Garanti
binayadır, size değil.
Süreler 10 yıla kadar çıkar ve yönetmelikte yer alır, ancak bunlardan doğan haklar otomatik olarak alıcıya geçmez.
Garanti binayadır, size değil Yetki devreden bir madde ve bir yönetmelik
Mekânsal Planlama Kanunu (Закон за устройство на територията, ЗУТ) garanti sürelerini saymaz. Yetkiyi devreder. Kanunun m. 160, f. 3 uyarınca Bölgesel Kalkınma Bakanı yönetmelikle asgari süreleri belirler, f. 4 uyarınca somut süreler iş sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeyle kararlaştırılır ve asgari sürelerden kısa olamaz, f. 5 uyarınca ise süreler yapının işletmeye alındığı günden itibaren işler.
Buradan aynı anda üç şey çıkar ve her biri bir risktir. Birincisi, garanti kaynağı itibarıyla sözleşmeseldir: yalnızca alt sınırı mevzuattan gelir. İkincisi, onu doğuran sözleşme iş sahibi ile inşaatçı arasındadır ve bir dairenin alıcısı kural olarak ikisinden de biri değildir. Üçüncüsü, sayım işletmeye almadan başlar; noter senedinden, anahtar tesliminden ya da ödemeden değil.
Yönetmelik, yapıların işletmeye alınması ve asgari garanti süreleri hakkındaki 2003 tarihli 2 Sayılı Yönetmelik'tir (Наредба № 2). Altı kez değiştirilmiştir ve 12.11.2019 tarihli değişiklik süreler tablosunu baştan sona yeniden yazmıştır. Bugün daha eski rakamlar veren her metin, bu tarihten öncesinden kopyalanmıştır. 2026'da internette de bu tür metinler vardır.
Bundan sonra bu makalede her şey beş kez sorulan aynı sorudur: haklar mevcut, ancak kimde ve kime karşı yöneltiliyor. Hazır binaya giden yoldaki belgelerin ne anlama geldiği Akt 14, 15 ve 16 yazısındadır.
Bir bina için dört süre
ve konut için olmayan on iki süre daha
2 Sayılı Yönetmeliğin m. 20, f. 4 tablosunun on altı kalemi vardır. Sıradan bir konut binası için bunlardan dördü işler.
On yıl, yeni yapılan tüm taşıyıcı yapılar için, altlarındaki zemin temeli dahil. Yedi yıl, agresif olmayan ortamda su yalıtımı, ısı yalıtımı, ses yalıtımı ve korozyon önleyici işler için; agresif ortamda aynıları için beş yıl. Yedi yıl, binanın iç tesisatları için. Beş yıl, diğer tüm inşaat, montaj ve bitirme işleri için: zemin ve duvar kaplamaları, sac, demir, marangoz ve benzeri işler.
Kalan on iki kalem yolları, köprüleri, demiryollarını, pistleri ve şebekeleri kapsar. Bunları, yukarıdaki dördünün seçildiğini, yönetmeliğin yarım okunmadığını göstermek için sayıyoruz.
2019'da eklenen ve bütün bir kategoriyi sessizce çıkaran bir istisna da vardır. Asgari süreler, ticari işleme konu olan ve garanti belgesi bulunan teknolojik ekipmana uygulanmaz. Yani klima, ısı pompası, kazan ve asansör tesisatlar için geçerli yedi yıllık rejimden çıkar ve ömrü on yıllarla değil yıllarla ölçülen üretici garantisine düşer. Montaj, nesnenin süresi boyunca inşaatçıda kalır. Cihaz kalmaz.
Belirleyici tarih, elinizde olmayan bir belgededir § 9 ve 12 Kasım 2019
2019 değişikliği dört sürenin ikisini yükseltti: yalıtımlar 5 yıldan 7 yıla, iç tesisatlar 5 yıldan 7 yıla. Ve bir cümlelik bir geçiş hükmüyle geldi: yönetmelik, yürürlüğe girmesinden sonra, yani 12.11.2019'dan sonra iş sahibi ile yüklenici arasında yapılan sözleşmelere uygulanır.
