Rok se ubíral
dvěma směry.
Transakce klesají, ceny rostou, úvěr je rekordně levný a čím dál hůř dostupný. Jedno číslo samo o sobě nic neříká.
Rok se ubíral dvěma směry a jedno číslo nic neříká
Kdyby se někdo pokusil popsat rok 2026 jednou větou, spletl by se, ať už by zvolil jakoukoli. Transakcí ubývá. Ceny rostou. Úvěr je nejlevnější v novodobé historii trhu a zároveň čím dál hůř dostupný. Stavebních povolení se vydává víc, než se zahajuje staveb.
Tyto signály se navzájem neruší a nepočítá se z nich průměr. Proto přehled níže nemá jedno číslo za rok, ale řadu čísel, každé s obdobím, zdrojem a jmenovatelem.
A hned na začátku jedna upřímná poznámka, protože určuje, co můžete čekat dál. Roční přehled zveřejněný koncem prosince z definice nemá roční čísla. Počet transakcí za poslední čtvrtletí vychází v lednu. Index cen bytů za poslední čtvrtletí vychází v březnu. Údaje o bytech uvedených do užívání za celý rok vycházejí až v květnu. Jde tedy o přehled roku do posledního zveřejněného čtvrtletí plus to, co se o jeho konci už ví. Nebudeme to zakrývat průměry a nebudeme prognózovat rok 2027.
Transakce
a proč jedno číslo obletělo internet ve špatné podobě
Jediným prvotním zdrojem počtu transakcí je Agentura pro zápisy (Агенция по вписванията). Všechno ostatní jsou přetisky, a právě v přetiscích se ztrácí souvislosti.
První čtvrtletí 2026 ve Varně: 2 433 zapsaných kupních smluv, pokles o 21,5 % meziročně. Druhé čtvrtletí: 3 077 transakcí, pokles o 16,7 % meziročně. Za celou zemi dává druhé čtvrtletí 45 965 transakcí, pokles o 17,9 %.
Tady je místo pro opravu, která má větší cenu než samotná čísla. Na jaře se rozšířilo „Varna klesá o 43 %“ a toto číslo se pořád objevuje. Je správné, ale je čtvrtletní, ne roční: srovnává první čtvrtletí 2026 s posledním čtvrtletím 2025 a poslední čtvrtletí každého roku je sezónním vrcholem. Meziročně dává stejná evidence 21,5 %. Jedno číslo je třikrát děsivější než druhé a obě pocházejí ze stejného zdroje. Původní materiál je transakce klesly, nyní s objasněným základem.
Tři věci je vidět jen tehdy, když obě čtvrtletí stojí vedle sebe. Pokles se zmírňuje, ne prohlubuje: z 21,5 % na 16,7 %. Druhé čtvrtletí má v absolutním počtu asi o 26 % víc transakcí než první, ale část z toho je sezónnost a nelze to číst jako obrat. A Varna není nejslabší trh: ve druhém čtvrtletí klesá víc Burgas, o 23,7 %, Sofie o 16,7 %, zatímco Plovdiv jen o 6,7 %.
Co chybí v okamžiku psaní: údaje za třetí čtvrtletí, které Agentura pro zápisy zveřejňuje kolem 5. října 2026, a údaje za čtvrté, které vycházejí až kolem 5. ledna 2027. Rok nebude mít úplné číslo transakcí před lednem a žádný součet tří čtvrtletí plus jednoho odhadu ho nenahradí.
Ceny proč neklesly, přestože transakce klesly
Objem a cena se nepohybují společně a rok 2026 to ukázal v rámci jednoho čtvrtletí.
Index cen bytů Národního statistického ústavu (НСИ) za první čtvrtletí 2026 dává pro celou zemi růst o 14,8 % meziročně a o 6,2 % oproti předchozímu čtvrtletí, a pro město Varnu 13,2 % a 4,0 %. Pro srovnání: stejný index za třetí čtvrtletí 2025 byl 15,4 % meziročně a 3,8 % čtvrtletně, konkrétně pro Varnu 5,2 % čtvrtletně.
Obvyklým protiargumentem je, že byty jsou nadhodnocené. Číslo, které se v té souvislosti cituje, je 13,8 % nadhodnocení podle modelu Bulharské národní banky (БНБ) a opravdu existuje. Ale týká se třetího čtvrtletí 2025, ne roku 2026. Bylo zveřejněno v analýze v roce 2026 a odtud se šíří v rozhovorech bez svého období. Číslo bez období není fakt, ale nálada.
