Das Jahr lief
in zwei Richtungen.
Weniger Geschäfte, steigende Preise, ein Rekordtief bei den Kreditzinsen und zugleich schwerer zu bekommende Kredite. Eine einzelne Zahl beantwortet für sich genommen nichts.
Das Jahr lief in zwei Richtungen und eine einzelne Zahl beantwortet nichts
Wer versucht, das Jahr 2026 in einem Satz zu beschreiben, wird sich irren, welchen Satz er auch wählt. Die Geschäfte nehmen ab. Die Preise steigen. Der Kredit ist der günstigste in der neueren Geschichte des Marktes und zugleich immer schwerer zu bekommen. Beim Bauen werden mehr Genehmigungen erteilt, als Bauvorhaben begonnen werden.
Diese Signale heben sich nicht gegenseitig auf und werden nicht gemittelt. Deshalb enthält der folgende Rückblick keine einzelne Zahl für das Jahr, sondern eine Reihe von Zahlen, jede mit Zeitraum, Quelle und Bezugsgröße.
Und gleich zu Beginn ein Wort der Ehrlichkeit, denn es bestimmt, was Sie von hier an erwarten können. Ein Jahresrückblick, der Ende Dezember erscheint, hat per Definition keine Jahreszahlen. Die Zahl der Geschäfte für das letzte Quartal erscheint im Januar. Der Wohnimmobilienpreisindex für das letzte Quartal erscheint im März. Die Daten zu den in Betrieb genommenen Wohnungen für das ganze Jahr erscheinen erst im Mai. Das heißt: Dies ist ein Rückblick auf das Jahr bis zum letzten veröffentlichten Quartal, plus das, was über sein Ende bereits bekannt ist. Wir werden das nicht mit Mittelwerten überdecken und werden 2027 nicht prognostizieren.
Die Geschäfte
und warum eine Zahl im falschen Zusammenhang durchs Internet ging
Die einzige Primärquelle für die Zahl der Geschäfte ist die Registrierungsagentur (Агенция по вписванията). Alles andere ist Nachdruck, und gerade in den Nachdrucken reißt der Zusammenhang ab.
Erstes Quartal 2026 in Varna: 2.433 eingetragene Kaufverträge, ein Rückgang von 21,5 % im Jahresvergleich. Zweites Quartal: 3.077 Geschäfte, ein Rückgang von 16,7 % im Jahresvergleich. Für das ganze Land ergibt das zweite Quartal 45.965 Geschäfte, ein Rückgang von 17,9 %.
Hier ist der Ort für eine Korrektur, die mehr wert ist als die Zahlen selbst. Im Frühjahr verbreitete sich „Varna fällt um 43 %“, und diese Zahl begegnet einem noch immer. Sie stimmt, ist aber vierteljährlich, nicht jährlich: Sie vergleicht das erste Quartal 2026 mit dem letzten Quartal 2025, und das letzte Quartal jedes Jahres ist der saisonale Höhepunkt. Im Jahresvergleich liefert dieselbe Abfrage 21,5 %. Die eine Zahl ist dreimal so beängstigend wie die andere, und beide stammen aus derselben Quelle. Der ursprüngliche Beitrag ist die Geschäfte sind gefallen, inzwischen mit geklärter Bezugsbasis.
Drei Dinge sieht man nur, wenn die beiden Quartale nebeneinanderstehen. Der Rückgang schwächt sich ab, er vertieft sich nicht: von 21,5 % auf 16,7 %. Das zweite Quartal hat in absoluten Zahlen etwa 26 % mehr Geschäfte als das erste, aber ein Teil davon ist Saisonalität und sollte nicht als Wende gelesen werden. Und Varna ist nicht der schwächste Markt: Im zweiten Quartal fällt Burgas stärker, um 23,7 %, Sofia um 16,7 %, und Plovdiv nur um 6,7 %.
Was zum Zeitpunkt des Schreibens fehlt: die Daten für das dritte Quartal, die die Registrierungsagentur um den 05.10.2026 veröffentlicht, und die für das vierte, die erst um den 05.01.2027 erscheinen. Die Zahl der Geschäfte für das Jahr liegt vor Januar nicht vollständig vor, und keine Summe aus drei Quartalen plus einer Schätzung wird sie ersetzen.
Die Preise warum sie nicht fielen, obwohl die Geschäfte fielen
Volumen und Preis bewegen sich nicht gemeinsam, und das Jahr 2026 hat das innerhalb eines einzigen Quartals gezeigt.
