Podpis to
jedna godzina.
Pełnomocnik rozstrzyga o dniu transakcji i o niczym przed nim. Identyfikator, rachunek i zalegalizowane dokumenty wymagają tygodni.
Podpis to jedna godzina, reszta to tygodnie
Kupujący mieszkający za granicą pyta zawsze o to samo: „czy mogę kupić, nie przyjeżdżając”. Odpowiedź według prawa brzmi „tak” i jest nudna. Ciekawe jest inne pytanie.
Transakcję podpisuje pełnomocnik w godzinę. Wszystko inne wymaga tygodni i jest łańcuchem, w którym każde ogniwo czeka na poprzednie. Identyfikator, rachunek bankowy, pieniądze, które mogą wpłynąć, a potem wypłynąć, przetłumaczone i zalegalizowane dokumenty. Pełnomocnictwo rozstrzyga o podpisie i o niczym więcej.
Dokładnie ta rozbieżność produkuje nieudane transakcje na odległość. Człowiek przygotował dokument na ten dzień, a nie cztery tygodnie przed nim. A ponieważ każde ogniwo zależy od poprzedniego, opóźnienie w jednym miejscu nie nadrabia się w innym.
Ten artykuł nie jest listą kroków. To mapa łańcucha i miejsc, w których się rwie, bo nie są one tam, gdzie kupujący się ich spodziewa. Samo pełnomocnictwo jako dokument, z jego poświadczeniami i opłatami, omówiono osobno w artykule o pełnomocnictwie przy transakcji, a co dzieje się w samym dniu u notariusza, w artykule o transakcji notarialnej.
Obywatel UE
dziś nie ma żadnej różnicy
Pierwsza rzecz, którą trzeba zdjąć z drogi, bo wokół niej jest w internecie więcej nieaktualnego tekstu niż prawdziwego.
Oba okresy przejściowe wynikające z Traktatu akcesyjnego dobiegły końca: zarówno dla tak zwanego drugiego mieszkania, jak i dla ziemi rolnej i leśnej. Po nich Bułgaria wprowadziła nową barierę w ustawie o własności i użytkowaniu gruntów rolnych (Закон за собствеността и ползването на земеделските земи): ziemię rolną mogą nabywać tylko osoby, które mieszkały lub były osiadłe w kraju dłużej niż pięć lat.
Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej ją uchylił. Wyrokiem z 18 stycznia 2024 roku w sprawie C-562/22, na pytanie prejudycjalne bułgarskiego sądu, uznano, że swobodny przepływ kapitału nie pozwala na uregulowanie, które uzależnia nabycie ziemi rolnej od wymogu, by nabywca mieszkał w tym państwie członkowskim dłużej niż pięć lat.
Wniosek na rok 2026 jest czysty. Obywatel państwa UE lub EOG kupuje w Bułgarii na równi z Bułgarem: mieszkanie, dom z podwórzem, działkę, pole. Bez wymogu zamieszkania, bez potrzeby zakładania spółki, bez różnicy w dokumentach.
Jedno uczciwe zastrzeżenie. Nie potwierdzono, czy uchylone wymaganie zostało też formalnie usunięte z tekstu ustawy, czy jest tylko niestosowalne na gruncie prawa UE. Norma, która jest niestosowalna, ale nadal stoi zapisana, to dokładnie ten materiał, z którego rodzą się odmowy w okienku. Dlatego mówimy tu, co orzekł Trybunał Sprawiedliwości UE, a nie co dziś stoi w ustawie.
Linią podziału jest ziemia, nie obywatelstwo
Dla kupującego spoza UE obraz jest inny, ale nie tam, gdzie ludzie się go spodziewają. Ustawa o własności (Закон за собствеността) dzieli nie ludzi, tylko obiekty.
Budynki i ograniczone prawa rzeczowe: swobodnie, na własne nazwisko. Mieszkanie, pracownia, biuro, sklep. Obywatelstwo nie jest kryterium. Ziemia: nie osobiście, chyba że na podstawie umowy międzynarodowej albo przez dziedziczenie ustawowe.
