Год шёл
в две стороны.
Сделки падают, цены растут, кредит рекордно дешёвый и всё более трудный. Одно число само по себе не отвечает ни на что.
Год шёл в две стороны и одно число не отвечает ни на что
Если кто-то попробует описать 2026 год одним предложением, он ошибётся, какое предложение ни выбери. Сделок становится меньше. Цены растут. Кредит самый дешёвый в новой истории рынка и одновременно всё более трудный для получения. Строительство выдаёт больше разрешений, чем начинает строек.
Эти сигналы не отменяют друг друга и не усредняются. Поэтому в обзоре ниже нет одного числа за год, а есть ряд чисел, каждое со своим периодом, источником и знаменателем.
И сразу одна честность в начале, потому что она определяет, чего ждать дальше. Годовой обзор, опубликованный в конце декабря, по определению не имеет годовых чисел. Число сделок за последний квартал выходит в январе. Индекс цен на жильё за последний квартал выходит в марте. Данные о введённом в эксплуатацию жилье за весь год выходят лишь в мае. То есть это обзор года до последнего опубликованного квартала плюс то, что уже известно о его конце. Мы не прикроем это усреднениями и не будем прогнозировать 2027 год.
Сделки
и почему одно число обошло интернет не в том виде
Единственный первоисточник по числу сделок это Агентство по вписванията (регистрационное агентство). Всё остальное перепечатка, и именно в перепечатках рвётся контекст.
Первый квартал 2026 года в Варне: 2 433 внесённых договора купли-продажи, падение на 21,5% в годовом выражении. Второй квартал: 3 077 сделок, падение на 16,7% в годовом выражении. По всей стране второй квартал даёт 45 965 сделок, падение на 17,9%.
Здесь место для поправки, которая стоит больше самих чисел. Весной разошлось «Варна падает на 43%», и это число встречается до сих пор. Оно верно, но квартальное, а не годовое: сравнивает первый квартал 2026 года с последним кварталом 2025 года, а последний квартал каждого года это сезонный пик. В годовом выражении та же справка даёт 21,5%. Одно число втрое страшнее другого, и оба из одного источника. Исходный материал это сделки упали, уже с прояснённой базой.
Три вещи видны только когда два квартала стоят рядом. Падение смягчается, а не углубляется: с 21,5% до 16,7%. Во втором квартале сделок примерно на 26% больше, чем в первом, в абсолютном числе, но часть этого сезонность, и читать это как разворот не стоит. И Варна не самый слабый рынок: во втором квартале Бургас падает сильнее, на 23,7%, София на 16,7%, а Пловдив всего на 6,7%.
Чего не хватает на момент написания: данных за третий квартал, которые Агентство по вписванията публикует около 5 октября 2026 года, и данных за четвёртый, которые выходят лишь около 5 января 2027 года. У года не будет полного числа по сделкам раньше января, и никакая сумма трёх кварталов плюс одна оценка его не заменит.
Цены почему они не упали, хотя сделки упали
Объём и цена не движутся вместе, и 2026 год показал это в рамках одного квартала.
Индекс цен на жильё НСИ (национального статистического института) за первый квартал 2026 года даёт по стране рост на 14,8% в годовом выражении и 6,2% к предыдущему кварталу, а по городу Варна 13,2% и 4,0%. Для контекста, тот же индекс за третий квартал 2025 года был 15,4% в годовом выражении и 3,8% в квартальном, а конкретно по Варне 5,2% в квартальном.
Обычный контраргумент состоит в том, что жильё переоценено. Число, которое по этому поводу цитируют, это 13,8% переоценённости по модели БНБ, и оно существует. Но относится оно к третьему кварталу 2025 года, а не к 2026 году. Опубликовано в анализе в 2026 году, и оттуда уходит в разговоры без своего периода. Число без периода это не факт, а настроение.