Der Wohnimmobilienpreisindex des Nationalen Statistikinstituts (НСИ) für das erste Quartal 2026 ergibt für das Land einen Anstieg von 14,8 % im Jahresvergleich und 6,2 % gegenüber dem Vorquartal, für die Stadt Varna 13,2 % und 4,0 %. Zum Vergleich: Derselbe Index für das dritte Quartal 2025 lag bei 15,4 % im Jahresvergleich und 3,8 % im Quartal, speziell für Varna bei 5,2 % im Quartal.
Das übliche Gegenargument lautet, die Wohnungen seien überbewertet. Die Zahl, die in diesem Zusammenhang zitiert wird, ist eine Überbewertung von 13,8 % nach einem Modell der Bulgarischen Nationalbank (БНБ), und sie existiert. Sie bezieht sich aber auf das dritte Quartal 2025, nicht auf 2026. Sie wurde 2026 in einer Analyse veröffentlicht und geht von dort ohne ihren Zeitraum in die Gespräche ein. Eine Zahl ohne Zeitraum ist keine Tatsache, sondern eine Stimmung.
Und eine zweite Unterscheidung: Der Index misst Transaktionspreise, also tatsächlich gezahlte, während die Inserate auf den Portalen Angebotspreise zeigen. Beide stimmen nicht überein und lassen sich nicht miteinander vergleichen. Die beiden Lager der Prognosen sind in fallen die Preise beschrieben, die Schere zwischen Preisen und Einkommen in wie erschwinglich die erste Wohnung ist.
Was fehlt: Der Index für das dritte Quartal 2026, einschließlich des separaten Werts für Varna, erscheint um den 23.12.2026. Das ist die frischeste offizielle Preiszahl, die dieser Artikel tragen kann, und sie kommt wenige Tage vor seiner Veröffentlichung. Der Index für das vierte Quartal erscheint erst Ende März 2027.
Der Kredit
rekordgünstig und immer schwerer zu bekommen
Hier liegt der irreführendste Teil des Jahres, denn die beiden Hälften des Satzes wirken unvereinbar, sind es aber nicht.
Das günstige Ende. Das Volumen der Wohnungsbaukredite überschritt Ende Juli 2026 19 Mrd. Euro. Der durchschnittliche Zinssatz für einen neuen Wohnungsbaukredit liegt bei 2,41 % bei einem effektiven Jahreszins von 2,75 % (Juni 2026). Nach den Daten der Euroraum-Rangliste (2,45 % bei einem Durchschnitt von 3,43 %) ist das der zweitniedrigste Zinssatz, niedriger liegt nur Malta mit 2,08 %.
Das schwierige Ende. Das jährliche Wachstumstempo der Wohnungsbaukredite verlangsamt sich in fünf aufeinanderfolgenden Meldungen: von etwa 28 % im Januar über 27,1 % im April, 26,6 % im Mai und 26,4 % im Juni bis auf 25,7 % im Juli 2026. Das Volumen wächst, die Geschwindigkeit sinkt. Und das ist keine Folge einer neuen Regulierung: Die Obergrenzen der Nationalbank wurden 2026 nicht angefasst und bleiben bei einem Verhältnis von Kredit zu Sicherheit von 85 %, Zahlungen zu Einkommen von 50 % und einer Höchstlaufzeit von 30 Jahren, in Kraft seit dem 01.10.2024. Ausführlich in die Nationalbank hat die Kreditvergabe verschärft.
Die Verlangsamung kommt von den Banken selbst. Die Umfrage der Nationalbank zur Kreditvergabe zeigt, dass die Banken im zweiten Quartal 2026 die Standards für Wohnungsbaukredite wegen einer höheren Risikoeinschätzung leicht verschärft haben und nicht erwarten, dass die Nachfrage im nächsten Quartal weiter wächst.
Darüber liegt noch der Zinszyklus. Am 11.06.2026 erhöhte die EZB die drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte, die erste Erhöhung seit fast drei Jahren, und am 23.07.2026 ließ sie sie unverändert. Warum die bulgarische Hypothek trotzdem billiger wurde, wird in die EZB hat die Zinsen erhöht behandelt.
