Garanția este
față de clădire, nu față de dumneavoastră.
Termenele ajung la 10 ani și sunt stabilite printr-un regulament, dar drepturile care decurg din ele nu trec automat la cumpărător.
Garanția este față de clădire, nu față de dumneavoastră Un articol de delegare și un regulament
Legea privind amenajarea teritoriului (Закон за устройство на територията, ЗУТ) nu enumeră termene de garanție. Ea deleagă. Potrivit art. 160 alin. 3, ministrul dezvoltării regionale stabilește prin regulament termenele minime, potrivit alin. 4 termenele concrete se convin prin contractul dintre beneficiar și executant și nu pot fi mai scurte decât cele minime, iar potrivit alin. 5 ele curg de la data dării în exploatare.
Trei lucruri reies de aici deodată, și fiecare dintre ele este un risc. Mai întâi, garanția este contractuală prin izvor: normativă este doar limita ei inferioară. În al doilea rând, contractul care o naște este între beneficiar și constructor, iar cumpărătorul unui apartament, de regulă, nu este niciunul dintre ei. În al treilea rând, numărătoarea începe de la darea în exploatare, nu de la actul notarial, nu de la predarea cheilor și nu de la plată.
Regulamentul este Regulamentul nr. 2 din 2003 privind darea în exploatare a construcțiilor și termenele minime de garanție (Наредба № 2). A fost modificat de șase ori, iar modificarea din 12.11.2019 a rescris integral tabelul termenelor. Orice text care dă astăzi cifre mai vechi este copiat dinainte de această dată. Asemenea texte există și pe internet în 2026.
De aici înainte, tot ce se află în acest articol este una și aceeași întrebare, pusă de cinci ori: drepturile există, dar la cine sunt și împotriva cui se îndreaptă. Ce înseamnă actele însele pe drumul până la clădirea gata este în Actele 14, 15 și 16.
Patru termene pentru o clădire
și încă douăsprezece care nu sunt pentru locuințe
Tabelul de la art. 20 alin. 4 din Regulamentul nr. 2 are șaisprezece puncte. Pentru o clădire de locuit obișnuită funcționează patru dintre ele.
Zece ani pentru toate tipurile de structuri de construcție nou executate, inclusiv pentru terenul de fundare de sub ele. Șapte ani pentru lucrările de hidroizolație, termoizolație, izolație fonică și anticorozivă în mediu neagresiv, și cinci ani pentru aceleași în mediu agresiv. Șapte ani pentru instalațiile interioare ale clădirii. Cinci ani pentru toate celelalte lucrări de construcție, montaj și finisaj: pardoseli și învelișuri de pereți, tinichigerie, lăcătușerie, tâmplărie și similare.
Celelalte douăsprezece puncte acoperă drumuri, poduri, căi ferate, piste și rețele. Le enumerăm pentru a fi clar că cele patru de mai sus sunt alese, nu că regulamentul a fost citit pe jumătate.
Există și o excepție, adăugată în 2019, care scoate în tăcere o categorie întreagă. Termenele minime nu se aplică echipamentelor tehnologice care fac obiectul unei tranzacții comerciale și au certificat de garanție. Adică aerul condiționat, pompa de căldură, centrala termică și liftul ies din regimul de șapte ani al instalațiilor și cad sub garanția producătorului, care se măsoară în ani, nu în decenii. Montajul rămâne în sarcina constructorului pe durata obiectivului. Produsul, nu.
Data decisivă este într-un document pe care nu îl aveți § 9 și 12 noiembrie 2019
Modificarea din 2019 a ridicat două dintre cele patru termene: izolațiile de la 5 la 7 ani, instalațiile interioare de la 5 la 7. Și a venit cu o dispoziție tranzitorie de o singură propoziție: regulamentul se aplică contractelor dintre beneficiar și executant, încheiate după intrarea lui în vigoare, adică după 12.11.2019.
Citiți asta încă o dată. Data decisivă nu este data Actului 16. Nu este data actului notarial. Nu este data la care v-ați mutat. Decisivă este data contractului de construcție dintre investitor și constructor, un document pe care cumpărătorul nu l-a văzut niciodată și nu are niciun motiv să îl ceară.
O clădire al cărei contract de lucrări de construcții-montaj a fost semnat în 2018, iar Actul 16 a fost emis în 2022, poartă termenele vechi: hidroizolație 5 ani în loc de 7, instalații interioare 5 în loc de 7. Această clădire se vinde astăzi ca „construcție nouă” și nu se deosebește cu nimic de cea vecină.