Czyli problemem nigdy nie jest mieszkanie. Problemem jest to, gdy do obiektu doczepiona jest ziemia. Dom z podwórzem. Miejsce postojowe, które jest oznaczonym miejscem na gruncie, a nie samodzielnym obiektem w budynku, to rozróżnienie omówiono w artykule o miejscu postojowym i garażu. Działka, domek letniskowy, pole. I najbardziej podstępne: udziały idealne w nieruchomości gruntowej (идеални части), które standardowy akt notarialny (нотариален акт) dla mieszkania często przenosi razem z lokalem.
Dwa znane wyjścia są realne i oba mają swoją cenę. Prawo zabudowy zamiast udziałów idealnych (право на строеж), które jest ograniczonym prawem rzeczowym i jest dozwolone, ale wymaga zgody i udziału sprzedającego. Albo bułgarska spółka jako właściciel, która niesie własną księgowość i roczny koszt, czyli nie jest rozwiązaniem dla jednego mieszkania.
Ryzyko opisane w tej sekcji jest konkretne: obiekt, który klient wybrał i polubił, może być dla niego technicznie niedostępny, a widać to dopiero wtedy, gdy ktoś otworzy akt sprzedającego i przeczyta, co dokładnie jest przenoszone. „Zapytamy w dniu transakcji” to spóźnienie o miesiąc, a zaliczka jest już wpłacona i termin z umowy przedwstępnej biegnie przeciwko kupującemu.
Trzy numery
i żaden nie zastępuje pozostałych
Powszechne przekonanie jest tu błędne niemal wszędzie, także na bułgarskich portalach nieruchomości: że kupujący „otrzymuje osobisty numer cudzoziemca (ЛНЧ) w trakcie transakcji”.
To nieprawda. Osobisty numer cudzoziemca nadaje Ministerstwo Spraw Wewnętrznych (МВР) przy wydawaniu dokumentu pobytowego: przedłużonego, długoterminowego albo stałego. To nie jest numer podatkowy, nie wydaje go administracja podatkowa i nie wyrabia się go „na transakcję”. Kupujący, który nie przyjeżdża i tu nie mieszka, nie ma i nie może mieć takiego numeru.
Dlatego prawo dało mu coś innego i jest to obowiązek, a nie opcja. Ustawa o rejestrze BULSTAT (Закон за регистър БУЛСТАТ) wymaga wpisania cudzoziemców, osób fizycznych, bez osobistego numeru identyfikacyjnego (ЕГН) i bez osobistego numeru cudzoziemca, którzy posiadają nieruchomość w kraju. Termin wynosi siedem dni i biegnie nie od wpisu aktu i nie od jego otrzymania, lecz od zakupu nieruchomości. Sankcja dla osoby fizycznej wynosi do 511,29 € (1 000 BGN według art. 45 ust. 1 ustawy o rejestrze BULSTAT, w brzmieniu z Dziennika Państwowego nr 84/2023; przeliczenie jest nasze), a przy powtórzeniu od 2 556 do 5 113 €. Sama opłata za wpis jest symboliczna, poniżej 10 €.
I trzeci numer, do celów podatkowych: dla osób bez osobistego numeru identyfikacyjnego i bez osobistego numeru cudzoziemca administracja podatkowa wydaje numer służbowy (служебен номер).
Wynik jest taki, że kupujący z zagranicy zbiera do trzech różnych identyfikatorów na jedno mieszkanie, i żaden nie zastępuje pozostałych dwóch. Kolejność ich wyrabiania zależy od tego, czego chce notariusz, czego chce bank i czego chce gmina. A one nie chcą tego samego.
Bank, który odmawia bez podania powodu: drugie wąskie gardło
Tu jest najtwardsze miejsce w łańcuchu i nie jest ono prawne, tylko praktyczne.
Nie ma ustawowego wymogu osobistej obecności przy otwieraniu rachunku płatniczego. Wymóg wynika z wewnętrznych zasad każdego banku według jego własnej oceny ryzyka. Praktyka nie jest jednakowa między bankami i nie została w całości opublikowana. I najważniejsze: nie ma normatywnego mechanizmu odwołania od odmowy. Bank nie jest zobowiązany do uzasadnienia i nie ma procedury, w której odmowę można zaskarżyć.
