Rok szedł
w dwóch kierunkach.
Transakcji ubywa, ceny rosną, kredyt jest rekordowo tani i coraz trudniejszy. Jedna liczba sama w sobie nie odpowiada na nic.
Rok szedł w dwóch kierunkach i jedna liczba nie odpowiada na nic
Jeśli ktoś spróbuje opisać rok 2026 jednym zdaniem, pomyli się, niezależnie od tego, które zdanie wybierze. Transakcji jest mniej. Ceny rosną. Kredyt jest najtańszy w nowej historii rynku, a jednocześnie coraz trudniej go dostać. Budownictwo wydaje więcej pozwoleń, niż rozpoczyna budów.
Te sygnały nie znoszą się wzajemnie i nie dają się uśrednić. Dlatego poniższy przegląd nie ma jednej liczby za rok, tylko szereg liczb, każda z okresem, źródłem i mianownikiem.
I jedna uczciwa uwaga od razu na początku, bo od niej zależy, czego możesz się stąd spodziewać. Przegląd roku opublikowany pod koniec grudnia z definicji nie ma danych rocznych. Liczba transakcji za ostatni kwartał ukazuje się w styczniu. Indeks cen mieszkań za ostatni kwartał ukazuje się w marcu. Dane o mieszkaniach oddanych do użytkowania za cały rok ukazują się dopiero w maju. Czyli jest to przegląd roku do ostatniego opublikowanego kwartału, plus to, co już wiadomo o jego końcu. Nie ukryjemy tego uśrednianiem i nie będziemy prognozować roku 2027.
Transakcje
i dlaczego jedna liczba obiegła internet w błędnej postaci
Jedynym pierwotnym źródłem liczby transakcji jest Agencja Wpisów (Агенция по вписванията). Wszystko inne to przedruki, a w przedrukach urywa się kontekst.
Pierwszy kwartał 2026 roku w Warnie: 2 433 wpisane umowy sprzedaży, spadek o 21,5% rok do roku. Drugi kwartał: 3 077 transakcji, spadek o 16,7% rok do roku. Dla całego kraju drugi kwartał daje 45 965 transakcji, spadek o 17,9%.
Tu jest miejsce na sprostowanie, które warte jest więcej niż same liczby. Wiosną rozeszło się „Warna spada o 43%” i ta liczba wciąż się pojawia. Jest prawdziwa, ale jest kwartalna, a nie roczna: porównuje pierwszy kwartał 2026 roku z ostatnim kwartałem 2025 roku, a ostatni kwartał każdego roku to sezonowy szczyt. W ujęciu rocznym ta sama statystyka daje 21,5%. Jedna liczba jest trzy razy bardziej straszna od drugiej, a obie pochodzą z tego samego źródła. Materiał oryginalny to transakcje spadły, już z wyjaśnioną podstawą.
Trzy rzeczy widać dopiero wtedy, gdy oba kwartały stoją obok siebie. Spadek słabnie, a nie pogłębia się: z 21,5% do 16,7%. Drugi kwartał ma około 26% więcej transakcji niż pierwszy w liczbach bezwzględnych, ale część z tego to sezonowość i nie należy tego czytać jako zwrotu. I Warna nie jest najsłabszym rynkiem: w drugim kwartale Burgas spada bardziej, o 23,7%, Sofia o 16,7%, a Płowdiw tylko o 6,7%.
Czego brakuje w chwili pisania: danych za trzeci kwartał, które Agencja Wpisów publikuje około 5 października 2026, i danych za czwarty, które ukazują się dopiero około 5 stycznia 2027. Rok nie będzie miał pełnej liczby transakcji przed styczniem, i żadna suma trzech kwartałów plus jedna ocena jej nie zastąpi.
Ceny dlaczego nie spadły, mimo że transakcje spadły
Wolumen i cena nie poruszają się razem, a rok 2026 pokazał to w ramach jednego kwartału.
