Подпись это
один час.
Представитель по доверенности решает день сделки и ничего до него. Идентификатор, счёт и легализованные документы требуют недель.
Подпись это один час остальное это недели
Покупатель, который живёт за границей, спрашивает одно и то же: «могу ли я купить, не приезжая». Ответ по закону «да», и он скучный. Интересный вопрос другой.
Сделку подписывает представитель по доверенности за час. Всё остальное требует недель и представляет собой цепочку, в которой каждое звено ждёт предыдущее. Идентификатор, банковский счёт, деньги, которые могут войти и потом выйти, переведённые и легализованные документы. Доверенность решает подпись и ничего больше.
Именно это расхождение производит сорвавшиеся дистанционные сделки. Человек подготовил документ ко дню, а не к четырём неделям перед ним. И поскольку каждое звено зависит от предыдущего, опоздание в одном месте не навёрстывается в другом.
Эта статья не список шагов. Она карта цепочки и мест, где та рвётся, потому что они не там, где покупатель их ждёт. Сама доверенность как документ, с её заверениями и сборами, разобрана отдельно в статье доверенность при сделке, а что происходит в сам день у нотариуса, в статье нотариальная сделка.
Гражданин ЕС
сегодня нет никакой разницы
Первое, что нужно убрать с дороги, потому что вокруг него в интернете больше устаревшего текста, чем верного.
Два переходных периода по Договору о присоединении истекли: и по так называемому второму жилью, и по сельскохозяйственной и лесной земле. После них Болгария ввела новый барьер в Законе о собственности и пользовании сельскохозяйственными землями: сельскохозяйственную землю могут приобретать только лица, пребывавшие или обосновавшиеся в стране более пяти лет.
Суд Европейского союза его отменил. Решением от 18 января 2024 г. по делу C-562/22, по преюдициальному запросу болгарского суда, было принято, что свободное движение капитала не допускает регулирование, которое связывает приобретение сельскохозяйственной земли с требованием, чтобы приобретатель пребывал более пяти лет в этом государстве члене.
Вывод для 2026 г. чистый. Гражданин страны ЕС или ЕЭП покупает в Болгарии наравне с болгарином: квартира, дом с двором, участок, поле. Без требования о пребывании, без необходимости в обществе, без разницы в документах.
Одна честная оговорка. Формально ли отменённое требование удалено из текста закона, или оно лишь неприменимо по праву ЕС, не подтверждено. Норма, которая неприменима, но всё ещё написана, это именно тот материал, из которого рождаются отказы в окошке. Поэтому здесь говорится, что решил Суд ЕС, а не что написано сегодня в законе.
Земля это разделительная линия не гражданство
Для покупателя вне ЕС картина другая, но не там, где люди ожидают. Закон о собственности разделяет не людей, а объекты.
Здания и ограниченные вещные права: свободно, на своё имя. Квартира, студия, офис, магазин. Гражданство не критерий. Земля: лично нельзя, кроме как по международному договору или по наследованию по закону.
То есть проблема никогда не квартира. Проблема, когда к объекту прицеплена земля. Дом с двором. Парковочное место, которое является пятном на земле, а не самостоятельным объектом в здании, различие разобрано в статье парковочное место и гараж. Участок, дача, поле. И самое коварное: идеальные части земельного участка, которые стандартный нотариальный акт на квартиру часто передаёт вместе с жильём.
Два известных выхода реальны, и оба имеют цену. Право строительства вместо идеальных частей, которое является ограниченным вещным правом и разрешено, но требует согласия и участия продавца. Или болгарское общество в качестве собственника, которое несёт собственную бухгалтерию и годовой расход, то есть не решение для одной квартиры.
Риск, который описывает этот раздел, конкретен: объект, который клиент выбрал и который ему понравился, может быть технически недоступен для него, и это видно только тогда, когда кто-то откроет акт продавца и прочитает, что именно передаётся. «Спросим в день сделки» опоздало на месяц, а капаро (задаток) уже уплачено и срок по предварительному договору течёт против покупателя.
Три номера
и ни один не заменяет другие
Общественное убеждение здесь ошибочно почти повсюду, включая болгарские сайты недвижимости: что покупатель «получает ЛНЧ в процессе сделки».
Это не так. Личный номер иностранца (ЛНЧ) присваивается МВД при выдаче документа о пребывании: продолжительном, долгосрочном или постоянном. Это не налоговый номер, он не выдаётся налоговой администрацией и не оформляется «под сделку». Покупатель, который не приезжает и не пребывает, такого номера не имеет и иметь не может.
Поэтому закон дал ему другое, и это обязанность, а не опция. Закон о регистре БУЛСТАТ требует внесения иностранных физических лиц без ЕГН и без личного номера иностранца, которые владеют недвижимым имуществом в стране. Срок составляет семь дней и течёт не с момента внесения акта в регистр и не с момента его получения, а с момента покупки объекта. Санкция для физического лица составляет до 511,29 EUR (1 000 лв. по ст. 45, ч. 1 ЗРБУЛСТАТ, изм. ДВ № 84/2023; пересчёт наш), а при повторности от 2 556 до 5 113 EUR. Сам сбор за внесение символический, менее 10 EUR.