Diferența dintre 5 și 7 ani este exact diferența dintre „am drept” și „nu am drept” în cazul unei infiltrații care apare în al șaselea an. Ea nu se decide din ce scrie în anunț, nici din anul de pe fațadă. Se decide dintr-o singură dată aflată în dosarul altcuiva.
De când curge și unde anume scrie
Informația nu lipsește. Nimeni nu o caută.
Termenul curge de la data autorizației de utilizare (pentru construcțiile de categorie superioară, o emite Direcția Națională de Control Construcții, ДНСК) sau a certificatului de dare în exploatare (pentru clădirile mijlocii și joase, îl emite primăria). Ambele documente sunt publice și se publică în registrul public unic de amenajare a teritoriului.
Puțin cunoscut este faptul că termenele înseși se consemnează în însuși documentul. Regulamentul nr. 2 cere ca și autorizația de utilizare, și certificatul de dare în exploatare să poarte consemnate termenele minime de garanție. Adică hârtia care spune când începe numărătoarea spune și până unde ajunge ea.
Riscul aici nu este că informația lipsește. Riscul este că nimeni nu o caută. Data dării în exploatare nu se consemnează în actul notarial. Cumpărătorul la o revânzare vede actul proprietarului anterior, vede schița și evaluarea fiscală și nu are niciun motiv să ceară autorizația de utilizare, deși tocmai ea poartă și începutul, și termenele. Ce se verifică înainte de tranzacție și de ce lista este mai lungă decât se așteaptă este în Cum se verifică un imobil înainte de cumpărare.
Și încă o propoziție din regulament, care determină toată discuția ulterioară: la apariția unor defecte ascunse în termenele de garanție, litigiile, în lipsa unui acord, se soluționează pe cale judecătorească. Nu există o autoritate administrativă care să oblige constructorul să repare. Nu există ДНСК pentru infiltrația din dormitor. Există instanța.
Al doilea cumpărător și o hotărâre din 1984 Garanția nu urmează bunul
Aici este cea mai scumpă neînțelegere din subiect. Termenul de garanție se naște dintr-un contract între beneficiar și constructor, iar potrivit art. 21 din Legea obligațiilor și contractelor (Закон за задълженията и договорите, ЗЗД), contractul produce efecte între părți și față de terți numai în cazurile prevăzute de lege. Cumpărătorul unui apartament este un terț.
Hotărârea interpretativă nr. 37 din 13.11.1984 a Adunării Generale a Colegiului Civil (ОСГК) a Curții Supreme admite că răspunderea de garanție nu urmează bunul la transmiterea lui. Doar drepturile reale urmează bunul. Celelalte drepturi legate de el trebuie transmise expres, în ordinea prevăzută la art. 99 din Legea obligațiilor și contractelor, pentru ca noul proprietar să le poată folosi. Instanțele aplică această hotărâre și astăzi. Există și o linie contrară în practică, potrivit căreia răspunderea este față de clădirea însăși și față de fiecare proprietar actual al unui obiect din ea, dar teoria juridică este mai degrabă de partea primei.
Rămâne art. 163 alin. 3 din Legea privind amenajarea teritoriului, potrivit căruia constructorul răspunde patrimonial pentru pagubele cauzate prin faptele sau omisiunile sale culpabile. Practica obligatorie a Curții Supreme de Casație (ВКС) admite că această acțiune este la dispoziția și a cumpărătorului final. Numai că diferența dintre cele două acțiuni este decisivă: răspunderea de garanție nu cere vinovăție, iar acțiunea din art. 163 alin. 3 cere vinovăție dovedită.
Adică al doilea cumpărător, de regulă, nu moștenește acțiunea mai ușoară, ci doar pe cea mai grea. Iar vânzătorul, care o avea pe cea mai ușoară, a pierdut-o de fapt, pentru că nu mai este proprietar și nu are un prejudiciu suferit. Prevenirea costă un alineat în contract și o scrisoare către constructor. Zero euro, dacă cineva s-a gândit la timp. Unde anume se scrie un asemenea rând este o întrebare pentru Antecontract și pentru actul notarial.
Vânzătorul: un an, nu zece
Cea mai subestimată cifră din subiect
Cumpărătorul are de obicei un drept incontestabil față de un singur om: vânzătorul. Și tocmai acest regim are cel mai scurt termen.
Potrivit art. 193 până la 197 din Legea obligațiilor și contractelor, vânzătorul răspunde pentru viciile bunului vândut, inclusiv atunci când nu le-a cunoscut, iar convenția de exonerare de această răspundere este nulă. Termenul este însă de un an de la predare în cazul unui imobil, și de trei ani numai dacă se dovedește că vânzătorul a tăcut cu bună știință despre defect. Tăcerea cu bună știință este o afirmație care se dovedește, nu se declară.
