, co chce banka a co chce obec. A ty nechtějí totéž.
Banka, která odmítá bez důvodu druhé úzké hrdlo
Tady je nejtvrdší místo v řetězu a není právní, ale praktické.
Neexistuje zákonný požadavek osobní přítomnosti při otevření platebního účtu. Požadavek pochází z vnitřních pravidel každé banky podle jejího vlastního posouzení rizika. Praxe není mezi bankami jednotná a není zveřejněna celá. A hlavně: neexistuje normativní mechanismus pro odvolání proti odmítnutí. Banka nemusí odmítnutí odůvodnit a neexistuje postup, kterým by se odmítnutí dalo napadnout.
Rozdíl mezi kupujícím z EU a kupujícím mimo EU vede právě odtud. Právo na platební účet se základními funkcemi se přiznává spotřebiteli, oprávněně pobývajícímu v Evropské unii. Občan třetí země bez pobytu v EU je mimo jeho rozsah, takže se ho nemůže dovolat.
Past v balíčku dokumentů je drobná, a proto překvapí. Mezi požadovanými doklady je doklad o adrese, a typicky přijímaným důkazem je nájemní smlouva nebo notářský zápis. Kupující zatím nemá ani jedno z toho, protože účet potřebuje před transakcí. Zmocněnec je možný u části bank, ale požadavky na ověření samotné plné moci se silně liší.
Jde to vůbec bez bulharského účtu? Jde: platba se provádí i z cizího účtu na účet prodávajícího nebo na úschovní účet notáře. Ale účet není pro transakci, je pro dobu po ní: daně, elektřina, voda, poplatek za odpad, společenství vlastníků. Účet tedy není překážkou podpisu, ale překážkou života nemovitosti, a právě proto se odkládá a potom bolí.
Peníze: dva různé světy
SEPA a všechno ostatní
Od 1. 1. 2026 je Bulharsko v eurozóně a to změnilo vstup, ale jen pro polovinu světa. Kdo vlastně kupuje u nás po euru, je téma textu zahraniční kupující po euru.
Převod v eurech z banky v zóně SEPA je levný, rychlý a bez měnového rizika. Převod ze třetí země není SEPA. Prochází korespondenční bankou, stojí víc a může být zastaven článkem, který není ani odesílající, ani přijímající bankou. Kupující z Německa a kupující mimo EU jsou ve dvou různých světech a je to rozdíl konkrétní, ne teoretický.
Zvlášť agentura i notář jsou povinnými osobami podle zákona o opatřeních proti praní špinavých peněz (ЗМИП). Odtud pocházejí dokumenty, které klient přijímá jako formalitu: prohlášení o původu prostředků, prohlášení o politicky exponované osobě a u právnické osoby i prohlášení o skutečném majiteli. Transakce s nemovitostmi spouštějí komplexní prověrku bez ohledu na hodnotu.
Bod specifický pro dálkovou transakci: je to kontrola člověka, kterého nikdo neviděl. Identifikace na dálku je možná, ale vyžaduje dodatečná opatření a každé z nich je další místo, kde se proces může zastavit, aniž někdo udělal chybu.
A nejméně známé, co zasáhne při zpětném převodu. Při přeshraničním převodu do státu mimo EU a EHP od přibližně 15 340 EUR výše předkládá příkazce bance údaje a dokumenty prokazující důvod a výši. To kousne při vrácení zálohy, při zhrouceném obchodu a při pozdějším dalším prodeji, tedy když peníze putují zpět ven. Tehdy se dokument, který nikdo neuchoval, hledá ve spěchu. Které dokumenty stojí za to mít už před zálohou, je v textu co kupující přehlédnou, než zaplatí zálohu.
Proč je překlad den, a ne e-mail tři vrstvy, tři dny
Každý cizí dokument, který má v Bulharsku vyvolat účinek, prochází třemi vrstvami a každá vrstva je samostatný den.
Nejprve legalizace nebo apostila. Kdy apostila není potřeba vůbec, protože existuje dvoustranná smlouva, je rozebráno v textu plná moc při transakci a je častým zdrojem vyhozených peněz. Za druhé, překlad od osoby zapsané na seznamu Ministerstva zahraničních věcí (Министерство на външните работи). Za třetí, a to je vrstva, která vyrábí den: notářské ověření podpisu překladatele.
Řád o legalizacích (Правилник за легализациите) to říká doslova: podpis překladatele, připojený k jím provedenému překladu, musí být notářsky ověřen v Bulharské republice. Tedy nestačí, aby byl překlad dobrý. Překladatel musí fyzicky dojít k notáři. U vzácného jazyka to znamená konkrétního člověka, pravděpodobně v jiném městě, volného v konkrétní den.
Ještě dvě věci, s nimiž nikdo nepočítá. Překlad z jednoho cizího jazyka do jiného se nedělá přímo, ale přes bulharštinu, a platí se poplatky za oba překlady. A nejlevnější chyba: překlady, v nichž byly provedeny opravy, škrty, vsuvky a vymazávání, jsou neplatné. Jedna ručně psaná oprava zabije dokument a vrátí řetěz na začátek.
A proto má vzdálenost cenu vyjádřenou číslem. Konzulární ověření plné moci k nemovitosti na jedné stránce stojí 45 EUR, zatímco totéž ověření u notáře v Bulharsku stojí asi 10 EUR. Rozdíl sám o sobě je snesitelný. Nesnesitelné je, že nový dokument znamená nový konzulární termín a konzulární termíny se nedávají podle naléhavosti.