И третий номер, для налоговых целей: для лиц без ЕГН и без личного номера иностранца налоговая администрация выдаёт служебный номер.
Результат в том, что покупатель из-за границы собирает до трёх разных идентификаторов на одну квартиру, и ни один не заменяет два других. Порядок, в котором они оформляются, зависит от того, что требует нотариус, что требует банк и что требует община. А они требуют не одно и то же.
Банк, который отказывает без мотива второе узкое место
Здесь самое твёрдое место в цепочке, и оно не правовое, а практическое.
Нет законодательного требования о личном присутствии при открытии платёжного счёта. Требование идёт из внутренних правил каждого банка по его собственной оценке риска. Практика не одинакова между банками и не опубликована полностью. И самое важное: нет нормативного механизма обжалования отказа. Банк не обязан мотивировать, и нет процедуры, по которой отказ можно оспорить.
Разница между покупателем из ЕС и покупателем вне ЕС проходит именно здесь. Право на платёжный счёт для основных операций даётся потребителю, законно пребывающему в Европейском союзе. Гражданин третьей страны без пребывания в ЕС находится вне его охвата, то есть ему нечего противопоставить.
Ловушка в пакете документов мелкая и поэтому удивляет. Среди требуемых бумаг есть документ об адресе, а типично принимаемые доказательства это договор аренды или нотариальный акт. У покупателя ещё нет ни одного из двух, потому что счёт ему нужен до сделки. Представитель по доверенности возможен в части банков, но требования к заверению самой доверенности сильно различаются.
Можно ли вообще без болгарского счёта? Можно: платёж делается и с иностранного счёта на счёт продавца или на особый счёт нотариуса. Но счёт не для сделки, он для того, что после неё: налоги, электричество, вода, сбор за вывоз мусора, этажная собственность. То есть счёт не блокирует подпись, а блокирует жизнь объекта, и именно поэтому его откладывают, а потом больно.
Деньги: два разных мира
SEPA и всё остальное
С 1 января 2026 г. Болгария в еврозоне, и это изменило вход, но только для половины мира. Кто на самом деле покупает у нас после евро, это тема статьи иностранные покупатели после евро.
Перевод в евро из банка в зоне SEPA дешёвый, быстрый и без валютного риска. Перевод из третьей страны это не SEPA. Он идёт через банк корреспондент, стоит дороже и может быть остановлен звеном, которое не является ни отправляющим, ни получающим банком. Покупатель из Германии и покупатель вне ЕС находятся в двух разных мирах, и это конкретная, а не теоретическая разница.
Отдельно и агентство, и нотариус являются обязанными лицами по Закону о мерах против отмывания денег (ЗМИП). Оттуда идут документы, которые клиент принимает за формальность: декларация о происхождении средств, декларация о видном политическом деятеле, а при юридическом лице и декларация о действительном собственнике. Сделки с недвижимостью запускают комплексную проверку независимо от стоимости.
Момент, специфичный для дистанционной сделки: это проверка человека, которого никто не видел. Идентификация на расстоянии возможна, но требует дополнительных мер, а каждая из них это ещё одно место, в котором процесс может остановиться, притом что никто не ошибся.
И самое малоизвестное, что бьёт на обратном пути. При трансграничном переводе в страну вне ЕС и ЕЭП примерно от 15 340 EUR и выше плательщик представляет банку сведения и документы, удостоверяющие основание и размер. Это кусается при возврате капаро (задатка), при сорвавшейся сделке и при более поздней перепродаже, то есть когда деньги идут обратно наружу. Тогда документ, который никто не хранил, ищут срочно. Какие документы стоит иметь ещё до капаро, в статье что упускают покупатели перед уплатой капаро.
Почему перевод это день, а не письмо три слоя, три дня
Каждый иностранный документ, который должен произвести действие в Болгарии, проходит три слоя, и каждый слой это отдельный день.
Первое, легализация или апостиль. Когда апостиль не нужен вообще, потому что есть двусторонний договор, разобрано в статье доверенность при сделке, и это частый источник выброшенных денег. Второе, перевод лицом, которое числится в списке Министерства иностранных дел. Третье, и это слой, который производит день: нотариальное заверение подписи переводчика.
Правила о легализациях говорят это буквально: подпись переводчика, поставленная в выполненном им переводе, должна быть нотариально удостоверена в Республике Болгария. То есть недостаточно, чтобы перевод был хорошим. Переводчик должен физически пойти к нотариусу. Для редкого языка это значит конкретного человека, вероятно в другом городе, свободного в конкретную дату.
Ещё два, которых никто не предвидит. Перевод с одного иностранного языка на другой делается не напрямую, а через болгарский, и взимаются сборы за оба перевода. И самая дешёвая ошибка: переводы, в которых допущены исправления, вычёркивания, вставки и стирания, недействительны. Одна рукописная правка убивает документ и возвращает цепочку в начало.
