Die Unterschrift dauert
eine Stunde.
Der Bevollmächtigte entscheidet über den Tag des Abschlusses und über nichts davor. Kennnummer, Konto und legalisierte Unterlagen brauchen Wochen.
Die Unterschrift dauert eine Stunde der Rest dauert Wochen
Ein Käufer, der im Ausland lebt, stellt immer dieselbe Frage: „Kann ich kaufen, ohne anzureisen?“ Die gesetzliche Antwort lautet „Ja“, und sie ist unspektakulär. Die interessante Frage ist eine andere.
Der Abschluss wird von einem Bevollmächtigten in einer Stunde unterschrieben. Alles andere braucht Wochen und ist eine Kette, in der jedes Glied auf das vorherige wartet. Kennnummer, Bankkonto, Geld, das einfließen und danach wieder abfließen kann, übersetzte und legalisierte Unterlagen. Die Vollmacht entscheidet über die Unterschrift und über nichts sonst.
Genau diese Diskrepanz lässt Fernabschlüsse scheitern. Der Käufer hat das Dokument für den Tag des Abschlusses vorbereitet, nicht aber die vier Wochen davor. Und weil jedes Glied vom vorherigen abhängt, lässt sich eine Verzögerung an einer Stelle an keiner anderen aufholen.
Dieser Artikel ist keine Schritt-für-Schritt-Liste. Er ist eine Karte der Kette und der Stellen, an denen sie reißt, denn die liegen nicht dort, wo der Käufer sie erwartet. Die Vollmacht als Dokument, mit ihren Beglaubigungen und Gebühren, behandeln wir gesondert unter Vollmacht beim Immobilienkauf, und was am Tag selbst beim Notar geschieht, unter Der notarielle Abschluss.
Als EU-Bürger gibt es
heute keinen Unterschied
Das Erste, was aus dem Weg geräumt werden muss, denn im Internet kursieren dazu mehr veraltete als zutreffende Texte.
Die beiden Übergangsfristen aus dem Beitrittsvertrag sind abgelaufen: sowohl die für den sogenannten Zweitwohnsitz als auch die für landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen. Danach führte Bulgarien im Gesetz über das Eigentum und die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen (Закон за собствеността и ползването на земеделските земи) eine neue Hürde ein: Landwirtschaftliche Flächen dürfen nur Personen erwerben, die sich mehr als fünf Jahre im Land aufgehalten haben oder hier niedergelassen waren.
Der Gerichtshof der Europäischen Union hat sie aufgehoben. Mit dem Urteil vom 18. Januar 2024 in der Rechtssache C-562/22, auf Vorlage eines bulgarischen Gerichts, wurde festgestellt, dass die Kapitalverkehrsfreiheit einer Regelung entgegensteht, die den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen davon abhängig macht, dass der Erwerber sich mehr als fünf Jahre in diesem Mitgliedstaat aufgehalten hat.
Das Fazit für 2026 ist eindeutig. Ein Bürger eines EU- oder EWR-Staates kauft in Bulgarien auf Augenhöhe mit einem Bulgaren: Wohnung, Haus mit Hof, Grundstück, Acker. Ohne Aufenthaltserfordernis, ohne die Notwendigkeit einer Gesellschaft, ohne Unterschied bei den Unterlagen.
Eine ehrliche Einschränkung. Ob die aufgehobene Anforderung auch formal aus dem Gesetzestext gestrichen wurde oder nur nach EU-Recht unanwendbar ist, ist nicht bestätigt. Eine Norm, die unanwendbar ist, aber noch dasteht, ist genau der Stoff, aus dem Ablehnungen am Schalter entstehen. Deshalb wird hier gesagt, was der EuGH entschieden hat, nicht, was heute im Gesetz steht.
Grund und Boden ist die Trennlinie nicht die Staatsangehörigkeit
Für einen Käufer von außerhalb der EU sieht das Bild anders aus, aber nicht dort, wo die Leute es erwarten. Das Eigentumsgesetz unterscheidet nicht zwischen Personen, sondern zwischen Objekten.
Gebäude und beschränkte dingliche Rechte: frei, auf eigenen Namen. Wohnung, Atelier, Büro, Laden. Die Staatsangehörigkeit ist kein Kriterium. Grund und Boden: nicht persönlich, außer aufgrund eines internationalen Vertrags oder durch gesetzliche Erbfolge.