A druhé rozlišení: index měří transakční ceny, tedy skutečně zaplacené, zatímco inzeráty na portálech ukazují nabídkové. Obojí se neshoduje a nesrovnává se mezi sebou. Dva tábory prognóz jsou popsány v článku klesnou ceny a nůžky mezi cenami a příjmy v článku jak dostupné je první bydlení.
Co chybí: index za třetí čtvrtletí 2026, včetně samostatné hodnoty pro Varnu, vychází kolem 23. prosince 2026. To je nejčerstvější oficiální číslo o cenách, které tento článek může obsahovat, a přichází jen pár dnů před jeho zveřejněním. Index za čtvrté čtvrtletí vychází až koncem března 2027.
Úvěr
rekordně levný a čím dál hůř dostupný
Tady je nejzavádějící část roku, protože obě poloviny věty vypadají neslučitelně, a přitom neslučitelné nejsou.
Levný konec. Objem úvěrů na bydlení překročil koncem července 2026 19 mld. eur. Průměrná sazba u nového úvěru na bydlení je 2,41 % při roční procentní sazbě nákladů 2,75 % (červen 2026). Podle údajů pro žebříček eurozóny (2,45 % při průměru 3,43 %) je to druhá nejnižší sazba, nižší je jen Malta s 2,08 %.
Těžký konec. Meziroční tempo růstu úvěrů na bydlení se zpomaluje už pět hlášení po sobě: z asi 28 % v lednu přes 27,1 % v dubnu, 26,6 % v květnu a 26,4 % v červnu až na 25,7 % v červenci 2026. Objem roste, rychlost klesá. A není to efekt nové regulace: limity Bulharské národní banky se v roce 2026 nezměnily a zůstávají na 85 % poměru úvěru k zajištění, 50 % splátek k příjmu a maximální době splatnosti 30 let, v platnosti od 1. října 2024. Podrobně v článku Bulharská národní banka zpřísnila úvěrování.
Zpomalení vychází ze samotných bank. Průzkum Bulharské národní banky o úvěrové činnosti ukazuje, že ve druhém čtvrtletí 2026 banky mírně zpřísnily standardy u úvěrů na bydlení kvůli vyššímu hodnocení rizika a neočekávají, že poptávka bude v příštím čtvrtletí dál růst.
Nad tím vším stojí ještě úrokový cyklus. 11. června 2026 ECB zvýšila tři základní sazby o 0,25 procentního bodu, poprvé po téměř třech letech, a 23. července 2026 je ponechala beze změny. Proč bulharský hypoteční úvěr přesto zlevnil, je rozebráno v článku ECB zvýšila sazby.
První rok zcela v eurech prokázané versus vyprávěné
Rok 2026 je prvním kalendářním rokem, kdy země funguje zcela v eurech. To je téma přehledu, ne pozadí, a právě proto si zaslouží pečlivé oddělení prokázaného od opakovaného.
Prokázaná je inflace a má konkrétní čísla s obdobím. Roční inflace 4,5 % v červenci 2026, měsíční 0,8 %, od začátku roku 3,7 % oproti prosinci 2025, průměrná roční 5,1 % za období srpen 2025 až červenec 2026. Pro srovnání: roční v červnu byla 5,2 %, v létě tedy mírné ochlazení.
Opakované je něco jiného: že euro zvýšilo ceny nemovitostí a že euro přivedlo zahraniční kupující. Ani jedno z toho nemá číslo s metodikou za sebou. Časová shoda není příčina. Existuje i opačný signál, který se cituje zřídka: celkové zahraniční investice rostou, ale čistý tok konkrétně do nemovitostí byl v roce 2025 záporný. Kdo u nás vlastně kupuje a jak se změnil profil, je v článku zahraniční kupující po euru.
Proto přehled nepřipisuje euru ani růst cen, ani aktivitu trhu. Euro odstranilo měnové riziko a usnadnilo převody z eurozóny. Ostatní se prokáže, nebo ne, až vyjdou údaje s metodikou. Jak vypadal sezónní vrchol roku, je popsáno zvlášť v článku rekordní léto 2026.
Nová výstavba
povoleno neznamená zahájeno
Tady jedno čtvrtletí nese celý příběh, protože v něm stojí obě čísla vedle sebe.
Pro oblast Varna byla ve druhém čtvrtletí 2026 vydána povolení pro 202 obytných budov s 1 316 byty a 150 880 m² rozvinuté zastavěné plochy. Skutečně zahájeno ve stejném čtvrtletí: 150 budov se 791 byty. Skutečně se tedy zahajuje asi 60 % povolených bytů. Povolení je záměr, zahájená stavba je rozhodnutí, a rozdíl mezi nimi je rozhodnutí, které už investor učinil v reálných podmínkách.