Вот почему расстояние имеет цену, выраженную числом. Консульское заверение доверенности на недвижимость в одну страницу стоит 45 EUR, тогда как то же заверение у нотариуса в Болгарии стоит около 10 EUR. Сама по себе разница переносима. Непереносимо то, что новый документ значит новый консульский приём, а консульские приёмы не раздаются по срочности.
Кто сидит за столом
и что начинается после акта
Две детали в день сделки специфичны для дистанционной сделки, и их стоит знать заранее.
Доверенность должна покрывать и деньги, не только подпись. Доверенность, которая даёт право купить, но не уплатить цену или получить расписку, останавливает день. То же при отсутствии права передоверия. Расход это не сбор за новую доверенность, а отложенный день с занятыми банком, продавцом, нотариусом и предельным сроком по предварительному договору. А при доверителе за границей новая доверенность значит новый консульский приём.
Переводчик в комнате, и это работает в обе стороны. Гражданский процессуальный кодекс обязывает нотариуса назначить переводчика, когда кто-то из участвующих лиц не знает болгарского и язык, которым он пользуется, незнаком нотариусу. Нарушение входит в число оснований ничтожности нотариального удостоверения, а ничтожное удостоверение делает и саму сделку ничтожной из-за отсутствия формы. Это не формальность, а основание для того, что объект не куплен.
Обратная сторона это неожиданный аргумент за дистанционную сделку: если за столом появляется болгарский представитель по доверенности, который говорит по-болгарски, переводчик вообще не нужен. Дистанционная сделка убирает проблему, которую очная сделка с иноязычным покупателем создаёт.
И напоследок разворот рассказа. Три из четырёх вещей после акта имеют срок, а покупателя уже нет в стране. Внесение в БУЛСТАТ это семь дней с момента покупки. Декларация по Закону о местных налогах и сборах это два месяца. Лицевые счета на электричество, воду и этажную собственность срока не имеют, но и открыть их некому.
То есть обязанности покупателя начинаются ровно тогда, когда его внимание заканчивается. Это и вся причина того, что дистанционная сделка не событие, а процесс: день подписи её самая лёгкая часть.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Болгарии, не приезжая в страну?
Да. Сделку подписывает представитель по доверенности, и закон не требует присутствия покупателя. Проблема в том, что подпись это самое короткое звено всей цепочки. Перед ним стоят идентификатор, банковский счёт, происхождение средств и легализованные и переведённые документы, и каждое из этих звеньев ждёт предыдущее и имеет собственный срок. Поэтому реалистичный горизонт дистанционной покупки измеряется в неделях, а не в днях, и планируется от конца к началу, от даты нотариального акта к сегодняшнему дню.
Может ли гражданин третьей страны купить квартиру в Болгарии?
Квартиру, студию, офис или магазин может, на своё имя, потому что Закон о собственности разрешает иностранцам приобретать здания и ограниченные вещные права. Ограничение касается земли: она может приобретаться только на условиях международного договора или по наследованию по закону. Поэтому осторожность нужна не с самим жильём, а с тем, что ещё передаётся вместе с ним, чаще всего идеальные части земельного участка, а иногда и парковочное место, которое является пятном на земле, а не объектом в здании. Два выхода это право строительства вместо идеальных частей или болгарское общество в качестве собственника, и оба имеют цену в сроках и в расходах.
Нужен ли мне ЛНЧ, чтобы купить недвижимость в Болгарии?
Нет, и это самая часто повторяемая неточность по теме. Личный номер иностранца присваивается МВД при выдаче документа о пребывании, а не налоговой администрацией и не «в процессе сделки». Покупатель, который не пребывает в стране, его не имеет и иметь не может. Вместо этого закон требует внесения в регистр БУЛСТАТ для иностранных лиц, которые владеют недвижимым имуществом в стране, в семидневный срок с момента покупки объекта. Для налоговых целей налоговая администрация выдаёт отдельный служебный номер лицам без ЕГН и без личного номера иностранца.
Откажет ли мне болгарский банк в счёте, если я не живу в стране?
Возможно, и это случается. Нет законодательного требования о личном присутствии при открытии платёжного счёта; требование идёт из внутренних правил каждого банка по его оценке риска, а они не одинаковы и не опубликованы полностью. Гражданин страны ЕС имеет более сильную позицию, потому что право на платёжный счёт для основных операций даётся потребителю, законно пребывающему в Союзе, тогда как гражданин третьей страны без такого пребывания находится вне охвата этой защиты. Самое неприятное в том, что отказ не подлежит обжалованию в нормативно установленном порядке, то есть второй банк означает новый пакет документов, а часто и новую доверенность с новым консульским приёмом.
Покупаете,
не приезжая?
Откройте нотариальный акт продавца и посмотрите одну вещь: что именно передаётся. Если в описании объекта есть идеальные части земельного участка, а покупатель не гражданин ЕС, это разговор, который нужно провести до капаро, а не в день сделки.
Пришлите нам акт продавца и гражданство покупателя. Возвращаем ответ, доступен ли объект в этой форме, где в цепочке остановится процесс и какие сроки начинают течь на следующий день после подписи.
Общее разъяснение по нормативным текстам на 2026 г., не юридическая консультация по конкретной сделке.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.