И второе разграничение: индекс измеряет сделочные цены, то есть реально уплаченные, а объявления на порталах показывают запрашиваемые. Эти два ряда не совпадают и между собой не сравниваются. Два лагеря прогнозов описаны в упадут ли цены, а ножницы между ценами и доходами в насколько доступно первое жильё.
Чего не хватает: индекс за третий квартал 2026 года, включая отдельное значение для Варны, выходит около 23 декабря 2026 года. Это самое свежее официальное число по ценам, которое может нести эта статья, и приходит оно за считаные дни до её публикации. Индекс за четвёртый квартал выходит лишь в конце марта 2027 года.
Кредит
рекордно дешёвый и всё более трудный
Здесь самая обманчивая часть года, потому что две половины предложения выглядят несовместимыми, а таковыми не являются.
Дешёвый край. Объём жилищных кредитов перешёл 19 млрд евро к концу июля 2026 года. Средняя ставка по новому жилищному кредиту составляет 2,41% при полной стоимости кредита в год 2,75% (июнь 2026 года). По данным для рейтинга в еврозоне (2,45% при среднем 3,43%) это вторая самая низкая ставка, ниже только Мальта с 2,08%.
Трудный край. Годовой темп роста жилищных кредитов замедляется пять отчётов подряд: примерно с 28% в январе, через 27,1% в апреле, 26,6% в мае и 26,4% в июне, до 25,7% в июле 2026 года. Объём растёт, скорость падает. И это не эффект нового регулирования: потолки БНБ в 2026 году не трогали, и они остаются 85% отношения кредита к обеспечению, 50% платежей к доходу и максимальный срок 30 лет, действующие с 1 октября 2024 года. Подробно в БНБ ужесточил кредитование.
Замедление идёт от самих банков. Исследование БНБ по кредитной деятельности показывает, что во втором квартале 2026 года банки слегка ужесточили стандарты по жилищным кредитам из-за более высокой оценки риска и не ожидают, что спрос продолжит расти в следующем квартале.
Сверху стоит и процентный цикл. 11 июня 2026 года ЕЦБ поднял три основные ставки на 0,25 пункта, первое повышение почти за три года, а 23 июля 2026 года оставил их без изменений. Почему болгарская ипотека всё же подешевела, разобрано в ЕЦБ поднял ставки.
Первый год целиком в евро доказанное против рассказанного
2026 год это первый календарный год, в котором страна работает целиком в евро. Это тема обзора, а не фон, и именно поэтому заслуживает внимательного разделения доказанного от повторяемого.
Доказанное это инфляция, и у неё есть конкретные числа с периодом. Годовая инфляция 4,5% в июле 2026 года, месячная 0,8%, с начала года 3,7% к декабрю 2025 года, среднегодовая 5,1% за период с августа 2025 по июль 2026 года. Для сравнения, годовая в июне была 5,2%, то есть летом есть лёгкое охлаждение.
Повторяемое это другое: что евро подняло цены на недвижимость и что евро привело иностранных покупателей. Ни за одним из двух нет числа с методикой. Совпадение по времени не причина. Есть и обратный сигнал, который редко цитируют: общие иностранные инвестиции растут, но чистый поток конкретно в недвижимость в 2025 году отрицательный. Кто на самом деле покупает в стране и как изменился профиль, разобрано в иностранные покупатели после евро.
Поэтому обзор не приписывает евро ни рост цен, ни активность рынка. Оно сняло валютный риск и облегчило переводы из еврозоны. Остальное докажется или нет, когда выйдут данные с методикой. Как выглядел сезонный пик года, описано отдельно в рекордном лете 2026.
Новостройки
разрешено не значит начато
Здесь один квартал несёт всю историю, потому что в нём два числа стоят рядом.
По области Варна во втором квартале 2026 года выданы разрешения на 202 жилых здания с 1 316 квартирами и 150 880 кв. м общей застроенной площади. Реально начато в том же квартале: 150 зданий с 791 квартирой. То есть реально начинается около 60% разрешённых квартир. Разрешение это намерение, начатая стройка это решение, и разница между ними это решение, которое инвестор принял уже в реальных условиях.