Indeks cen mieszkań Krajowego Instytutu Statystycznego (НСИ) za pierwszy kwartał 2026 roku daje dla kraju wzrost o 14,8% rok do roku i 6,2% względem poprzedniego kwartału, a dla miasta Warna 13,2% i 4,0%. Dla kontekstu, ten sam indeks za trzeci kwartał 2025 roku wynosił 15,4% rok do roku i 3,8% kwartał do kwartału, a konkretnie dla Warny 5,2% kwartał do kwartału.
Zwykły kontrargument brzmi, że mieszkania są przewartościowane. Liczba, która się przy tym przytacza, to 13,8% przewartościowania według modelu Bułgarskiego Banku Narodowego (БНБ), i ona istnieje. Ale dotyczy trzeciego kwartału 2025 roku, a nie 2026. Została opublikowana w analizie w 2026 roku i stamtąd trafia do rozmów bez swojego okresu. Liczba bez okresu nie jest faktem, tylko nastrojem.
I druga różnica: indeks mierzy ceny transakcyjne , czyli faktycznie zapłacone, podczas gdy ogłoszenia na portalach pokazują ceny ofertowe. Jedne i drugie nie są zgodne i nie porównuje się ich ze sobą. Dwa obozy prognoz opisano w czy ceny spadną, a nożyce między cenami a dochodami w jak dostępne jest pierwsze mieszkanie.
Czego brakuje: indeksu za trzeci kwartał 2026 roku, wraz z osobną wartością dla Warny, który ukazuje się około 23 grudnia 2026. To najświeższa oficjalna liczba o cenach, jaką ten artykuł może zawierać, i dotrze na kilka dni przed jego publikacją. Indeks za czwarty kwartał ukazuje się dopiero pod koniec marca 2027 roku.
Kredyt
rekordowo tani i coraz trudniejszy
Tu jest najbardziej mylący fragment roku, bo obie połowy zdania wyglądają na niezgodne, a nie są.
Tani koniec. Wolumen kredytów mieszkaniowych przekroczył 19 mld euro pod koniec lipca 2026 roku. Średnie oprocentowanie nowego kredytu mieszkaniowego wynosi 2,41% przy rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania (RRSO) 2,75% (czerwiec 2026). Według danych do rankingu strefy euro (2,45% przy średniej 3,43%) jest to drugie najniższe oprocentowanie, niższe ma tylko Malta, z 2,08%.
Trudny koniec. Roczne tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych spowalnia pięć odczytów z rzędu: od około 28% w styczniu, przez 27,1% w kwietniu, 26,6% w maju i 26,4% w czerwcu, do 25,7% w lipcu 2026 roku. Wolumen rośnie, tempo spada. I to nie jest skutek nowej regulacji: limity BNB nie były ruszane w 2026 roku i pozostają na poziomie 85% relacji kredytu do zabezpieczenia, 50% rat do dochodu i maksymalnego okresu 30 lat, obowiązującym od 1 października 2024 roku. Szczegółowo w BNB zaostrzył kredytowanie.
Spowolnienie pochodzi od samych banków. Badanie BNB dotyczące działalności kredytowej pokazuje, że w drugim kwartale 2026 roku banki lekko zaostrzyły standardy kredytów mieszkaniowych z powodu wyższej oceny ryzyka i nie spodziewają się dalszego wzrostu popytu w następnym kwartale.
Nad tym stoi jeszcze cykl stóp procentowych. W dniu 11 czerwca 2026 EBC podniósł trzy podstawowe stopy o 0,25 pkt proc., pierwsza podwyżka od prawie trzech lat, a 23 lipca 2026 roku utrzymał je bez zmian. Dlaczego bułgarski kredyt hipoteczny mimo to staniał, opisano w EBC podniósł stopy.
Pierwszy rok w całości w euro udowodnione kontra opowiadane
Rok 2026 to pierwszy rok kalendarzowy, w którym kraj działa w całości w euro. To temat przeglądu, a nie tło, i właśnie dlatego zasługuje na staranne oddzielenie tego, co udowodnione, od tego, co powtarzane.
