Підпис це
одна година.
Повірений вирішує день угоди і нічого до нього. Ідентифікатор, рахунок і легалізовані документи потребують тижнів.
Підпис це одна година решта це тижні
Покупець, який живе за кордоном, питає одне й те саме: «чи можу я купити, не приїжджаючи». Відповідь за законом «так» і вона нудна. Цікаве питання інше.
Угоду підписує повірений за годину. Усе інше потребує тижнів і є ланцюгом, у якому кожна ланка чекає попередню. Ідентифікатор, банківський рахунок, гроші, які можуть увійти, а потім вийти, перекладені і легалізовані документи. Довіреність вирішує підпис і нічого більше.
Саме ця розбіжність породжує зірвані дистанційні угоди. Людина підготувала документ на день, а не на чотири тижні до нього. І оскільки кожна ланка залежить від попередньої, запізнення в одному місці не надолужується в іншому.
Ця стаття не перелік кроків. Вона карта ланцюга і тих місць, де він рветься, бо вони не там, де покупець на них чекає. Сама довіреність як документ, з її посвідченнями і зборами, розглянута окремо в довіреності при угоді, а що відбувається в сам день у нотаріуса, у нотаріальній угоді.
Громадянин ЄС
сьогодні жодної різниці
Перше, що треба прибрати з дороги, бо навколо нього в інтернеті більше застарілого тексту, ніж правильного.
Обидва перехідні періоди за Договором про приєднання минули: і щодо так званого другого житла, і щодо сільськогосподарської та лісової землі. Після них Болгарія запровадила новий барʼєр у Законі про власність і користування землями сільськогосподарського призначення: сільськогосподарську землю можуть набувати лише особи, які перебували або були осілі в країні понад пʼять років.
Суд Європейського Союзу його скасував. Рішенням від 18 січня 2024 р. у справі C-562/22, за преюдиційним запитом болгарського суду, було прийнято, що вільний рух капіталу не допускає регулювання, яке повʼязує набуття сільськогосподарської землі з вимогою, щоб набувач перебував понад пʼять років у цій державі-члені.
Висновок на 2026 р. чистий. Громадянин держави ЄС або ЄЕП купує в Болгарії на рівних із болгарином: квартиру, будинок з подвірʼям, ділянку, поле. Без вимоги про перебування, без потреби в товаристві, без різниці в документах.
Одне чесне застереження. Чи скасовану вимогу формально вилучено з тексту закону, чи вона лише незастосовна за правом ЄС, не підтверджено. Норма, яка незастосовна, але ще написана, це саме той матеріал, з якого народжуються відмови у віконці. Тому тут сказано, що вирішив Суд ЄС, а не що написано сьогодні в законі.
Земля це розділова лінія а не громадянство
Для покупця поза ЄС картина інша, але не там, де люди очікують. Закон про власність (ЗС) розділяє не людей, а обʼєкти.
Будівлі та обмежені речові права: вільно, на своє імʼя. Квартира, ательє, офіс, магазин. Громадянство не є критерієм. Земля: особисто не можна, окрім як за міжнародним договором або у спадок за законом.
Тобто проблема ніколи не в квартирі. Проблема тоді, коли до обʼєкта причеплена земля. Будинок з подвірʼям. Паркомісце, яке є плямою на ділянці, а не самостійним обʼєктом у будівлі, це розмежування розглянуте в паркомісці та гаражі. Ділянка, дача, поле. І найпідступніше: ідеальні частки земельної ділянки, які стандартний нотаріальний акт на квартиру часто передає разом із житлом.
Обидва відомі виходи реальні, і обидва мають ціну. Право забудови замість ідеальних часток, яке є обмеженим речовим правом і дозволене, але потребує згоди й участі продавця. Або болгарське товариство як власник, що несе власний бухгалтерський облік і річні витрати, тобто не є рішенням для однієї квартири.