Bunu bir kez daha okuyun. Belirleyici tarih Akt 16'nın tarihi değildir. Noter senedinin tarihi değildir. Taşındığınız tarih değildir. Belirleyici olan, yatırımcı ile inşaatçı arasındaki inşaat sözleşmesinin tarihidir; alıcının hiç görmediği ve istemek için hiçbir nedeni olmayan bir belge.
İnşaat ve montaj işleri sözleşmesi 2018'de imzalanmış ve Akt 16'sı 2022'de düzenlenmiş bir bina eski süreleri taşır: 7 yıl yerine 5 yıl su yalıtımı, 7 yerine 5 iç tesisat. Bu bina bugün "yeni yapı" olarak satılır ve yanındakinden hiçbir şekilde ayırt edilmez.
5 ile 7 yıl arasındaki fark, altıncı yılda ortaya çıkan bir sızıntıda tam olarak "hakkım var" ile "hakkım yok" arasındaki farktır. Bu, ilanda yazandan da cephedeki yıldan da belirlenmez. Başkasının dosyasındaki tek bir tarihle belirlenir.
Ne zamandan beri işler ve tam olarak nerede yazar
Bilgi eksik değil. Kimse aramıyor.
Süre, kullanım izninin tarihinden (üst kategorideki yapılar için Ulusal İnşaat Denetim Müdürlüğü, ДНСК, verir) ya da işletmeye alma belgesinin tarihinden (orta ve düşük yapılaşma için belediye verir) işler. Her iki belge de kamuya açıktır ve mekânsal planlama alanındaki tek kamu sicilinde yayımlanır.
Az bilinen şey, sürelerin belgenin kendisine yazılmasıdır. 2 Sayılı Yönetmelik hem kullanım izninin hem de işletmeye alma belgesinin asgari garanti sürelerini taşımasını ister. Yani sayımın ne zaman başladığını söyleyen kâğıt, nereye kadar uzandığını da söyler.
Buradaki risk bilginin eksik olması değildir. Risk, kimsenin onu aramamasıdır. İşletmeye alma tarihi noter senedine yazılmaz. Yeniden satış alıcısı önceki malikin senedini, krokiyi ve vergi değerlemesini görür; başlangıcı da süreleri de tam olarak taşıyan kullanım iznini istemek için hiçbir nedeni yoktur. İşlemden önce nelerin kontrol edildiği ve listenin neden beklenenden uzun olduğu Satın almadan önce mülk nasıl kontrol edilir yazısındadır.
Yönetmelikten bir cümle daha var ve bundan sonraki tüm konuşmayı belirler: garanti sürelerinde gizli kusurlar ortaya çıktığında, anlaşma sağlanamayan uyuşmazlıklar mahkeme yoluyla çözülür. İnşaatçıyı onarmaya zorlayacak bir idari makam yoktur. Yatak odasındaki sızıntı için Ulusal İnşaat Denetim Müdürlüğü yoktur. Mahkeme vardır.
İkinci alıcı ve 1984 tarihli bir karar Garanti nesneyi izlemez
Konunun en pahalı yanlış anlaması buradadır. Garanti süresi iş sahibi ile inşaatçı arasındaki sözleşmeden doğar; Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun (Закон за задълженията и договорите, ЗЗД) m. 21 uyarınca sözleşme taraflar arasında etki doğurur ve üçüncü kişilere karşı yalnızca kanunda öngörülen hallerde. Bir dairenin alıcısı üçüncü kişidir.
Yüksek Mahkeme Hukuk Dairesi Genel Kurulunun 13.11.1984 tarihli 37 sayılı yorum kararı, garanti sorumluluğunun devir sırasında nesneyi izlemediğini kabul eder. Yalnızca ayni haklar nesneyi izler. Onunla ilgili diğer haklar, yeni malikin bunlardan yararlanabilmesi için Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu m. 99 uyarınca açıkça devredilmelidir. Mahkemeler bu kararı bugün de uygular. Uygulamada, sorumluluğun binaya ve içindeki bir nesnenin her mevcut malikine ait olduğunu söyleyen bir ters çizgi de vardır, ancak hukuk doktrini daha çok birincisinin yanındadır.