Separat stă art. 265 din Legea obligațiilor și contractelor, privind viciile lucrării executate: drepturile se sting în șase luni, iar la lucrările de construcții în cinci ani. Acest regim se aplică între părțile contractului de antrepriză.
Adunați-le și obțineți patru termene diferite pentru aceeași pată de pe tavan: un an față de vânzător, cinci ani potrivit art. 265 din Legea obligațiilor și contractelor, cinci până la zece ani potrivit regulamentului față de constructor și prescripția generală de cinci ani pentru acțiunea în daune. De aceea întrebarea „care este garanția” nu are un singur răspuns, ci patru, fiecare dintre ele ducând la un alt pârât.
Un cumpărător care așteaptă ca defectul să „se manifeste complet”, înainte de a reacționa, pierde cel mai scurt și cel mai sigur dintre cele patru, fără să își dea seama.
Constructorul care nu mai există Nu faliment. Radiere în tăcere.
Cel mai frecvent scenariu prost nu este falimentul în timpul construcției. Acela este un risc separat, tratat în Cumpărarea pe verde. Cel mai frecvent este radierea în tăcere: societatea care a construit își încheie lichidarea și dispare din Registrul Comercial (Търговски регистър) la doi sau trei ani după Actul 16. Răspunzătorul potrivit Legii privind amenajarea teritoriului nu mai există ca subiect de drept.
Ce rămâne atunci. O acțiune împotriva investitorului ca vânzător, la care termenul de un an a expirat de regulă deja. O acțiune împotriva investitorului ca beneficiar potrivit art. 49 din Legea obligațiilor și contractelor, care răspunde solidar pentru lucrarea încredințată, dar cere vinovăția dovedită a constructorului și un investitor în viață. O lichidare suplimentară potrivit art. 273 alin. 2 din Legea comercială (Търговски закон, ТЗ), care are sens numai dacă a rămas patrimoniu, pentru că societatea nu își recapătă personalitatea juridică, ci doar se valorifică un patrimoniu nou descoperit. O acțiune împotriva dirigintelui de șantier, care a dat evaluarea de conformitate a construcției și adesea încă există. O acțiune împotriva proiectantului, dacă rădăcina defectului este în proiect.
Diferența față de faliment este că aici nu există procedură, nu există sindic și nu există masă. Există doar un pârât care lipsește.
Un exemplu de ordin de mărime: înlocuirea unei hidroizolații vechi pe un acoperiș plat, după ofertele de pe piață din 2026, este de aproximativ 30 EUR pe metru pătrat, adică aproximativ 12 000 EUR pentru un acoperiș de 400 m², sau aproximativ 500 EUR pe apartament la douăzeci și patru de proprietari. Taxa de stat pe acțiune este de 4% din valoarea acțiunii. Plus expertiză, plus avocat, plus unul până la trei ani. Și încă o capcană: acoperișul este parte comună, adică acțiunea nu este purtată de un proprietar după voia lui, ci prin organele condominiului, despre care este vorba în Proprietatea în condominiu.
Asigurarea acoperă clădirea, nu apartamentul
și numai cât timp polița este în vigoare
Legea privind amenajarea teritoriului obligă constructorul, proiectantul, consultantul și dirigintele să își asigure răspunderea profesională pentru pagubele cauzate altor participanți și terților. Sună ca o plasă de siguranță. Trei rezerve o consumă.
În primul rând, suma este pentru întregul obiectiv, nu pentru un apartament. Suma minimă asigurată pentru un constructor al unei construcții de categoria a IV-a este de 100 000 leva, adică aproximativ 51 129 EUR la cursul fix, traducerea noastră. Împărțită la patruzeci de apartamente, sunt aproximativ 1 278 EUR per proprietar. Un defect de structură ajunge până acolo într-o zi.
În al doilea rând, polița acoperă pretențiile formulate în perioada de valabilitate a contractului de asigurare, iar sumele se stabilesc pentru o perioadă de un an. Adică o infiltrație descoperită în al cincilea an nu este acoperită de polița care a fost în vigoare în timpul construcției. Neconcordanța dintre un termen de garanție de 7 sau 10 ani și o acoperire prin asigurare care se reînnoiește anual este structurală, nu o excepție.
În al treilea rând, la încetarea activității persoana este obligată să încheie o asigurare suplimentară pentru cinci ani înainte. Cinci, nu zece. Și numai dacă o face cu adevărat.