Das heißt, das Problem ist nie die Wohnung. Das Problem entsteht, wenn am Objekt Grund und Boden hängt. Ein Haus mit Hof. Ein Stellplatz, der ein Fleck auf dem Gelände und kein eigenständiges Objekt im Gebäude ist; die Abgrenzung behandeln wir unter Stellplatz und Garage. Ein Grundstück, eine Datscha, ein Acker. Und das Heimtückischste: die ideellen Anteile am Grundstück, die die übliche notarielle Urkunde für eine Wohnung häufig zusammen mit der Wohnung überträgt.
Die zwei bekannten Auswege sind real, und beide haben ihren Preis. Ein Baurecht statt ideeller Anteile, das ein beschränktes dingliches Recht und zulässig ist, aber die Zustimmung und die Mitwirkung des Verkäufers erfordert. Oder eine bulgarische Gesellschaft als Eigentümerin, die eine eigene Buchführung und laufende Jahreskosten mit sich bringt, also keine Lösung für eine einzelne Wohnung ist.
Das Risiko, das dieser Abschnitt beschreibt, ist konkret: Das Objekt, das der Kunde ausgewählt hat und das ihm gefällt, kann für ihn technisch unzugänglich sein, und das zeigt sich erst, wenn jemand die Urkunde des Verkäufers öffnet und liest, was genau übertragen wird. „Wir fragen am Tag selbst nach“ kommt einen Monat zu spät, denn die Anzahlung ist schon gezahlt und die Frist aus dem Vorvertrag läuft gegen den Käufer.
Die drei Nummern
und keine ersetzt die anderen
Die verbreitete Annahme ist hier fast überall falsch, auch auf bulgarischen Immobilienseiten: dass der Käufer „im Laufe des Abschlusses eine LNC erhält“.
Das stimmt nicht. Die persönliche Nummer eines Ausländers (LNC) wird vom Innenministerium (МВР) vergeben, wenn ein Aufenthaltsdokument ausgestellt wird: befristet, langfristig oder dauerhaft. Sie ist keine Steuernummer, wird nicht von der Steuerverwaltung ausgestellt und wird nicht „für einen Abschluss“ beschafft. Ein Käufer, der nicht anreist und nicht im Land wohnt, hat keine solche Nummer und kann auch keine haben.
Deshalb sieht das Gesetz etwas anderes vor, und zwar als Pflicht, nicht als Option. Das Gesetz über das BULSTAT-Register (Закон за регистър БУЛСТАТ) verlangt die Eintragung ausländischer natürlicher Personen ohne bulgarische Personennummer (EGN) und ohne persönliche Nummer eines Ausländers, die in Bulgarien Immobilien besitzen. Die Frist beträgt sieben Tage und läuft weder ab der Eintragung der Urkunde noch ab deren Erhalt, sondern ab dem Erwerb der Immobilie. Die Sanktion für eine natürliche Person beträgt bis zu 511,29 EUR (1.000 BGN nach Art. 45 Abs. 1 des BULSTAT-Registergesetzes, geändert im Staatsanzeiger Nr. 84/2023; die Umrechnung stammt von uns), bei Wiederholung 2.556 bis 5.113 EUR. Die Eintragungsgebühr selbst ist symbolisch, unter 10 EUR.
Und eine dritte Nummer, für steuerliche Zwecke: Für Personen ohne bulgarische Personennummer (EGN) und ohne persönliche Nummer eines Ausländers vergibt die Steuerverwaltung eine Dienstnummer.
Im Ergebnis sammelt der Käufer aus dem Ausland bis zu drei verschiedene Kennnummern für eine Wohnung, und keine ersetzt die anderen beiden. In welcher Reihenfolge sie beschafft werden, hängt davon ab, was der Notar verlangt, was die Bank verlangt und was die Gemeinde verlangt. Und diese verlangen nicht dasselbe.
Die Bank, die ohne Begründung ablehnt der zweite Engpass
Hier liegt die härteste Stelle in der Kette, und sie ist nicht rechtlicher, sondern praktischer Natur.
Es gibt keine gesetzliche Pflicht zur persönlichen Anwesenheit bei der Eröffnung eines Zahlungskontos. Die Anforderung ergibt sich aus den internen Regeln jeder Bank nach ihrer eigenen Risikobewertung. Die Praxis ist von Bank zu Bank nicht einheitlich und wird nicht vollständig veröffentlicht. Und das Wichtigste: Es gibt keinen normativen Mechanismus, eine Ablehnung anzufechten. Die Bank muss sie nicht begründen, und es gibt kein Verfahren, in dem sich eine Ablehnung angreifen ließe.