Kdo sedí u stolu
a co začíná po zápisu
Dva detaily v ten den jsou specifické pro dálkovou transakci a stojí za to znát je předem.
Plná moc musí pokrývat i peníze, nejen podpis. Plná moc, která dává právo koupit, ale ne zaplatit cenu nebo převzít potvrzení, den zastaví. Totéž při chybějícím právu přenést plnou moc. Náklad není poplatek za novou plnou moc, ale odložený den s angažovanou bankou, prodávajícím, notářem a koncovou lhůtou podle předběžné smlouvy. A u zmocnitele v zahraničí znamená nová plná moc nový konzulární termín.
Tlumočník v místnosti, a funguje to oběma směry. Občanský soudní řád (Граждански процесуален кодекс) ukládá notáři jmenovat tlumočníka, když některá z účastnících se osob neumí bulharsky a jazyk, který používá, je notáři neznámý. Porušení patří mezi důvody neplatnosti notářského ověření a neplatné ověření činí neplatnou i samotnou transakci pro nedostatek formy. Není to formalita, ale důvod, proč nemovitost nemusí být koupena.
Opačnou stranou je nečekaný argument pro dálkovou transakci: pokud se u stolu dostaví bulharský zmocněnec, který mluví bulharsky, tlumočník není vůbec třeba. Dálková transakce odstraňuje problém, který prezenční transakce s cizojazyčným kupujícím vytváří.
A nakonec obrácení vyprávění. Tři ze čtyř věcí po zápisu mají lhůtu a kupující už není v zemi. Zápis do BULSTAT je sedm dní od koupě. Přiznání podle zákona o místních daních a poplatcích (ЗМДТ) je dva měsíce. Účty za elektřinu, vodu a společenství vlastníků lhůtu nemají, ale nemají ani, kdo by je otevřel.
Povinnosti kupujícího tedy začínají přesně tehdy, když jeho pozornost končí. To je také celý důvod, proč dálková transakce není událost, ale proces: den podpisu je jeho nejsnazší částí.
Často kladené otázky
Může cizinec koupit nemovitost v Bulharsku, aniž by přijel do země?
Ano. Transakci podepisuje zmocněnec a zákon nevyžaduje, aby byl kupující přítomen. Problém je, že podpis je nejkratším článkem celého řetězu. Před ním stojí identifikátor, bankovní účet, původ prostředků a legalizované a přeložené dokumenty a každý z těchto článků čeká na předchozí a má vlastní lhůtu. Proto se reálný horizont dálkové koupě měří v týdnech, ne ve dnech, a plánuje se pozpátku, od data notářského zápisu k dnešku.
Může občan třetí země koupit byt v Bulharsku?
Byt, ateliér, kancelář nebo obchod ano, na vlastní jméno, protože zákon o vlastnictví umožňuje cizincům nabývat budovy a omezená věcná práva. Omezení se týká půdy: lze ji nabýt jen za podmínek mezinárodní smlouvy nebo děděním ze zákona. Proto opatrným místem není samotný byt, ale co se s ním ještě převádí, nejčastěji ideální podíly na pozemku a někdy i parkovací místo, které je skvrnou na terénu, a ne objektem v budově. Dvě řešení jsou právo stavby místo ideálních podílů nebo bulharská společnost jako vlastník a obě mají cenu v čase i v nákladech.
Potřebuji osobní číslo cizince, abych koupil nemovitost v Bulharsku?
Ne, a je to nejčastěji opakovaná nepřesnost na toto téma. Osobní číslo cizince přiděluje Ministerstvo vnitra při vydání dokladu o pobytu, ne finanční správa a ne „v průběhu transakce“. Kupující, který v zemi nepobývá, takové číslo nemá a mít nemůže. Místo toho zákon vyžaduje zápis do rejstříku BULSTAT pro zahraniční osoby, které vlastní nemovitý majetek v zemi, v sedmidenní lhůtě od koupě nemovitosti. Pro daňové účely vydává finanční správa osobám bez jednotného občanského čísla a bez osobního čísla cizince samostatné služební číslo.
Odmítne mi bulharská banka účet, pokud nežiji v zemi?
Je to možné a stává se to. Neexistuje zákonný požadavek osobní přítomnosti při otevření platebního účtu; požadavek pochází z vnitřních pravidel každé banky podle jejího posouzení rizika, ta nejsou jednotná a nejsou zveřejněna celá. Občan státu EU má silnější postavení, protože právo na platební účet se základními funkcemi se přiznává spotřebiteli oprávněně pobývajícímu v Unii, zatímco občan třetí země bez takového pobytu je mimo rozsah této ochrany. Nejnepříjemnější je, že odmítnutí nelze napadnout normativně stanoveným postupem, takže druhá banka znamená nový balíček dokumentů a často i novou plnou moc s novým konzulárním termínem.
Kupujete,
aniž byste přijeli?
Otevřete notářský zápis prodávajícího a podívejte se na jedinou věc: co přesně se převádí. Pokud je v popisu objektu ideální podíl na pozemku a kupující není občanem EU, je to rozhovor, který se musí vést před zálohou, ne v den transakce.
Pošlete nám zápis prodávajícího a občanství kupujícího. Vrátíme vám, zda je objekt v této podobě dostupný, kde se v řetězu proces zastaví a které lhůty začínají běžet v den po podpisu.
Obecné vysvětlení normativních textů k roku 2026, ne právní poradenství ke konkrétní transakci.
Komentáře
Zatím tu nejsou žádné komentáře. Buďte první.