De aceea subiectul nu este dacă clădirea are garanție. Clădirea aproape întotdeauna are. Subiectul este cine este titularul drepturilor, de la ce dată curge termenul, împotriva cui se îndreaptă acțiunea și mai are acesta patrimoniu. Aceste patru răspunsuri nu se citesc din anunț și nu se citesc din actul notarial. Ele se asamblează din documente care trebuie cerute cât timp cumpărătorul mai are pârghie, adică înainte de avans (arvună), nu după Actul 16.
Întrebări frecvente
Câți ani are garanția la construcțiile noi?
Depinde de partea clădirii care este defectă. Potrivit termenelor minime din Regulamentul nr. 2, structura și terenul de fundare de sub ea au zece ani, hidroizolațiile, termoizolațiile și izolațiile fonice în mediu neagresiv au șapte, instalațiile interioare tot șapte, iar toate celelalte lucrări de construcție, montaj și finisaj au cinci. Aceste termene sunt minime: contractul dintre beneficiar și constructor le poate prelungi, dar nu le poate scurta. Numărătoarea începe de la data dării clădirii în exploatare, nu de la actul notarial și nu de la predarea cheilor.
Se transmite garanția următorului cumpărător al apartamentului?
Nu automat. Potrivit Hotărârii interpretative nr. 37 din 1984 a Adunării Generale a Colegiului Civil al Curții Supreme, răspunderea de garanție nu urmează bunul: numai drepturile reale urmează imobilul, iar celelalte drepturi trebuie transmise expres, în ordinea prevăzută la art. 99 din Legea obligațiilor și contractelor. Există și o linie contrară în practică, potrivit căreia răspunderea este față de clădirea însăși și față de fiecare proprietar actual, dar aceasta nu este cea predominantă. Celui de-al doilea cumpărător îi rămâne acțiunea potrivit art. 163 alin. 3 din Legea privind amenajarea teritoriului, care este accesibilă cumpărătorului final, dar cere vinovăția dovedită a constructorului, spre deosebire de răspunderea de garanție, la care vinovăția nu se cere. De aceea transmiterea expresă a drepturilor în contract la o revânzare costă zero euro înainte de tranzacție și mult după ea.
De când curge exact termenul de garanție și unde se vede?
Curge de la data autorizației de utilizare sau a certificatului de dare în exploatare, după categoria construcției. În ambele documente se consemnează chiar termenele minime de garanție, adică hârtia care dă începutul dă și sfârșitul. Cele două documente sunt publice și se publică în registrul public unic de amenajare a teritoriului. Problema nu este că informația lipsește, ci că această dată nu se consemnează în actul notarial, iar cumpărătorul la o revânzare nu are motiv să ceară documentul în care ea se află.
Dacă constructorul nu mai există, împotriva cui se îndreaptă defectul?
Dacă societatea a fost radiată din Registrul Comercial, răspunzătorul potrivit Legii privind amenajarea teritoriului nu mai există ca subiect de drept și nu poate fi pârât. Rămân câteva căi mai grele: o acțiune împotriva investitorului ca vânzător, la care termenul de un an potrivit art. 197 din Legea obligațiilor și contractelor a expirat de regulă deja; o acțiune împotriva investitorului ca beneficiar potrivit art. 49 din Legea obligațiilor și contractelor, care cere vinovăția dovedită a constructorului; o lichidare suplimentară potrivit art. 273 alin. 2 din Legea comercială, care are sens numai dacă a rămas patrimoniu; precum și acțiuni împotriva dirigintelui de șantier sau a proiectantului, care adesea încă există. Spre deosebire de faliment, aici nu există procedură, nu există sindic și nu există masă, ci doar un pârât care lipsește.
Cumpărați o construcție
nouă?
În această seară cereți o singură dată: când a fost încheiat contractul de construcție dintre investitor și constructor. Nu data Actului 16, nu data autorizației de construire. Dacă vânzătorul nu o poate spune, acesta este deja un răspuns, pentru că tocmai această dată decide ce termene se aplică clădirii.
Trimiteți-ne-o împreună cu data dării în exploatare și cu anunțul. Vă răspundem cu o evaluare a termenului care expiră când, împotriva cui se îndreaptă fiecare dintre cele patru regimuri, care dintre ele a expirat deja și ce trebuie să scrie în contract, ca să nu cumpărați o clădire cu garanție ale cărei drepturi au rămas la altcineva.
Evaluarea este comercială și practică, nu o opinie juridică și nu înlocuiește un avocat. Sumele în leva sunt recalculate la cursul fix 1 EUR = 1,95583 BGN.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.