Второе число в ту же сторону: начатых жилых зданий примерно на 15% меньше, чем в том же квартале 2025 года. Варна остаётся на четвёртом месте в стране по выданным разрешениям.
Для масштаба, пусть и с другим периодом: в 2025 году по всей стране введены в эксплуатацию 5 930 жилых зданий с 37 571 квартирой, против 5 201 здания с 20 998 квартирами в 2024 году. Число квартир почти удваивается при росте числа зданий примерно на 14%, то есть среднее новое здание заметно крупнее.
Что это значит для следующих лет, это механика, а не прогноз: здания, начатые в 2025 и 2026 годах, доходят до рынка в 2027 и 2028 годах. То, что предложение увеличится, следует из уже принятых решений. Что оно сделает с ценой, неизвестно и здесь не предсказывается.
Варна изнутри 2,5 раза разницы в одном и том же городе
Все числа до сих пор относятся к рынку в целом. Собственник, однако, продаёт конкретное жильё в конкретном районе, а там различия больше любого национального среднего.
4 сентября 2026 года мы сделали собственный снимок активных объявлений по городу Варна. Знаменатель, целиком: 8 236 активных объявлений в 64 районах, распределённых по 399 ячейкам район на тип жилья. Из этих 399 ячеек только 138, или 35%, имеют по 10 или больше объявлений, то есть только они достаточно плотные, чтобы их цитировать. По категориям: 6 352 квартиры, 1 105 участков, 488 домов, 291 гараж и машино-место.
Разброс по двухкомнатной квартире, только по ячейкам с 10 и более объявлениями. В нижнем конце Христо Ботев с 1 400 EUR за кв. м при 11 объявлениях и Кайсиева градина с 1 556 EUR за кв. м при 253 объявлениях. В верхнем конце Греческий квартал с 3 259 EUR за кв. м при 41 объявлении и район вокруг здания общины с 3 467 EUR за кв. м при 14 объявлениях. То есть около 2,5 раза разницы в цене за квадрат внутри одного города, и оба конца измерены, а не оценены.
Две оговорки, без которых числа выше бесполезны. Первое, это запрашиваемые цены, то есть желаемые, а не уплаченные. Второе, и более важное: это один снимок одного дня. Один снимок не тренд и представлен как тренд не будет. Он говорит, какой была картина в начале сентября 2026 года, и ничего больше.
Как выглядят те же районы, когда к цене добавляются измеренные расстояния до реальных объектов, а не рекламные описания, разобрано в шесть районов Варны, сравнение. Доходность от сдачи в аренду, брутто против нетто, в аренде в Варне.
Что ещё не вышло
и почему это часть ответа
Обычный годовой обзор заканчивается прогнозом. Этот заканчивается календарём, потому что календарь полезнее.
Число сделок за третий квартал Агентство по вписванията публикует около 5 октября 2026 года, а за четвёртый около 5 января 2027 года. Индекс цен на жильё за третий квартал выходит около 23 декабря 2026 года, а за четвёртый в конце марта 2027 года. Введённое в эксплуатацию жильё за весь 2026 год приходит лишь в мае 2027 года, а годовая инфляция в середине января 2027 года.
Есть и вещи, которые существуют только как заявленное намерение, и поэтому стоят здесь с именем и датой заявления, а не как факт. В июле 2026 года на телевидении было заявлено, что к бюджету на 2027 год готовится актуализация налоговых оценок недвижимости до 30%, поскольку последняя относится к 2009 году. Это не внесённый законопроект и не принятый закон. Даже если оценки поднимут, общинские советы могут снизить ставки и компенсировать.
Поэтому эта статья не содержит прогноза на 2027 год. Прогнозы есть в обе стороны, от серьёзного падения до умеренного роста, и каждый из них позиция, а не измерение. Спор описан честно в упадут ли цены, и обзор не выбирает сторону.