Ризик, який описує цей розділ, конкретний: обʼєкт, який клієнт обрав і вподобав, може бути технічно недоступним для нього, і це видно лише тоді, коли хтось відкриє акт продавця і прочитає, що саме передається. «Спитаємо в день угоди» це запізнення на місяць, а капаро (завдаток) уже сплачене і строк за попереднім договором спливає проти покупця.
Три номери
і жоден не замінює інші
Поширене переконання тут хибне майже всюди, зокрема на болгарських сайтах нерухомості: нібито покупець «отримує ЛНЧ у процесі угоди».
Це не так. Особистий номер іноземця (ЛНЧ) присвоює МВС при видачі документа про перебування: тривале, довгострокове або постійне. Це не податковий номер, його не видає податкова адміністрація і його не оформлюють «для угоди». Покупець, який не приїжджає і не перебуває в країні, такого номера не має і мати не може.
Тому закон дав йому інше, і це обовʼязок, а не варіант на вибір. Закон про реєстр БУЛСТАТ вимагає внесення до реєстру іноземних фізичних осіб без ЕГН (єдиного цивільного номера) і без особистого номера іноземця, які володіють нерухомим майном у країні. Строк сім днів і спливає не від внесення акта до реєстру і не від його отримання, а від придбання нерухомості. Санкція для фізичної особи до 511,29 EUR (1 000 лв. за ст. 45, ч. 1 ЗРБУЛСТАТ, зм. ДВ № 84/2023; перерахунок наш), а при повторності від 2 556 до 5 113 EUR. Сам збір за внесення символічний, менше ніж 10 EUR.
І третій номер, для податкових цілей: для осіб без ЕГН і без особистого номера іноземця податкова адміністрація видає службовий номер.
У підсумку покупець з-за кордону збирає до трьох різних ідентифікаторів на одну квартиру, і жоден не замінює два інші. Порядок, у якому їх оформлюють, залежить від того, чого хоче нотаріус, чого хоче банк і чого хоче громада. А хочуть вони не одного й того самого.
Банк, який відмовляє без мотивів друге вузьке місце
Тут найтвердіше місце ланцюга, і воно не правове, а практичне.
Законодавчої вимоги про особисту присутність при відкритті платіжного рахунку немає. Вимога йде від внутрішніх правил кожного банку за його власною оцінкою ризику. Практика не однакова між банками і не опублікована повністю. І найважливіше: нормативного механізму оскарження відмови немає. Банк не зобовʼязаний мотивувати, і немає процедури, якою відмову можна оскаржити.
Різниця між покупцем з ЄС і покупцем поза ЄС проходить саме тут. Право на платіжний рахунок для основних операцій надається споживачеві, який законно перебуває в Європейському Союзі. Громадянин третьої держави без перебування в ЄС поза його межами, тобто йому нічого протиставити.
Пастка в пакеті документів дрібна і тому дивує. Серед потрібних паперів є документ про адресу, а типово прийнятними доказами є договір оренди або нотаріальний акт. Покупець ще не має жодного з двох, бо рахунок йому потрібен до угоди. Повірений можливий у частини банків, але вимоги до посвідчення самої довіреності сильно різняться.
Чи можна взагалі без болгарського рахунку? Можна: оплата робиться і з іноземного рахунку на рахунок продавця або на особливий рахунок нотаріуса. Але рахунок не для угоди, він для того, що після неї: податки, електрика, вода, збір за вивезення сміття, спільне майно будинку. Тобто рахунок не блокує підпис, він блокує життя нерухомості, і саме тому його відкладають, а потім болить.
Гроші: два різні світи
SEPA і все інше
Від 1 січня 2026 р. Болгарія в єврозоні, і це змінило вхід, але лише для половини світу. Хто насправді купує в нас після євро, це тема статті про іноземних покупців після євро.
Переказ у євро з банку в зоні SEPA дешевий, швидкий і без валютного ризику. Переказ із третьої держави не є SEPA. Він іде через банк-кореспондент, коштує більше і може бути зупинений ланкою, яка не є ні банком-відправником, ні банком-одержувачем. Покупець із Німеччини і покупець поза ЄС у двох різних світах, і це конкретна, а не теоретична різниця.