Różnica między kupującym z UE a kupującym spoza UE przebiega właśnie tędy. Prawo do rachunku płatniczego z podstawowymi funkcjami przysługuje konsumentowi legalnie przebywającemu w Unii Europejskiej. Obywatel państwa trzeciego bez pobytu w UE jest poza jego zakresem, czyli nie ma czego przeciwstawić.
Pułapka w pakiecie dokumentów jest drobna i dlatego zaskakuje. Wśród wymaganych papierów jest dokument potwierdzający adres, a typowo przyjmowanymi dowodami są umowa najmu albo akt notarialny. Kupujący nie ma jeszcze żadnego z nich, bo rachunek jest mu potrzebny przed transakcją. Pełnomocnik jest możliwy w części banków, ale wymagania co do poświadczenia samego pełnomocnictwa bardzo się różnią.
Czy w ogóle da się bez bułgarskiego rachunku? Da się: płatność można wykonać także z zagranicznego rachunku na rachunek sprzedającego albo na specjalny rachunek notariusza. Ale rachunek nie jest po to dla transakcji, jest dla tego, co po niej: podatki, prąd, woda, opłata za wywóz śmieci, wspólnota właścicieli. Czyli rachunek nie blokuje podpisu, tylko blokuje życie nieruchomości, i właśnie dlatego się go odkłada, a potem boli.
Pieniądze: dwa różne światy
SEPA i cała reszta
Od 1 stycznia 2026 roku Bułgaria jest w strefie euro i to zmieniło wejście, ale tylko dla połowy świata. Kto właściwie kupuje u nas po wprowadzeniu euro, to temat artykułu o zagranicznych kupujących po euro.
Przelew w euro z banku w strefie SEPA jest tani, szybki i bez ryzyka walutowego. Przelew z państwa trzeciego nie jest SEPA. Idzie przez bank korespondent, kosztuje więcej i może zostać wstrzymany przez ogniwo, które nie jest ani bankiem wysyłającym, ani odbierającym. Kupujący z Niemiec i kupujący spoza UE są w dwóch różnych światach, i to jest różnica konkretna, a nie teoretyczna.
Osobno i agencja, i notariusz są podmiotami zobowiązanymi na mocy ustawy o środkach przeciwdziałania praniu pieniędzy (Закон за мерките срещу изпирането на пари). Stąd biorą się dokumenty, które klient przyjmuje jako formalność: oświadczenie o pochodzeniu środków, oświadczenie o statusie osoby zajmującej eksponowane stanowisko polityczne, a przy osobie prawnej także oświadczenie o beneficjencie rzeczywistym. Transakcje nieruchomościami uruchamiają kompleksową weryfikację niezależnie od wartości.
Punkt specyficzny dla transakcji na odległość: to jest weryfikacja człowieka, którego nikt nie widział. Identyfikacja na odległość jest możliwa, ale wymaga dodatkowych środków, a każdy z nich to kolejne miejsce, w którym proces może stanąć, choć nikt się nie pomylił.
I najmniej znane, co uderza w drugą stronę. Przy przelewie transgranicznym do państwa spoza UE i EOG od około 15 340 € w górę zleceniodawca przedstawia bankowi informacje i dokumenty potwierdzające podstawę i wysokość. To kąsa przy zwrocie zaliczki, przy upadłej transakcji i przy późniejszej odsprzedaży, czyli wtedy, gdy pieniądze idą z powrotem na zewnątrz. Wtedy dokument, którego nikt nie przechowywał, szuka się w pośpiechu. Jakie dokumenty warto mieć jeszcze przed zaliczką, jest w artykule o tym, czego kupujący nie dostrzegają, zanim wpłacą zaliczkę.
Dlaczego tłumaczenie to dzień, a nie e-mail: trzy warstwy, trzy dni
Każdy obcy dokument, który ma wywołać skutek w Bułgarii, przechodzi przez trzy warstwy, a każda warstwa to osobny dzień.