Das erste ganze Jahr im Euro belegt gegen erzählt
2026 ist das erste volle Kalenderjahr, in dem das Land ganz im Euro arbeitet. Das ist ein Thema des Rückblicks, kein Hintergrund, und gerade deshalb verdient es eine sorgfältige Trennung von Belegtem und Wiederholtem.
Belegt ist die Inflation, und sie hat konkrete Zahlen mit Zeitraum. Jährliche Inflation 4,5 % im Juli 2026, monatlich 0,8 %, seit Jahresbeginn 3,7 % gegenüber Dezember 2025, durchschnittlich im Jahr 5,1 % für den Zeitraum August 2025 bis Juli 2026. Zum Vergleich: Die jährliche Rate im Juni lag bei 5,2 %, im Sommer gibt es also eine leichte Abkühlung.
Wiederholt wird etwas anderes: dass der Euro die Immobilienpreise erhöht habe und dass der Euro ausländische Käufer gebracht habe. Für keines von beiden gibt es eine Zahl mit einer Methodik dahinter. Zeitliches Zusammentreffen ist keine Ursache. Es gibt auch ein gegenläufiges Signal, das selten zitiert wird: Die ausländischen Investitionen insgesamt wachsen, aber der Nettozufluss speziell in Immobilien war 2025 negativ. Wer bei uns tatsächlich kauft und wie sich das Profil verändert hat, steht in ausländische Käufer nach dem Euro.
Deshalb schreibt der Rückblick dem Euro weder den Preisanstieg noch die Marktaktivität zu. Er hat das Währungsrisiko beseitigt und Überweisungen aus dem Euroraum erleichtert. Der Rest wird sich beweisen oder nicht, wenn Daten mit Methodik erscheinen. Wie der saisonale Höhepunkt des Jahres aussah, ist gesondert in der Rekordsommer 2026 beschrieben.
Neubau
genehmigt heißt nicht begonnen
Hier trägt ein einziges Quartal die ganze Geschichte, denn in ihm stehen die beiden Zahlen nebeneinander.
Für das Gebiet Varna wurden im zweiten Quartal 2026 Genehmigungen für 202 Wohngebäude mit 1.316 Wohnungen und 150.880 m² bebauter Fläche erteilt. Tatsächlich begonnen im selben Quartal: 150 Gebäude mit 791 Wohnungen. Das heißt, tatsächlich werden etwa 60 % der genehmigten Wohnungen begonnen. Die Genehmigung ist eine Absicht, der begonnene Bau eine Entscheidung, und der Unterschied zwischen beiden ist die Entscheidung, die der Investor unter realen Bedingungen bereits getroffen hat.
Die zweite Zahl in dieselbe Richtung: Die begonnenen Wohngebäude liegen um etwa 15 % niedriger als im selben Quartal 2025. Varna bleibt bei den erteilten Genehmigungen auf dem vierten Platz im Land.
Zum Maßstab, wenn auch mit anderem Zeitraum: 2025 wurden im ganzen Land 5.930 Wohngebäude mit 37.571 Wohnungen in Betrieb genommen, gegenüber 5.201 Gebäuden mit 20.998 Wohnungen im Jahr 2024. Die Zahl der Wohnungen verdoppelt sich fast bei einem Anstieg der Gebäudezahl um etwa 14 %, das durchschnittliche neue Gebäude ist also deutlich größer.
Was das für die kommenden Jahre bedeutet, ist Mechanik, keine Prognose: Die Gebäude, die 2025 und 2026 begonnen haben, erreichen den Markt 2027 und 2028. Dass das Angebot zunehmen wird, ist die Folge bereits getroffener Entscheidungen. Was es mit dem Preis machen wird, ist nicht bekannt und wird hier nicht vorhergesagt.
Varna von innen 2,5-facher Unterschied innerhalb derselben Stadt
Alle bisherigen Zahlen gelten für den Markt insgesamt. Ein Eigentümer verkauft jedoch eine konkrete Wohnung in einem konkreten Viertel, und dort sind die Unterschiede größer als jeder nationale Durchschnitt.
Am 04.09.2026 haben wir eine eigene Momentaufnahme der aktiven Inserate für die Stadt Varna erstellt. Die Bezugsgröße, vollständig: 8.236 aktive Inserate in 64 Vierteln, verteilt auf 399 Zellen aus Viertel und Wohnungstyp. Von diesen 399 Zellen haben nur 138, also 35 %, 10 oder mehr Inserate, nur sie sind also dicht genug, um zitiert zu werden. Nach Kategorien: 6.352 Wohnungen, 1.105 Grundstücke, 488 Häuser, 291 Garagen und Stellplätze.