Druhé číslo stejným směrem: zahájených obytných budov je zhruba o 15 % méně než ve stejném čtvrtletí 2025. Varna zůstává na čtvrtém místě v zemi podle vydaných povolení.
Pro měřítko, i když s jiným obdobím: v roce 2025 bylo v celé zemi uvedeno do užívání 5 930 obytných budov s 37 571 byty, oproti 5 201 budovám s 20 998 byty v roce 2024. Počet bytů se téměř zdvojnásobuje při růstu počtu budov asi o 14 %, průměrná nová budova je tedy výrazně větší.
Co to znamená pro příští roky, je mechanismus, ne prognóza: budovy zahájené v letech 2025 a 2026 se dostanou na trh v letech 2027 a 2028. Že nabídka poroste, je důsledek už přijatých rozhodnutí. Co s tím udělá cena, není známo a zde se to nepředpovídá.
Varna zevnitř 2,5násobný rozdíl v jednom městě
Všechna čísla dosud jsou za trh jako celek. Majitel však prodává konkrétní byt v konkrétní čtvrti a tam jsou rozdíly větší než jakýkoli celostátní průměr.
4. září 2026 jsme pořídili vlastní snímek aktivních inzerátů pro město Varnu. Celý jmenovatel: 8 236 aktivních inzerátů v 64 čtvrtích, rozdělených do 399 buněk čtvrť podle typu bytu. Z těchto 399 buněk má jen 138, tedy 35 %, 10 a více inzerátů, tedy jen ty jsou dost husté na to, aby se daly citovat. Podle kategorií: 6 352 bytů, 1 105 pozemků, 488 domů, 291 garáží a parkovacích míst.
Rozpětí u dvoupokojového bytu, jen z buněk s 10 a více inzeráty. Na dolním konci Hristo Botev s 1 400 EUR za m² při 11 inzerátech a Kaysieva gradina s 1 556 EUR za m² při 253 inzerátech. Na horním konci Řecká čtvrť s 3 259 EUR za m² při 41 inzerátech a oblast kolem radnice s 3 467 EUR za m² při 14 inzerátech. Tedy asi 2,5násobný rozdíl v ceně za metr čtvereční uvnitř jednoho města a oba konce jsou změřené, ne odhadnuté.
Dvě výhrady, bez kterých jsou čísla výše k ničemu. Zaprvé jde o nabídkové ceny, tedy požadované, ne zaplacené. Zadruhé, a to je důležitější: je to jeden snímek z jednoho dne. Jeden snímek není trend a nebude jako trend prezentován. Říká, jaký byl obraz na začátku září 2026, nic víc.
Jak vypadají stejné čtvrti, když se k ceně přidají změřené vzdálenosti ke skutečným objektům, a ne reklamní popisy, je v článku šest čtvrtí Varny v porovnání. Výnosnost z pronájmu, hrubá versus čistá, je v článku nájmy ve Varně.
Co ještě nevyšlo
a proč je to součástí odpovědi
Obvyklý roční přehled končí prognózou. Tento končí kalendářem, protože kalendář je užitečnější.
Počet transakcí za třetí čtvrtletí Agentura pro zápisy zveřejňuje kolem 5. října 2026, a za čtvrté kolem 5. ledna 2027. Index cen bytů za třetí čtvrtletí vychází kolem 23. prosince 2026, a za čtvrté koncem března 2027. Byty uvedené do užívání za celý rok 2026 přicházejí až v květnu 2027 a roční inflace v polovině ledna 2027.
Jsou i věci, které existují jen jako deklarovaný záměr, a proto zde stojí se jménem a datem prohlášení, ne jako fakt. V červenci 2026 bylo v televizi oznámeno, že se pro rozpočet na rok 2027 připravuje aktualizace daňových ocenění (данъчна оценка) nemovitostí až o 30 %, protože poslední je z roku 2009. Není to předložený návrh zákona ani přijatý zákon. I kdyby se ocenění zvýšila, mohou obecní zastupitelstva snížit sazby a vyrovnat to.
Proto tento článek neobsahuje prognózu pro rok 2027. Prognózy existují v obou směrech, od výrazného poklesu po mírný růst, a každá z nich je postoj, ne měření. Spor je popsán poctivě v článku klesnou ceny, aniž by přehled volil stranu.