Najpierw legalizacja albo apostille. Kiedy apostille nie jest potrzebne w ogóle, bo istnieje umowa dwustronna, omówiono w artykule o pełnomocnictwie przy transakcji i jest to częste źródło wyrzuconych pieniędzy. Po drugie, tłumaczenie wykonane przez osobę wpisaną na listę Ministerstwa Spraw Zagranicznych. Po trzecie, i to jest warstwa, która produkuje dzień: notarialne poświadczenie podpisu tłumacza.
Regulamin legalizacji (Правилник за легализациите) mówi to dosłownie: podpis tłumacza złożony na wykonanym przez niego tłumaczeniu musi być poświadczony notarialnie w Republice Bułgarii. Czyli nie wystarczy, że tłumaczenie jest dobre. Tłumacz musi fizycznie pójść do notariusza. Dla rzadkiego języka oznacza to konkretną osobę, prawdopodobnie w innym mieście, wolną w konkretnym dniu.
Jeszcze dwie rzeczy, których nikt nie przewiduje. Tłumaczenie z jednego obcego języka na inny nie jest robione bezpośrednio, tylko przez bułgarski, i pobiera się opłaty za oba tłumaczenia. I najtańszy błąd: tłumaczenia, w których dopuszczono poprawki, wymazania, wstawki i zatarcia, są nieważne. Jedna odręczna poprawka zabija dokument i cofa łańcuch na początek.
Oto dlaczego odległość ma cenę wyrażoną w liczbie. Konsularne poświadczenie jednostronicowego pełnomocnictwa do nieruchomości kosztuje 45 €, a to samo poświadczenie u notariusza w Bułgarii około 10 €. Sama różnica jest do zniesienia. Nie do zniesienia jest to, że nowy dokument oznacza nowy termin w konsulacie, a terminy konsularne nie są przydzielane według pilności.
Kto siedzi przy stole
i co zaczyna się po akcie
Dwa szczegóły dnia są specyficzne dla transakcji na odległość i warto je znać wcześniej.
Pełnomocnictwo musi obejmować także pieniądze, nie tylko podpis. Pełnomocnictwo, które daje prawo do zakupu, ale nie do zapłaty ceny ani do odebrania pokwitowania, zatrzymuje dzień. To samo przy braku prawa do udzielenia dalszego pełnomocnictwa. Koszt to nie opłata za nowe pełnomocnictwo, tylko przesunięty dzień z zaangażowanym bankiem, sprzedającym, notariuszem i terminem z umowy przedwstępnej. A przy mocodawcy za granicą nowe pełnomocnictwo oznacza nowy termin w konsulacie.
Tłumacz w pokoju, i to działa w obie strony. Kodeks postępowania cywilnego (Граждански процесуален кодекс) zobowiązuje notariusza do wyznaczenia tłumacza, gdy któraś z uczestniczących osób nie zna bułgarskiego, a język, którym się posługuje, jest notariuszowi nieznany. Naruszenie należy do podstaw nieważności poświadczenia notarialnego, a nieważne poświadczenie czyni nieważną także samą transakcję z powodu braku formy. To nie formalność, tylko podstawa, by nieruchomość nie została kupiona.
Druga strona to nieoczekiwany argument za transakcją na odległość: jeśli przy stole pojawia się bułgarski pełnomocnik, który mówi po bułgarsku, tłumacz w ogóle nie jest potrzebny. Transakcja na odległość usuwa problem, który transakcja stacjonarna z obcojęzycznym kupującym tworzy.
I na koniec odwrócenie opowieści. Trzy z czterech rzeczy po akcie mają termin, a kupującego nie ma już w kraju. Wpis do BULSTAT to siedem dni od zakupu. Deklaracja według ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (Закон за местните данъци и такси) to dwa miesiące. Rejestracje u dostawców prądu i wody oraz we wspólnocie właścicieli nie mają terminu, ale nie ma też kto ich założyć.
Czyli obowiązki kupującego zaczynają się dokładnie wtedy, gdy kończy się jego uwaga. To także cały powód, dla którego transakcja na odległość nie jest wydarzeniem, tylko procesem: dzień podpisu jest jego najłatwiejszą częścią.