Что остаётся практичного из всего этого. Число без периода не значит ничего, а в 2026 году именно это случилось с двумя из самых обсуждаемых показателей: падение на 43% было квартальным, а переоценённость в 13,8% относилась к периоду более чем годичной давности. Одно число, вынутое из своего периода, переворачивает решение на десятки тысяч евро. И второе: противоречивые сигналы не усредняются. Рынок, на котором объём падает, а цена растёт, не находится «где-то посередине», а требует конкретного ответа по конкретному объекту, конкретному району и конкретной дате.
Часто задаваемые вопросы
Упали ли цены на недвижимость в Варне в 2026 году?
Нет, по официальным данным. Индекс цен на жильё НСИ по городу Варна за первый квартал 2026 года показывает рост на 13,2% в годовом выражении и на 4,0% к предыдущему кварталу (по стране 14,8% и 6,2%). Упало за год число сделок, а не цена, и эти два показателя не движутся вместе. Индекс за третий квартал 2026 года, включая отдельное значение для Варны, публикуется около 23 декабря 2026 года, а за четвёртый квартал выходит лишь в конце марта 2027 года. Важно и то, какие цены берутся: индекс измеряет реально уплаченные цены по сделкам, а объявления на порталах показывают запрашиваемые цены, и они не совпадают.
Насколько на самом деле упали сделки с недвижимостью в Варне?
По данным Агентства по вписванията в первом квартале 2026 года в Варне внесено 2 433 договора купли-продажи, падение на 21,5% в годовом выражении, а во втором квартале 3 077 сделок, падение на 16,7%. То есть падение смягчается, а не углубляется. Распространённое число о падении на 43% верно, но это сравнение с последним кварталом 2025 года, который является сезонным пиком года, а не сравнение с предыдущим годом. По стране второй квартал даёт 45 965 сделок, падение на 17,9%, причём Бургас падает сильнее Варны, на 23,7%.
Почему ипотечный кредит рекордно дёшев, но получить его труднее?
Потому что цену и доступ определяют разные вещи. Средняя ставка по новому жилищному кредиту составляет 2,41% на июнь 2026 года, а по данным для рейтинга в еврозоне (2,45%) страна вторая после Мальты, тогда как объём жилищных кредитов перешёл 19 млрд евро к концу июля 2026 года. Одновременно годовой темп роста замедляется пять отчётов подряд, примерно с 28% в январе до 25,7% в июле 2026 года. Потолки БНБ в 2026 году не менялись и остаются 85% отношения кредита к обеспечению, 50% платежей к доходу и максимальный срок 30 лет. Замедление идёт от самих банков, которые во втором квартале слегка ужесточили стандарты из-за более высокой оценки риска.
Что будет с ценами на недвижимость в 2027 году?
Этот обзор не прогнозирует 2027 год, и это осознанное решение. Публичные прогнозы существуют в обе стороны, от серьёзного падения до умеренного роста, и каждый из них позиция, а не измерение. Известна только механика: здания, начатые в 2025 и 2026 годах, доходят до рынка в 2027 и 2028 годах, то есть предложение увеличится, но какой эффект это окажет на цену, неизвестно. Заявленное намерение актуализировать налоговые оценки до 30% в бюджете на 2027 год тоже лишь заявление, а не внесённый законопроект, и даже при повышенных оценках общинские советы могут снизить ставки.
Покупаете или
продаёте сейчас?
Возьмите число, на которое вы опираетесь, и проверьте в нём одну вещь: из какого оно периода и относительно чего посчитано. В годовом выражении или к предыдущему кварталу, запрашиваемая цена или сделочная, вся страна или только область. В 2026 году именно эта проверка отделяла падение на 21,5% от падения на 43%.
Пришлите нам район и тип жилья. Вернём медиану предложений по нему и число объявлений за ней, чтобы вы увидели, опирается ли число на достаточное количество случаев или на четыре объявления и одно ощущение.
Числа относятся к указанным периодам и указанным источникам. Это рыночная информация, а не оценка конкретного объекта и не инвестиционный совет.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.