Geriye Mekânsal Planlama Kanunu m. 163, f. 3 kalır; buna göre inşaatçı, kendi kusurlu fiil ya da ihmallerinden doğan zararlardan malvarlığıyla sorumludur. Yüksek Temyiz Mahkemesinin bağlayıcı uygulaması, bu davanın nihai alıcıya da açık olduğunu kabul eder. Ancak iki dava arasındaki fark belirleyicidir: garanti sorumluluğu kusur gerektirmez, m. 163, f. 3 davası ise ispatlanmış kusur gerektirir.
Yani ikinci alıcı kural olarak kolay davayı devralmaz, yalnızca zor olanı devralır. Kolay davaya sahip olan satıcı ise onu fiilen kaybetmiştir, çünkü artık malik değildir ve uğradığı bir zarar yoktur. Önlemek, sözleşmede bir paragrafa ve inşaatçıya bir mektuba mal olur. Zamanında akla gelirse sıfır euro. Böyle bir satırın tam olarak nerede yazıldığı Ön sözleşme ve noter senedi konusudur.
Satıcı: bir yıl, on değil
Konunun en hafife alınan rakamı
Alıcının genellikle tartışmasız hakkı tek bir kişiye karşıdır: satıcıya. Ve tam da bu rejimin süresi en kısadır.
Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu m. 193 ila 197 uyarınca satıcı, satılan nesnenin kusurlarından, bilmediği durumlarda da sorumludur ve bu sorumluluktan kurtulma anlaşması geçersizdir. Ancak süre, taşınmazda tesliminden itibaren bir yıldır; satıcının kusuru bilerek gizlediği ispatlanırsa üç yıldır. Bilerek gizleme, ileri sürülmez, ispatlanan bir iddiadır.
Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu m. 265, imal edilen işin kusurları için ayrıca yer alır: haklar altı ayda sona erer, inşaat işlerinde ise beş yılda. Bu rejim, eser sözleşmesinin tarafları arasında geçerlidir.
Hepsini bir araya getirirseniz, tavandaki aynı leke için dört farklı süre elde edersiniz: satıcıya karşı bir yıl, Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu m. 265 uyarınca beş yıl, yönetmelik uyarınca inşaatçıya karşı beş ila on yıl ve zarar davası için genel beş yıllık zamanaşımı. Bu yüzden "garanti nedir" sorusunun tek cevabı yoktur, dört cevabı vardır ve her biri farklı bir davalıya götürür.
Kusurun "tamamen ortaya çıkmasını" bekleyen ve ancak ondan sonra tepki veren alıcı, dördün en kısa ve en kesin olanını, hiç fark etmeden kaçırır.
Artık var olmayan inşaatçı İflas değil. Sessiz silinme.
En sık görülen kötü senaryo, inşaat sırasındaki iflas değildir. O ayrı bir risktir ve Yeşil aşamada satın alma yazısında ele alınmıştır. En sık görülen, sessiz silinmedir: inşaatı yapan şirket tasfiyesini tamamlar ve Akt 16'dan iki ya da üç yıl sonra Ticaret Sicili'nden (Търговски регистър) kaybolur. Mekânsal Planlama Kanunu kapsamındaki sorumlu artık tüzel kişi olarak yoktur.