Der Unterschied zwischen dem Käufer aus der EU und dem Käufer von außerhalb der EU verläuft genau hier. Das Recht auf ein Zahlungskonto mit grundlegenden Funktionen steht einem Verbraucher zu, der sich rechtmäßig in der Europäischen Union aufhält. Ein Bürger eines Drittstaats ohne Aufenthalt in der EU fällt nicht darunter, kann dem also nichts entgegensetzen.
Die Falle im Unterlagenpaket ist klein und überrascht gerade deshalb. Unter den verlangten Papieren ist ein Adressnachweis, und als Nachweis werden typischerweise ein Mietvertrag oder eine notarielle Urkunde akzeptiert. Der Käufer hat noch keines von beiden, weil er das Konto vor dem Abschluss braucht. Ein Bevollmächtigter ist bei einem Teil der Banken möglich, aber die Anforderungen an die Beglaubigung der Vollmacht selbst unterscheiden sich stark.
Geht es überhaupt ohne bulgarisches Konto? Ja: Die Zahlung kann auch von einem ausländischen Konto auf das Konto des Verkäufers oder auf das Notaranderkonto erfolgen. Das Konto ist aber nicht für den Abschluss gedacht, sondern für die Zeit danach: Steuern, Strom, Wasser, Müllgebühr, Wohnungseigentum. Das Konto blockiert also nicht die Unterschrift, sondern das Leben mit der Immobilie, und gerade deshalb wird es aufgeschoben und tut danach weh.
Das Geld: zwei verschiedene Welten
SEPA und alles andere
Seit dem 1. Januar 2026 ist Bulgarien in der Eurozone, und das hat den Zahlungseingang verändert, aber nur für die Hälfte der Welt. Wer nach dem Euro eigentlich bei uns kauft, behandeln wir unter Ausländische Käufer nach der Euro-Einführung.
Eine Überweisung in Euro von einer Bank im SEPA-Raum ist günstig, schnell und ohne Währungsrisiko. Eine Überweisung aus einem Drittstaat ist keine SEPA-Überweisung. Sie läuft über eine Korrespondenzbank, kostet mehr und kann von einer Stelle angehalten werden, die weder die sendende noch die empfangende Bank ist. Der Käufer aus Deutschland und der Käufer von außerhalb der EU leben in zwei verschiedenen Welten, und das ist ein konkreter, kein theoretischer Unterschied.
Außerdem sind sowohl die Agentur als auch der Notar nach dem Gesetz über Maßnahmen gegen Geldwäsche (Закон за мерките срещу изпирането на пари) verpflichtete Personen. Daher stammen die Unterlagen, die der Kunde für eine Formalität hält: die Erklärung zur Herkunft der Mittel, die Erklärung zur politisch exponierten Person und bei einer juristischen Person auch die Erklärung zum wirtschaftlich Berechtigten. Immobiliengeschäfte lösen unabhängig vom Wert eine umfassende Prüfung aus.
Der Punkt, der für den Fernabschluss spezifisch ist: Es ist die Prüfung eines Menschen, den niemand gesehen hat. Die Identifizierung aus der Ferne ist möglich, verlangt aber zusätzliche Maßnahmen, und jede davon ist eine weitere Stelle, an der der Vorgang stocken kann, ohne dass jemand einen Fehler gemacht hat.
Und das am wenigsten Bekannte, das auf dem Rückweg zuschlägt. Bei einer grenzüberschreitenden Überweisung in einen Staat außerhalb der EU und des EWR ab etwa 15.340 EUR legt der Auftraggeber der Bank Angaben und Unterlagen vor, die den Grund und den Betrag belegen. Das tut weh bei der Rückzahlung einer Anzahlung, bei einem gescheiterten Abschluss und bei einem späteren Weiterverkauf, also wenn das Geld wieder nach außen fließt. Dann wird das Dokument, das niemand aufbewahrt hat, dringend gesucht. Welche Unterlagen es sich lohnt, schon vor der Anzahlung zu haben, steht in Was Käufer vor der Anzahlung übersehen.
Warum eine Übersetzung einen Tag dauert und keine E-Mail drei Ebenen, drei Tage
Jedes ausländische Dokument, das in Bulgarien Wirkung entfalten soll, durchläuft drei Ebenen, und jede Ebene ist ein eigener Tag.