Окремо і агентство, і нотаріус є зобовʼязаними особами за Законом про заходи проти відмивання коштів (ЗМИП). Звідти йдуть документи, які клієнт сприймає як формальність: декларація про походження коштів, декларація про публічного діяча, а для юридичної особи ще й декларація про кінцевого бенефіціарного власника. Угоди з нерухомістю вмикають комплексну перевірку незалежно від вартості.
Пункт, специфічний для дистанційної угоди: це перевірка людини, яку ніхто не бачив. Ідентифікація на відстані можлива, але потребує додаткових заходів, а кожен із них це ще одне місце, де процес може зупинитися, хоч ніхто й не помилився.
І найменш відоме, що бʼє на зворотному шляху. При транскордонному переказі до держави поза ЄС і ЄЕП приблизно від 15 340 EUR і вище платник подає банку відомості й документи, що засвідчують підставу і розмір. Це кусає при поверненні капаро (завдатку), при зірваній угоді і при пізнішому перепродажі, тобто коли гроші йдуть назад назовні. Тоді документ, якого ніхто не зберіг, шукають терміново. Які документи варто мати ще до завдатку, читайте в статті про те, що покупці пропускають перед сплатою завдатку.
Чому переклад це день, а не лист три шари, три дні
Кожен іноземний документ, який має справити дію в Болгарії, проходить через три шари, і кожен шар це окремий день.
Перше, легалізація або апостиль. Коли апостиль узагалі не потрібен, бо є двосторонній договір, розглянуто в довіреності при угоді, і це часте джерело викинутих грошей. Друге, переклад особою, яка значиться в списку Міністерства закордонних справ. Третє, і це той шар, який породжує день: нотаріальне посвідчення підпису перекладача.
Правила легалізацій кажуть це буквально: підпис перекладача, поставлений у виконаному ним перекладі, має бути нотаріально посвідчений у Республіці Болгарія. Тобто недостатньо, щоб переклад був добрий. Перекладач має фізично піти до нотаріуса. Для рідкісної мови це означає конкретну людину, ймовірно в іншому місті, вільну в конкретну дату.
Ще дві речі, яких ніхто не передбачає. Переклад з однієї іноземної мови на іншу не робиться навпростець, а через болгарську, і збори беруться за обидва переклади. І найдешевша помилка: переклади, у яких допущені виправлення, закреслення, вставки і витирання, недійсні. Одна рукописна правка вбиває документ і повертає ланцюг на початок.
Ось чому відстань має ціну, виражену числом. Консульське посвідчення довіреності на нерухомість на одну сторінку коштує 45 EUR, тоді як те саме посвідчення в нотаріуса в Болгарії коштує близько 10 EUR. Сама різниця стерпна. Нестерпне те, що новий документ означає новий консульський запис, а консульські записи не роздають терміново.
Хто стоїть за столом
і що починається після акта
Дві деталі в день угоди специфічні для дистанційної угоди, і їх варто знати заздалегідь.
Довіреність має покривати і гроші, а не лише підпис. Довіреність, яка дає право купити, але не сплатити ціну або отримати розписку, зупиняє день. Те саме за відсутності права передоручення. Витрата це не збір за нову довіреність, а відкладений день із залученими банком, продавцем, нотаріусом і кінцевим строком за попереднім договором. А коли довіритель за кордоном, нова довіреність означає новий консульський запис.
Перекладач у кімнаті, і це працює в обидва боки. Цивільний процесуальний кодекс (ГПК) зобовʼязує нотаріуса призначити перекладача, коли хтось із присутніх осіб не знає болгарської, а мова, якою він послуговується, незнайома нотаріусові. Порушення серед підстав нікчемності нотаріального посвідчення, а нікчемне посвідчення робить нікчемною і саму угоду через відсутність форми. Це не формальність, а підстава вважати, що нерухомість не куплена.