O zaman geriye ne kalır. Satıcı sıfatıyla yatırımcıya karşı dava; burada bir yıllık süre genellikle çoktan dolmuştur. Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu m. 49 uyarınca iş sahibi sıfatıyla yatırımcıya karşı dava; yatırımcı yaptırılan işten müteselsilen sorumludur, ancak inşaatçının ispatlanmış kusurunu ve yaşayan bir yatırımcıyı gerektirir. Ticaret Kanunu'nun (Търговски закон, ТЗ) m. 273, f. 2 uyarınca ek tasfiye; bu yalnızca mal kaldıysa anlamlıdır, çünkü şirket tüzel kişiliğini geri kazanmaz, yalnızca yeni bulunan malvarlığı paraya çevrilir. Yapının uygunluk değerlendirmesini yapmış ve çoğu zaman hâlâ var olan inşaat denetimine karşı dava. Kusurun kökü projedeyse proje müellifine karşı dava.
İflastan farkı, burada bir dava süreci, bir tasfiye memuru ve bir kitle bulunmamasıdır. Yalnızca eksik bir davalı vardır.
Rakamların büyüklüğüne bir örnek: düz bir çatıdaki eski su yalıtımının 2026 piyasa tekliflerine göre değiştirilmesi metrekare başına yaklaşık 30 EUR'dur, yani 400 m²'lik bir çatı için yaklaşık 12 000 EUR ya da yirmi dört malikli bir binada daire başına yaklaşık 500 EUR. Dava harcı, dava değerinin %4'üdür. Artı bilirkişi, artı avukat, artı bir ila üç yıl. Ve bir tuzak daha: çatı ortak alandır, yani dava tek bir malikin takdirine göre değil, Kat mülkiyeti yazısında söz edilen kat mülkiyeti organları aracılığıyla açılır.
Sigorta binayı kapsar, daireyi değil
üstelik yalnızca poliçe yürürlükteyken
Mekânsal Planlama Kanunu, inşaatçıyı, proje müellifini, danışmanı ve denetimi, diğer katılımcılara ve üçüncü kişilere verdikleri zararlar için mesleki sorumluluklarını sigortalatmakla yükümlü kılar. Bir koruma ağı gibi duyulur. Üç kayıt onu yer.
Birincisi, tutar daire için değil, bütün nesne içindir. IV. kategori bir yapının inşaatçısı için asgari sigorta bedeli 100 000 BGN'dir, yani sabit kura göre yaklaşık 51 129 EUR (dönüştürme bize aittir). Kırk daireye bölündüğünde bu, malik başına yaklaşık 1 278 EUR eder. Bir taşıyıcı sistem kusuru bir günde o rakama ulaşır.
İkincisi, poliçe sigorta sözleşmesinin yürürlük süresi içinde ileri sürülen talepleri kapsar ve tutarlar bir yıllık dönem için belirlenir. Yani beşinci yılda keşfedilen bir sızıntı, inşaat sırasında yürürlükte olan poliçeyle karşılanmaz. 7 ya da 10 yıllık bir garanti süresi ile yıllık yenilenen sigorta teminatı arasındaki uyumsuzluk yapısaldır, bir istisna değildir.
Üçüncüsü, faaliyetin sona ermesi halinde kişi, beş yıl ileriye için ek sigorta yapmakla yükümlüdür. Beş, on değil. Ve yalnızca bunu gerçekten yaparsa.
Bu yüzden konu binada garanti olup olmadığı değildir. Binada garanti hemen her zaman vardır. Konu, hakların sahibinin kim olduğu, sürenin hangi tarihten işlediği, davanın kime yöneltildiği ve onun hâlâ malvarlığı olup olmadığıdır. Bu dört cevap ilandan okunmaz, noter senedinden de okunmaz. Alıcının hâlâ kaldıraç gücü olduğu sırada, yani kaparodan önce, Akt 16'dan sonra değil, istenmesi gereken belgelerden bir araya getirilir.
Sık sorulan sorular
Yeni yapıda garanti kaç yıldır?
Binanın hangi kısmının kusurlu olduğuna bağlıdır. 2 Sayılı Yönetmelikteki asgari sürelere göre taşıyıcı yapı ve altındaki zemin temeli on yıl, agresif olmayan ortamda su yalıtımı, ısı yalıtımı ve ses yalıtımı yedi yıl, iç tesisatlar da yedi yıl, diğer tüm inşaat, montaj ve bitirme işleri ise beş yıldır. Bu süreler asgaridir: iş sahibi ile inşaatçı arasındaki sözleşme bunları uzatabilir, ancak kısaltamaz. Sayım, binanın işletmeye alındığı günden başlar; noter senedinden ya da anahtar tesliminden değil.