Zuerst die Legalisation oder die Apostille. Wann eine Apostille gar nicht nötig ist, weil ein zweiseitiger Vertrag besteht, behandeln wir unter Vollmacht beim Immobilienkauf; es ist eine häufige Quelle für verlorenes Geld. Zweitens eine Übersetzung durch eine Person, die in der Liste des Außenministeriums geführt wird. Drittens, und das ist die Ebene, die den Tag erzeugt: die notarielle Beglaubigung der Unterschrift des Übersetzers.
Die Legalisationsverordnung sagt es wörtlich: Die Unterschrift des Übersetzers unter der von ihm angefertigten Übersetzung muss in der Republik Bulgarien notariell beglaubigt werden. Es genügt also nicht, dass die Übersetzung gut ist. Der Übersetzer muss persönlich zu einem Notar gehen. Bei einer seltenen Sprache bedeutet das eine konkrete Person, vermutlich in einer anderen Stadt, die an einem bestimmten Datum Zeit hat.
Noch zwei Dinge, die niemand einplant. Eine Übersetzung aus einer Fremdsprache in eine andere wird nicht direkt angefertigt, sondern über das Bulgarische, und für beide Übersetzungen fallen Gebühren an. Und der billigste Fehler: Übersetzungen mit Korrekturen, Streichungen, Einfügungen und Tilgungen sind ungültig. Eine handschriftliche Korrektur zerstört das Dokument und wirft die Kette an den Anfang zurück.
Deshalb hat die Entfernung einen Preis, der sich in einer Zahl ausdrücken lässt. Die konsularische Beglaubigung einer einseitigen Vollmacht für eine Immobilie kostet 45 EUR, dieselbe Beglaubigung bei einem Notar in Bulgarien etwa 10 EUR. Der Unterschied ist für sich genommen tragbar. Untragbar ist, dass ein neues Dokument einen neuen Konsulatstermin bedeutet, und Konsulatstermine werden nicht nach Dringlichkeit vergeben.
Wer am Tisch sitzt
und was nach der Urkunde beginnt
Zwei Details am Tag selbst sind für den Fernabschluss spezifisch, und es lohnt sich, sie vorher zu kennen.
Die Vollmacht muss auch das Geld abdecken, nicht nur die Unterschrift. Eine Vollmacht, die zum Kauf berechtigt, nicht aber dazu, den Preis zu zahlen oder eine Quittung entgegenzunehmen, hält den Tag auf. Dasselbe gilt, wenn das Recht zur Untervollmacht fehlt. Die Kosten sind nicht die Gebühr für eine neue Vollmacht, sondern ein verschobener Tag, an dem Bank, Verkäufer und Notar gebunden sind und eine Frist aus dem Vorvertrag läuft. Und bei einem Vollmachtgeber im Ausland bedeutet die neue Vollmacht einen neuen Konsulatstermin.
Der Dolmetscher im Raum, und das gilt in beide Richtungen. Die Zivilprozessordnung verpflichtet den Notar, einen Dolmetscher zu bestellen, wenn einer der Beteiligten kein Bulgarisch spricht und die Sprache, die er verwendet, dem Notar unbekannt ist. Ein Verstoß gehört zu den Gründen für die Nichtigkeit der notariellen Beglaubigung, und eine nichtige Beglaubigung macht auch das Geschäft selbst wegen fehlender Form nichtig. Das ist keine Formalität, sondern ein Grund dafür, dass die Immobilie nicht gekauft ist.
Die Kehrseite ist das unerwartete Argument für den Fernabschluss: Erscheint am Tisch ein bulgarischer Bevollmächtigter, der Bulgarisch spricht, wird gar kein Dolmetscher benötigt. Der Fernabschluss beseitigt ein Problem, das der Präsenzabschluss mit einem fremdsprachigen Käufer erzeugt.
Und schließlich die Umkehrung der Erzählung. Drei der vier Dinge nach der Urkunde haben eine Frist, und der Käufer ist nicht mehr im Land. Die BULSTAT-Eintragung ist sieben Tage ab dem Erwerb. Die Erklärung nach dem Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren (Закон за местните данъци и такси) ist zwei Monate. Die Kundenkonten für Strom, Wasser und Wohnungseigentum haben keine Frist, aber auch niemanden, der sie eröffnet.
Das heißt, die Pflichten des Käufers beginnen genau dann, wenn seine Aufmerksamkeit endet. Das ist auch der ganze Grund, warum ein Fernabschluss kein Ereignis ist, sondern ein Prozess: Der Tag der Unterschrift ist sein einfachster Teil.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Ausländer eine Immobilie in Bulgarien kaufen, ohne ins Land zu reisen?