Udowodniona jest inflacja i ma konkretne liczby z okresem. Inflacja roczna 4,5% w lipcu 2026 roku, miesięczna 0,8%, od początku roku 3,7% względem grudnia 2025 roku, średnioroczna 5,1% za okres od sierpnia 2025 do lipca 2026. Dla porównania roczna w czerwcu wynosiła 5,2%, czyli latem widać lekkie ochłodzenie.
Powtarzane jest co innego: że euro podniosło ceny nieruchomości i że euro sprowadziło zagranicznych kupujących. Żadne z tych dwóch twierdzeń nie ma za sobą liczby z metodologią. Zbieżność w czasie nie jest przyczyną. Jest też sygnał odwrotny, rzadko cytowany: łączne inwestycje zagraniczne rosną, ale przepływ netto konkretnie w nieruchomości w 2025 roku jest ujemny. Kto właściwie kupuje w Bułgarii i jak zmienił się profil, jest w zagraniczni kupujący po euro.
Dlatego przegląd nie przypisuje euro ani wzrostu cen, ani aktywności rynku. Euro zdjęło ryzyko walutowe i ułatwiło przelewy ze strefy euro. Resztę udowodni się albo nie, gdy pojawią się dane z metodologią. Jak wyglądał sezonowy szczyt roku, opisano osobno w rekordowe lato 2026.
Nowe budownictwo
pozwolenie nie znaczy rozpoczęcie
Tu jeden kwartał niesie całą historię, bo w nim obie liczby stoją obok siebie.
Dla obwodu warneńskiego w drugim kwartale 2026 roku wydano pozwolenia na 202 budynki mieszkalne z 1 316 mieszkaniami i 150 880 m² rozwiniętej powierzchni zabudowy. Faktycznie rozpoczęto w tym samym kwartale: 150 budynków z 791 mieszkaniami. Czyli faktycznie rozpoczyna się około 60% dozwolonych mieszkań. Pozwolenie jest zamiarem, rozpoczęta budowa jest decyzją, a różnica między nimi to decyzja, którą inwestor podjął już w realnych warunkach.
Druga liczba w tym samym kierunku: rozpoczęte budynki mieszkalne to o około 15% mniej niż w tym samym kwartale 2025 roku. Warna pozostaje na czwartym miejscu w kraju pod względem wydanych pozwoleń.
Dla skali, choć z innym okresem: w 2025 roku w całym kraju oddano do użytkowania 5 930 budynków mieszkalnych z 37 571 mieszkaniami, wobec 5 201 budynków z 20 998 mieszkaniami w 2024 roku. Liczba mieszkań prawie się podwaja przy wzroście liczby budynków o około 14%, czyli przeciętny nowy budynek jest wyraźnie większy.
Co to oznacza na kolejne lata, to mechanika, a nie prognoza: budynki rozpoczęte w 2025 i 2026 roku trafiają na rynek w 2027 i 2028. To, że podaż wzrośnie, jest następstwem decyzji już podjętych. Co zrobi to z ceną, nie wiadomo i tu się tego nie przewiduje.
Warna od środka 2,5 razy różnicy w jednym i tym samym mieście
Wszystkie dotychczasowe liczby dotyczą rynku jako całości. Właściciel sprzedaje jednak konkretne mieszkanie w konkretnej dzielnicy, a tam różnice są większe niż w jakiejkolwiek średniej krajowej.
W dniu 4 września 2026 zrobiliśmy własne zdjęcie aktywnych ogłoszeń dla miasta Warna. Mianownik, cały: 8 236 aktywnych ogłoszeń w 64 dzielnicach, rozdzielonych na 399 komórek dzielnica według typu nieruchomości. Z tych 399 komórek tylko 138, czyli 35%, ma po 10 lub więcej ogłoszeń, czyli tylko one są dość gęste, by je cytować. Według kategorii: 6 352 mieszkania, 1 105 działek, 488 domów, 291 garaży i miejsc postojowych.