Зворотний бік це несподіваний аргумент на користь дистанційної угоди: якщо за столом зʼявляється болгарський повірений, який говорить болгарською, перекладач узагалі не потрібен. Дистанційна угода знімає проблему, яку створює присутня угода з іншомовним покупцем.
І наостанок розворот розповіді. Три з чотирьох речей після акта мають строк, а покупця вже немає в країні. Внесення до БУЛСТАТ це сім днів від придбання. Декларація за Законом про місцеві податки і збори (ЗМДТ) це два місяці. Особові рахунки за електрику, воду і спільне майно будинку строку не мають, але й немає кому їх відкрити.
Тобто обовʼязки покупця починаються саме тоді, коли його увага закінчується. У цьому і вся причина, чому дистанційна угода не подія, а процес: день підпису її найлегша частина.
Поширені запитання
Чи може іноземець купити нерухомість у Болгарії, не приїжджаючи до країни?
Так. Угода підписується повіреним, і закон не вимагає присутності покупця. Проблема в тому, що підпис це найкоротша ланка всього ланцюга. Перед ним стоять ідентифікатор, банківський рахунок, походження коштів і легалізовані та перекладені документи, і кожна з цих ланок чекає попередню та має власний строк. Тому реалістичний горизонт дистанційної купівлі вимірюється тижнями, а не днями, і планується від кінця до початку, від дати нотаріального акта до сьогодні.
Чи може громадянин третьої держави купити квартиру в Болгарії?
Квартиру, ательє, офіс або магазин може, на своє імʼя, бо Закон про власність дозволяє іноземцям набувати будівлі та обмежені речові права. Обмеження стосується землі: її можна набути лише за умовами міжнародного договору або у спадок за законом. Тому уважне місце це не саме житло, а що ще передається разом із ним, найчастіше ідеальні частки земельної ділянки, а іноді й паркомісце, яке є плямою на ділянці, а не обʼєктом у будівлі. Два виходи це право забудови замість ідеальних часток або болгарське товариство як власник, і обидва мають ціну в строках і у витратах.
Чи потрібен мені ЛНЧ, щоб купити нерухомість у Болгарії?
Ні, і це найчастіше повторювана неточність за темою. Особистий номер іноземця присвоює МВС при видачі документа про перебування, а не податкова адміністрація і не «у процесі угоди». Покупець, який не перебуває в країні, його не має і мати не може. Натомість закон вимагає внесення до реєстру БУЛСТАТ для іноземних осіб, які володіють нерухомим майном у країні, у семиденний строк від придбання нерухомості. Для податкових цілей податкова адміністрація видає окремий службовий номер особам без ЕГН і без особистого номера іноземця.
Чи відмовить мені болгарський банк у рахунку, якщо я не живу в країні?
Можливо, і таке трапляється. Законодавчої вимоги про особисту присутність при відкритті платіжного рахунку немає; вимога йде від внутрішніх правил кожного банку за його оцінкою ризику, а вони не однакові і не опубліковані повністю. Громадянин держави ЄС має сильнішу позицію, бо право на платіжний рахунок для основних операцій надається споживачеві, який законно перебуває в Союзі, тоді як громадянин третьої держави без такого перебування поза межами цього захисту. Найнеприємніше те, що відмова не підлягає оскарженню в нормативно встановленому порядку, тобто другий банк означає новий пакет документів, а часто й нову довіреність із новим консульським записом.
Купуєте,
не приїжджаючи?
Відкрийте нотаріальний акт продавця і подивіться на одну річ: що саме передається. Якщо в описі обʼєкта є ідеальні частки земельної ділянки, а покупець не є громадянином ЄС, це розмова, яку треба провести до завдатку, а не в день угоди.
Надішліть нам акт продавця і громадянство покупця. Повертаємо відповідь, чи доступний обʼєкт у цій формі, де в ланцюгу зупиниться процес і які строки починають спливати наступного дня після підпису.
Загальне розʼяснення за нормативними текстами станом на 2026 р., не юридична консультація щодо конкретної угоди.
Коментарі
Коментарів поки немає. Будьте першим.