Die Spanne bei einer Zweizimmerwohnung, nur aus Zellen mit 10 oder mehr Inseraten. Am unteren Ende Hristo Botev mit 1.400 EUR pro m² bei 11 Inseraten und Kaysieva Gradina mit 1.556 EUR pro m² bei 253 Inseraten. Am oberen Ende das Griechische Viertel mit 3.259 EUR pro m² bei 41 Inseraten und die Gegend um das Rathaus mit 3.467 EUR pro m² bei 14 Inseraten. Das ist ein etwa 2,5-facher Unterschied beim Quadratmeterpreis innerhalb einer Stadt, und beide Enden sind gemessen, nicht geschätzt.
Zwei Vorbehalte, ohne die die obigen Zahlen nutzlos sind. Erstens sind es Angebotspreise, also geforderte, nicht gezahlte. Zweitens, und wichtiger: Das ist eine Momentaufnahme von einem Tag. Eine Momentaufnahme ist kein Trend und wird nicht als solcher dargestellt. Sie sagt, wie das Bild Anfang September 2026 aussah, nicht mehr.
Wie dieselben Viertel aussehen, wenn zum Preis gemessene Entfernungen zu realen Orten hinzukommen statt Werbebeschreibungen, steht in sechs Viertel von Varna im Vergleich. Die Mietrendite, brutto gegen netto, steht in Mieten in Varna.
Was noch nicht erschienen ist
und warum das Teil der Antwort ist
Der übliche Jahresrückblick endet mit einer Prognose. Dieser endet mit einem Kalender, denn der Kalender ist nützlicher.
Die Zahl der Geschäfte für das dritte Quartal veröffentlicht die Registrierungsagentur um den 05.10.2026, die für das vierte um den 05.01.2027. Der Wohnimmobilienpreisindex für das dritte Quartal erscheint um den 23.12.2026, der für das vierte Ende März 2027. Die in Betrieb genommenen Wohnungen für das ganze Jahr 2026 kommen erst im Mai 2027, die Jahresinflation Mitte Januar 2027.
Es gibt auch Dinge, die nur als erklärte Absicht existieren und deshalb hier mit Namen und Datum der Erklärung stehen, nicht als Tatsache. Im Juli 2026 wurde im Fernsehen erklärt, dass für den Haushalt 2027 eine Aktualisierung der Steuerbewertungen von Immobilien um bis zu 30 % vorbereitet werde, da die letzte aus dem Jahr 2009 stamme. Das ist kein eingebrachter Gesetzentwurf und kein verabschiedetes Gesetz. Selbst wenn die Bewertungen steigen, können die Gemeinderäte die Sätze senken und ausgleichen.
Deshalb enthält dieser Artikel keine Prognose für 2027. Es gibt Prognosen in beide Richtungen, vom deutlichen Rückgang bis zum moderaten Anstieg, und jede davon ist eine Position, keine Messung. Die Debatte ist in fallen die Preise ehrlich beschrieben, ohne dass der Rückblick Partei ergreift.
Was von alldem praktisch bleibt. Eine Zahl ohne Zeitraum bedeutet nichts, und 2026 geschah genau das mit zwei der meistdiskutierten Kennzahlen: Der Rückgang um 43 % war vierteljährlich, und die Überbewertung von 13,8 % lag über ein Jahr zurück. Eine Zahl, aus ihrem Zeitraum gerissen, kippt eine Entscheidung über Zehntausende Euro. Und zweitens: Widersprüchliche Signale werden nicht gemittelt. Ein Markt, in dem das Volumen fällt und der Preis steigt, liegt nicht „irgendwo in der Mitte“, sondern verlangt eine konkrete Antwort für eine konkrete Immobilie, ein konkretes Viertel und ein konkretes Datum.
Häufig gestellte Fragen
Sind die Immobilienpreise in Varna 2026 gefallen?