Co z toho všeho zůstává prakticky. Číslo bez období nic neznamená a v roce 2026 se to stalo přesně se dvěma z nejdiskutovanějších ukazatelů: pokles o 43 % byl čtvrtletní a nadhodnocení o 13,8 % bylo starší než rok. Jedno číslo vytržené ze svého období obrací rozhodnutí o desítkách tisíc eur. A za druhé: protichůdné signály se neprůměrují. Trh, kde objem klesá a cena roste, není „někde uprostřed“, ale vyžaduje konkrétní odpověď pro konkrétní nemovitost, konkrétní čtvrť a konkrétní datum.
Často kladené otázky
Klesly ceny nemovitostí ve Varně v roce 2026?
Podle oficiálních údajů ne. Index cen bytů Národního statistického ústavu pro město Varnu za první čtvrtletí 2026 ukazuje meziroční růst o 13,2 % a o 4,0 % oproti předchozímu čtvrtletí (za celou zemi 14,8 % a 6,2 %). To, co v průběhu roku kleslo, je počet transakcí, ne cena, a obojí se nepohybuje společně. Index za třetí čtvrtletí 2026, včetně samostatné hodnoty pro Varnu, se zveřejňuje kolem 23. prosince 2026 a za čtvrté čtvrtletí vychází až koncem března 2027. Důležité je také, které ceny se sledují: index měří skutečně zaplacené ceny podle transakcí, zatímco inzeráty na portálech ukazují požadované ceny, a ty se neshodují.
O kolik skutečně klesly transakce s nemovitostmi ve Varně?
Podle údajů Agentury pro zápisy bylo ve Varně v prvním čtvrtletí 2026 zapsáno 2 433 kupních smluv, což je meziroční pokles o 21,5 %, a ve druhém čtvrtletí 3 077 transakcí, pokles o 16,7 %. Pokles se tedy zmírňuje, ne prohlubuje. Rozšířené číslo o poklesu o 43 % je správné, ale jde o srovnání s posledním čtvrtletím roku 2025, které je sezónním vrcholem roku, ne o srovnání s předchozím rokem. Za celou zemi dává druhé čtvrtletí 45 965 transakcí, pokles o 17,9 %, přičemž Burgas klesá víc než Varna, o 23,7 %.
Proč je hypoteční úvěr rekordně levný, ale hůř dostupný?
Protože cena a dostupnost závisejí na různých věcech. Průměrná sazba u nového úvěru na bydlení je k červnu 2026 2,41 %, a podle údajů pro žebříček eurozóny (2,45 %) je země druhá po Maltě, přičemž objem úvěrů na bydlení překročil koncem července 2026 19 mld. eur. Zároveň se meziroční tempo růstu zpomaluje už pět hlášení za sebou, z asi 28 % v lednu na 25,7 % v červenci 2026. Limity Bulharské národní banky se v roce 2026 neměnily a zůstávají na 85 % poměru úvěru k zajištění, 50 % splátek k příjmu a maximální době splatnosti 30 let. Zpomalení vychází ze samotných bank, které ve druhém čtvrtletí mírně zpřísnily standardy kvůli vyššímu hodnocení rizika.
Co bude s cenami nemovitostí v roce 2027?
Tento přehled rok 2027 neprognózuje a je to vědomé rozhodnutí. Veřejné prognózy existují v obou směrech, od výrazného poklesu po mírný růst, a každá z nich je postoj, ne měření. Známé jsou jen mechanismy: budovy zahájené v letech 2025 a 2026 se dostanou na trh v letech 2027 a 2028, nabídka tedy poroste, ale jaký to bude mít vliv na cenu, není známo. Deklarovaný záměr aktualizovat daňová ocenění až o 30 % v rozpočtu na rok 2027 je rovněž jen prohlášení, ne předložený návrh zákona, a i při zvýšených oceněních mohou obecní zastupitelstva snížit sazby.
Kupujete, nebo
prodáváte teď?
Vezměte číslo, na které se spoléháte, a ověřte v něm jednu věc: z jakého je období a vůči čemu je spočteno. Meziročně, nebo oproti předchozímu čtvrtletí, nabídková cena, nebo transakční, celá země, nebo jen oblast. V roce 2026 právě tato kontrola oddělovala pokles o 21,5 % od poklesu o 43 %.
Pošlete nám čtvrť a typ bytu. Vrátíme medián nabídek pro ně a počet inzerátů za ním, abyste viděli, zda číslo stojí na dostatku případů, nebo na čtyřech inzerátech a jednom dojmu.
Čísla platí pro uvedená období a podle uvedených zdrojů. Tržní informace, ne ocenění konkrétní nemovitosti a ne investiční rada.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.