Ja. Der Abschluss wird von einem Bevollmächtigten unterschrieben, und das Gesetz verlangt nicht, dass der Käufer anwesend ist. Das Problem ist, dass die Unterschrift das kürzeste Glied der ganzen Kette ist. Davor stehen die Kennnummer, das Bankkonto, die Herkunft der Mittel und die legalisierten und übersetzten Unterlagen, und jedes dieser Glieder wartet auf das vorherige und hat eine eigene Frist. Deshalb bemisst sich der realistische Zeithorizont eines Fernkaufs in Wochen, nicht in Tagen, und er wird rückwärts geplant, vom Datum der notariellen Urkunde bis heute.
Kann ein Bürger eines Drittstaats eine Wohnung in Bulgarien kaufen?
Eine Wohnung, ein Atelier, ein Büro oder einen Laden kann er auf eigenen Namen kaufen, weil das Eigentumsgesetz Ausländern den Erwerb von Gebäuden und beschränkten dinglichen Rechten erlaubt. Die Beschränkung betrifft den Grund und Boden: Er kann nur nach den Bedingungen eines internationalen Vertrags oder durch gesetzliche Erbfolge erworben werden. Deshalb ist die heikle Stelle nicht die Wohnung selbst, sondern das, was mit ihr noch übertragen wird, meist ideelle Anteile am Grundstück, manchmal auch ein Stellplatz, der ein Fleck auf dem Gelände und kein Objekt im Gebäude ist. Die zwei Auswege sind ein Baurecht statt ideeller Anteile oder eine bulgarische Gesellschaft als Eigentümerin, und beide haben ihren Preis in Zeit und Kosten.
Brauche ich eine LNC, um in Bulgarien eine Immobilie zu kaufen?
Nein, und das ist die am häufigsten wiederholte Ungenauigkeit zu diesem Thema. Die persönliche Nummer eines Ausländers (LNC) wird vom Innenministerium bei der Ausstellung eines Aufenthaltsdokuments vergeben, nicht von der Steuerverwaltung und nicht „im Laufe des Abschlusses“. Ein Käufer, der nicht im Land wohnt, hat sie nicht und kann sie auch nicht haben. Stattdessen verlangt das Gesetz die Eintragung im BULSTAT-Register für ausländische Personen, die in Bulgarien Immobilien besitzen, innerhalb von sieben Tagen ab dem Erwerb der Immobilie. Für steuerliche Zwecke vergibt die Steuerverwaltung eine gesonderte Dienstnummer an Personen ohne bulgarische Personennummer (EGN) und ohne persönliche Nummer eines Ausländers.
Kann mir eine bulgarische Bank ein Konto verweigern, wenn ich nicht im Land lebe?
Das ist möglich und kommt vor. Es gibt keine gesetzliche Pflicht zur persönlichen Anwesenheit bei der Eröffnung eines Zahlungskontos; die Anforderung ergibt sich aus den internen Regeln jeder Bank nach ihrer Risikobewertung, und diese sind nicht einheitlich und nicht vollständig veröffentlicht. Ein Bürger eines EU-Staates steht besser da, weil das Recht auf ein Zahlungskonto mit grundlegenden Funktionen einem Verbraucher zusteht, der sich rechtmäßig in der Union aufhält, während ein Bürger eines Drittstaats ohne einen solchen Aufenthalt nicht unter diesen Schutz fällt. Am unangenehmsten ist, dass eine Ablehnung nicht in einem normativ festgelegten Verfahren anfechtbar ist. Eine zweite Bank bedeutet also ein neues Unterlagenpaket und oft auch eine neue Vollmacht mit einem neuen Konsulatstermin.
Sie kaufen,
ohne anzureisen?
Öffnen Sie die notarielle Urkunde des Verkäufers und achten Sie auf eine Sache: was genau übertragen wird. Wenn in der Beschreibung des Objekts ideelle Anteile am Grundstück stehen und der Käufer kein EU-Bürger ist, ist das ein Gespräch, das vor der Anzahlung geführt werden muss, nicht am Tag des Abschlusses.
Schicken Sie uns die Urkunde des Verkäufers und die Staatsangehörigkeit des Käufers. Wir melden zurück, ob das Objekt in dieser Form zugänglich ist, an welcher Stelle der Kette der Vorgang stocken wird und welche Fristen am Tag nach der Unterschrift zu laufen beginnen.
Allgemeine Erläuterung von Rechtstexten, Stand 2026, keine Rechtsberatung zu einem konkreten Geschäft.
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