Nach den offiziellen Daten nicht. Der Wohnimmobilienpreisindex des Nationalen Statistikinstituts für die Stadt Varna zeigt für das erste Quartal 2026 einen Anstieg von 13,2 % im Jahresvergleich und 4,0 % gegenüber dem Vorquartal (für das Land 14,8 % und 6,2 %). Was im Jahr gefallen ist, ist die Zahl der Geschäfte, nicht der Preis, und beide bewegen sich nicht gemeinsam. Der Index für das dritte Quartal 2026, einschließlich des separaten Werts für Varna, wird um den 23.12.2026 veröffentlicht, der für das vierte Quartal erscheint erst Ende März 2027. Wichtig ist auch, welche Preise betrachtet werden: Der Index misst tatsächlich gezahlte Preise bei Geschäften, während die Inserate auf den Portalen geforderte Preise zeigen, und beide stimmen nicht überein.
Um wie viel sind die Immobiliengeschäfte in Varna wirklich zurückgegangen?
Nach Angaben der Registrierungsagentur wurden im ersten Quartal 2026 in Varna 2.433 Kaufverträge eingetragen, ein Rückgang von 21,5 % im Jahresvergleich, und im zweiten Quartal 3.077 Geschäfte, ein Rückgang von 16,7 %. Der Rückgang schwächt sich also ab, er vertieft sich nicht. Die verbreitete Zahl eines Rückgangs von 43 % stimmt, ist aber ein Vergleich mit dem letzten Quartal 2025, dem saisonalen Höhepunkt des Jahres, und kein Vergleich mit dem Vorjahr. Für das Land ergibt das zweite Quartal 45.965 Geschäfte, ein Rückgang von 17,9 %, wobei Burgas mit 23,7 % stärker fällt als Varna.
Warum ist der Hypothekenkredit rekordgünstig, aber schwerer zu bekommen?
Weil Preis und Zugang von unterschiedlichen Dingen bestimmt werden. Der durchschnittliche Zinssatz für einen neuen Wohnungsbaukredit liegt im Juni 2026 bei 2,41 %, und nach den Daten der Euroraum-Rangliste (2,45 %) steht das Land nach Malta an zweiter Stelle, und das Volumen der Wohnungsbaukredite überschritt Ende Juli 2026 19 Mrd. Euro. Zugleich verlangsamt sich das jährliche Wachstumstempo in fünf aufeinanderfolgenden Meldungen, von etwa 28 % im Januar auf 25,7 % im Juli 2026. Die Obergrenzen der Nationalbank wurden 2026 nicht geändert und bleiben bei einem Verhältnis von Kredit zu Sicherheit von 85 %, Zahlungen zu Einkommen von 50 % und einer Höchstlaufzeit von 30 Jahren. Die Verlangsamung kommt von den Banken selbst, die im zweiten Quartal die Standards wegen einer höheren Risikoeinschätzung leicht verschärft haben.
Was passiert 2027 mit den Immobilienpreisen?
Dieser Rückblick prognostiziert 2027 nicht, und das ist eine bewusste Entscheidung. Öffentliche Prognosen gibt es in beide Richtungen, vom deutlichen Rückgang bis zum moderaten Anstieg, und jede davon ist eine Position, keine Messung. Bekannt ist nur die Mechanik: Die Gebäude, die 2025 und 2026 begonnen wurden, erreichen den Markt 2027 und 2028, das Angebot wird also zunehmen, aber welche Wirkung das auf den Preis haben wird, ist nicht bekannt. Die erklärte Absicht, die Steuerbewertungen im Haushalt 2027 um bis zu 30 % zu aktualisieren, ist ebenfalls nur eine Äußerung, kein eingebrachter Gesetzentwurf, und selbst bei höheren Bewertungen können die Gemeinderäte die Sätze senken.
Kaufen oder
verkaufen Sie jetzt?
Nehmen Sie die Zahl, auf die Sie sich verlassen, und prüfen Sie eine Sache an ihr: aus welchem Zeitraum sie stammt und worauf sie bezogen ist. Jahresbasis oder gegenüber dem Vorquartal, Angebotspreis oder Transaktionspreis, das ganze Land oder nur das Gebiet. Im Jahr 2026 trennte genau diese Prüfung einen Rückgang von 21,5 % von einem Rückgang von 43 %.
Schicken Sie uns das Viertel und den Wohnungstyp. Wir senden den Median der Angebote dafür und die Zahl der Inserate dahinter zurück, damit Sie sehen, ob die Zahl auf genügend Fällen beruht oder auf vier Inseraten und einem Gefühl.
Die Zahlen gelten für die genannten Zeiträume und nach den genannten Quellen. Marktinformation, keine Bewertung einer konkreten Immobilie und keine Anlageberatung.
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