Rozstęp dla mieszkania dwupokojowego, tylko z komórek z 10 lub więcej ogłoszeniami. Na dolnym końcu Hristo Botev z 1 400 € za m² przy 11 ogłoszeniach i Kaysieva Gradina z 1 556 € za m² przy 253 ogłoszeniach. Na górnym końcu Dzielnica Grecka z 3 259 € za m² przy 41 ogłoszeniach i rejon wokół Urzędu Gminy z 3 467 € za m² przy 14 ogłoszeniach. Czyli około 2,5 raza różnicy w cenie za metr kwadratowy w obrębie jednego miasta, a oba końce są zmierzone, a nie oszacowane.
Dwa zastrzeżenia, bez których liczby powyżej są bezużyteczne. Po pierwsze, to ceny ofertowe , czyli oczekiwane, a nie zapłacone. Po drugie, i ważniejsze: to jedno zdjęcie z jednego dnia. Jedno zdjęcie nie jest trendem i nie będzie jako trend przedstawiane. Mówi, jaki był obraz na początku września 2026 roku, nic więcej.
Jak wyglądają te same dzielnice, gdy do ceny doda się zmierzone odległości do rzeczywistych obiektów, a nie opisy reklamowe, jest w sześć dzielnic Warny, porównane. Rentowność z wynajmu, brutto wobec netto, jest w wynajem w Warnie.
Czego jeszcze nie ma
i dlaczego to część odpowiedzi
Zwykły przegląd roczny kończy się prognozą. Ten kończy się kalendarzem, bo kalendarz jest bardziej przydatny.
Liczbę transakcji za trzeci kwartał Agencja Wpisów publikuje około 5 października 2026, a za czwarty około 5 stycznia 2027. Indeks cen mieszkań za trzeci kwartał ukazuje się około 23 grudnia 2026, a za czwarty pod koniec marca 2027. Mieszkania oddane do użytkowania za cały 2026 rok przychodzą dopiero w maju 2027, a roczna inflacja w połowie stycznia 2027.
Są też rzeczy, które istnieją tylko jako zadeklarowany zamiar i dlatego stoją tu z nazwą i datą oświadczenia, a nie jako fakt. W lipcu 2026 roku zadeklarowano w telewizji, że do budżetu na 2027 rok przygotowywana jest aktualizacja wycen podatkowych nieruchomości o nawet 30%, ponieważ ostatnia pochodzi z 2009 roku. To nie jest wniesiony projekt ustawy ani uchwalona ustawa. Nawet jeśli wyceny wzrosną, rady gmin mogą obniżyć stawki i to zrekompensować.
Dlatego ten artykuł nie zawiera prognozy na 2027 rok. Prognozy są w obu kierunkach, od poważnego spadku do umiarkowanego wzrostu, i każda z nich jest stanowiskiem, a nie pomiarem. Spór opisano uczciwie w czy ceny spadną, bez opowiadania się przeglądu po żadnej stronie.
Co z tego wszystkiego zostaje praktycznego. Liczba bez okresu nic nie znaczy, a w 2026 roku dokładnie to stało się z dwoma z najczęściej omawianych wskaźników: spadek o 43% był kwartalny, a przewartościowanie o 13,8% pochodziło sprzed ponad roku. Jedna liczba wyrwana ze swojego okresu odwraca decyzję wartą dziesiątki tysięcy euro. I druga sprawa: sprzeczne sygnały się nie uśredniają. Rynek, na którym wolumen spada, a cena rośnie, nie jest „gdzieś pośrodku”, tylko wymaga konkretnej odpowiedzi dla konkretnej nieruchomości, konkretnej dzielnicy i konkretnej daty.
Najczęściej zadawane pytania
Czy ceny nieruchomości w Warnie spadły w 2026 roku?