Często zadawane pytania
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Bułgarii, nie przyjeżdżając do kraju?
Tak. Transakcję podpisuje pełnomocnik, a ustawa nie wymaga obecności kupującego. Problem w tym, że podpis jest najkrótszym ogniwem całego łańcucha. Przed nim stoją identyfikator, rachunek bankowy, pochodzenie środków oraz zalegalizowane i przetłumaczone dokumenty, a każde z tych ogniw czeka na poprzednie i ma własny termin. Dlatego realistyczny horyzont zakupu na odległość mierzy się w tygodniach, a nie w dniach, i planuje się go od końca, od daty aktu notarialnego do dziś.
Czy obywatel państwa trzeciego może kupić mieszkanie w Bułgarii?
Mieszkanie, pracownię, biuro lub sklep może, na własne nazwisko, ponieważ ustawa o własności pozwala cudzoziemcom nabywać budynki i ograniczone prawa rzeczowe. Ograniczenie dotyczy ziemi: można ją nabywać tylko na warunkach umowy międzynarodowej albo przez dziedziczenie ustawowe. Dlatego uważnym miejscem nie jest samo mieszkanie, tylko to, co jeszcze jest z nim przenoszone, najczęściej udziały idealne w nieruchomości gruntowej, a czasem miejsce postojowe, które jest oznaczonym miejscem na gruncie, a nie obiektem w budynku. Dwa wyjścia to prawo zabudowy zamiast udziałów idealnych albo bułgarska spółka jako właściciel, a oba mają swoją cenę w czasie i w kosztach.
Czy potrzebuję osobistego numeru cudzoziemca, żeby kupić nieruchomość w Bułgarii?
Nie, i to jest najczęściej powtarzana nieścisłość w tym temacie. Osobisty numer cudzoziemca nadaje Ministerstwo Spraw Wewnętrznych przy wydawaniu dokumentu pobytowego, a nie administracja podatkowa i nie „w trakcie transakcji”. Kupujący, który nie przebywa w kraju, nie ma i nie może go mieć. Zamiast tego ustawa wymaga wpisu do rejestru BULSTAT cudzoziemców, którzy posiadają w kraju nieruchomość, w terminie siedmiu dni od zakupu nieruchomości. Do celów podatkowych administracja podatkowa wydaje osobny numer służbowy osobom bez osobistego numeru identyfikacyjnego i bez osobistego numeru cudzoziemca.
Czy bułgarski bank odmówi mi rachunku, jeśli nie mieszkam w kraju?
Możliwe i się zdarza. Nie ma ustawowego wymogu osobistej obecności przy otwieraniu rachunku płatniczego; wymóg wynika z wewnętrznych zasad każdego banku według jego oceny ryzyka, a one nie są jednakowe i nie zostały w całości opublikowane. Obywatel państwa UE ma mocniejszą pozycję, bo prawo do rachunku płatniczego z podstawowymi funkcjami przysługuje konsumentowi legalnie przebywającemu w Unii, podczas gdy obywatel państwa trzeciego bez takiego pobytu jest poza zakresem tej ochrony. Najbardziej nieprzyjemne jest to, że odmowa nie podlega zaskarżeniu w trybie ustanowionym przepisami, czyli drugi bank oznacza nowy pakiet dokumentów, a często i nowe pełnomocnictwo z nowym terminem w konsulacie.
Kupujesz,
nie przyjeżdżając?
Otwórz akt notarialny sprzedającego i sprawdź jedną rzecz: co dokładnie jest przenoszone. Jeśli w opisie obiektu są udziały idealne w nieruchomości gruntowej, a kupujący nie jest obywatelem UE, to jest rozmowa, którą trzeba przeprowadzić przed zaliczką, a nie w dniu transakcji.
Prześlij nam akt sprzedającego i obywatelstwo kupującego. Odeślemy, czy obiekt jest dostępny w tej formie, w którym miejscu łańcucha proces stanie i które terminy zaczynają biec w dniu po podpisie.
Ogólne wyjaśnienie przepisów według stanu na 2026 rok, nie porada prawna w konkretnej transakcji.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.