Garanti dairenin sonraki alıcısına geçer mi?
Otomatik olarak geçmez. Yüksek Mahkeme Hukuk Dairesi Genel Kurulunun 1984 tarihli 37 sayılı yorum kararına göre garanti sorumluluğu nesneyi izlemez: yalnızca ayni haklar mülkü izler, diğer haklar Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu m. 99 uyarınca açıkça devredilmelidir. Uygulamada sorumluluğun binaya ve her mevcut malike ait olduğunu söyleyen bir ters çizgi de vardır, ancak o ağır basan çizgi değildir. İkinci alıcıya Mekânsal Planlama Kanunu m. 163, f. 3 uyarınca dava kalır; bu dava nihai alıcıya açıktır, ancak kusur gerektirmeyen garanti sorumluluğundan farklı olarak inşaatçının ispatlanmış kusurunu gerektirir. Bu yüzden yeniden satışta hakların sözleşmede açıkça devri, işlemden önce sıfır euro, sonrasında ise çok pahalıya mal olur.
Garanti süresi tam olarak ne zamandan işler ve nerede görülür?
Yapının kategorisine göre, kullanım izninin ya da işletmeye alma belgesinin tarihinden işler. Her iki belgeye de asgari garanti süreleri yazılır; yani başlangıcı veren kâğıt, sonu da verir. Her iki belge kamuya açıktır ve mekânsal planlama alanındaki tek kamu sicilinde yayımlanır. Sorun, bilginin eksik olması değil, bu tarihin noter senedine yazılmaması ve yeniden satış alıcısının onun yazılı olduğu belgeyi istemek için bir nedeni olmamasıdır.
İnşaatçı artık yoksa kusur kime karşı ileri sürülür?
Şirket Ticaret Sicili'nden silinmişse, Mekânsal Planlama Kanunu kapsamındaki sorumlu artık tüzel kişi olarak yoktur ve davalı olamaz. Birkaç daha zor yol kalır: satıcı sıfatıyla yatırımcıya karşı dava, burada Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu m. 197 uyarınca bir yıllık süre genellikle çoktan dolmuştur; Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu m. 49 uyarınca iş sahibi sıfatıyla yatırımcıya karşı dava, inşaatçının ispatlanmış kusurunu gerektirir; Ticaret Kanunu m. 273, f. 2 uyarınca ek tasfiye, yalnızca mal kaldıysa anlamlıdır; ayrıca çoğu zaman hâlâ var olan inşaat denetimine veya proje müellifine karşı davalar. İflasın aksine, burada bir dava süreci, tasfiye memuru ve kitle yoktur; yalnızca eksik bir davalı vardır.
Yeni yapı
mı alıyorsunuz?
Bu akşam tek bir tarih isteyin: yatırımcı ile inşaatçı arasındaki inşaat sözleşmesi ne zaman yapıldı. Akt 16'nın tarihi değil, inşaat ruhsatının tarihi değil. Satıcı bunu söyleyemiyorsa, bu zaten bir cevaptır, çünkü bina için hangi sürelerin geçerli olduğunu tam olarak bu tarih belirler.
Bunu işletmeye alma tarihi ve ilanla birlikte bize gönderin. Hangi sürenin ne zaman dolduğuna, dört rejimin her birinin kime karşı yöneltildiğine, hangisinin zaten dolduğuna ve hakları başka birinde kalmış garantili bir bina satın almamak için sözleşmede neyin yazması gerektiğine dair bir değerlendirmeyi size geri veririz.
Değerlendirme ticari ve pratiktir; hukuki görüş değildir ve avukatın yerini almaz. Leva tutarları 1 EUR = 1,95583 BGN sabit kuruyla yeniden hesaplanmıştır.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.