Nie według danych oficjalnych. Indeks cen mieszkań Krajowego Instytutu Statystycznego dla miasta Warna za pierwszy kwartał 2026 roku pokazuje wzrost o 13,2% rok do roku i 4,0% względem poprzedniego kwartału (dla kraju 14,8% i 6,2%). To, co spadło w tym roku, to liczba transakcji, a nie cena, i jedno z drugim nie porusza się razem. Indeks za trzeci kwartał 2026 roku, wraz z osobną wartością dla Warny, jest publikowany około 23 grudnia 2026, a za czwarty kwartał ukazuje się dopiero pod koniec marca 2027 roku. Ważne jest też, które ceny się ogląda: indeks mierzy ceny faktycznie zapłacone w transakcjach, podczas gdy ogłoszenia na portalach pokazują ceny oczekiwane, i jedne z drugimi się nie zgadzają.
O ile naprawdę spadły transakcje nieruchomościami w Warnie?
Według danych Agencji Wpisów w pierwszym kwartale 2026 roku w Warnie wpisano 2 433 umowy sprzedaży, spadek o 21,5% rok do roku, a w drugim kwartale 3 077 transakcji, spadek o 16,7%. Czyli spadek słabnie, a nie pogłębia się. Rozpowszechniona liczba spadku o 43% jest prawdziwa, ale to porównanie z ostatnim kwartałem 2025 roku, który jest sezonowym szczytem roku, a nie porównanie z poprzednim rokiem. Dla kraju drugi kwartał daje 45 965 transakcji, spadek o 17,9%, przy czym Burgas spada bardziej niż Warna, o 23,7%.
Dlaczego kredyt hipoteczny jest rekordowo tani, a trudniejszy do uzyskania?
Bo cenę i dostęp wyznaczają różne rzeczy. Średnie oprocentowanie nowego kredytu mieszkaniowego wynosi 2,41% na czerwiec 2026 roku, a według danych do rankingu strefy euro (2,45%) kraj jest drugi po Malcie, a wolumen kredytów mieszkaniowych przekroczył 19 mld euro pod koniec lipca 2026 roku. Jednocześnie roczne tempo wzrostu spowalnia pięć odczytów z rzędu, od około 28% w styczniu do 25,7% w lipcu 2026 roku. Limity BNB nie były zmieniane w 2026 roku i pozostają na poziomie 85% relacji kredytu do zabezpieczenia, 50% rat do dochodu i maksymalnego okresu 30 lat. Spowolnienie pochodzi od samych banków, które w drugim kwartale lekko zaostrzyły standardy z powodu wyższej oceny ryzyka.
Co stanie się z cenami nieruchomości w 2027 roku?
Ten przegląd nie prognozuje roku 2027 i jest to świadoma decyzja. Publiczne prognozy istnieją w obu kierunkach, od poważnego spadku do umiarkowanego wzrostu, i każda z nich jest stanowiskiem, a nie pomiarem. Znane są tylko mechanizmy: budynki rozpoczęte w 2025 i 2026 roku trafiają na rynek w 2027 i 2028, czyli podaż wzrośnie, ale jaki wpływ będzie to miało na cenę, nie wiadomo. Zadeklarowany zamiar aktualizacji wycen podatkowych o nawet 30% w budżecie na 2027 rok jest również tylko oświadczeniem, a nie wniesionym projektem ustawy, i nawet przy podwyższonych wycenach rady gmin mogą obniżyć stawki.
Kupujesz czy
sprzedajesz teraz?
Weź liczbę, na której polegasz, i sprawdź w niej jedną rzecz: z jakiego jest okresu i względem czego została policzona. Rok do roku czy względem poprzedniego kwartału, cena ofertowa czy transakcyjna, cały kraj czy tylko obwód. W 2026 roku właśnie ta kontrola oddzielała spadek o 21,5% od spadku o 43%.
Prześlij nam dzielnicę i typ nieruchomości. Zwracamy medianę ofert dla niej i liczbę ogłoszeń, które za nią stoją, żeby było widać, czy liczba opiera się na wystarczającej liczbie przypadków, czy na czterech ogłoszeniach i jednym wrażeniu.
Liczby dotyczą wskazanych okresów i pochodzą ze wskazanych źródeł. To informacja rynkowa, a nie wycena konkretnej nieruchomości i nie porada inwestycyjna.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.