Рік ішов
у два боки.
Угоди падають, ціни зростають, кредит рекордно дешевий і дедалі важчий. Одне число саме по собі не відповідає ні на що.
Рік ішов у два боки і одне число не відповідає ні на що
Якщо хтось спробує описати 2026 рік одним реченням, він помилиться, хоч би яке речення обрав. Угоди зменшуються. Ціни зростають. Кредит найдешевший у новій історії ринку і водночас дедалі важчий для отримання. Будівництво видає більше дозволів, ніж розпочинає будов.
Ці сигнали не скасовують один одного і не усереднюються. Тому в огляді нижче немає одного числа за рік, а є низка чисел, кожне з періодом, джерелом і знаменником.
І одна чесність одразу на початку, бо вона визначає, чого чекати далі. Річний огляд, опублікований наприкінці грудня, за визначенням не має річних чисел. Кількість угод за останній квартал виходить у січні. Індекс цін на житло за останній квартал виходить у березні. Дані про введене в експлуатацію житло за весь рік виходять аж у травні. Тобто це огляд року до останнього опублікованого кварталу плюс те, що вже відомо про його кінець. Ми не прикриємо це усередненнями і не прогнозуватимемо 2027 рік.
Угоди
і чому одне число обійшло інтернет у хибному вигляді
Єдине першоджерело щодо кількості угод це Агенція з реєстрації (Агенция по вписванията). Усе решта передруки, і саме в передруках рветься контекст.
Перший квартал 2026 року у Варні: 2 433 внесені до реєстру купівлі-продажі, падіння на 21,5% у річному вимірі. Другий квартал: 3 077 угод, падіння на 16,7% у річному вимірі. Для всієї країни другий квартал дає 45 965 угод, падіння на 17,9%.
Тут місце для поправки, яка варта більше за самі числа. Навесні рознеслося «Варна падає на 43%», і це число досі трапляється. Воно правильне, але квартальне, а не річне: порівнює перший квартал 2026 року з останнім кварталом 2025 року, а останній квартал кожного року є сезонним піком. У річному вимірі та сама довідка дає 21,5%. Одне число втричі страшніше за інше, і обидва з того самого джерела. Оригінальний матеріал це угоди впали, уже із зʼясованою базою.
Три речі видно лише тоді, коли два квартали стоять поруч. Падіння помʼякшується, а не поглиблюється: з 21,5% до 16,7%. У другому кварталі приблизно на 26% більше угод, ніж у першому в абсолютній кількості, але частина цього сезонність, і читати це як розворот не варто. І Варна не найслабший ринок: у другому кварталі Бургас падає більше, на 23,7%, Софія на 16,7%, а Пловдив лише на 6,7%.
Чого бракує на момент написання: даних за третій квартал, які Агенція з реєстрації публікує близько 05.10.2026, і даних за четвертий, які виходять аж близько 05.01.2027. Рік не матиме повного числа щодо угод раніше за січень, і жодна сума трьох кварталів плюс одна оцінка його не замінить.
Ціни чому вони не впали, попри падіння угод
Обсяг і ціна не рухаються разом, і 2026 рік показав це в межах одного кварталу.
Індекс цін на житло Національного статистичного інституту за перший квартал 2026 року дає для країни зростання на 14,8% у річному вимірі і 6,2% щодо попереднього кварталу, а для міста Варна 13,2% і 4,0%. Для контексту, той самий індекс за третій квартал 2025 року становив 15,4% у річному вимірі і 3,8% у квартальному, а конкретно для Варни 5,2% у квартальному вимірі.
Звичайний контраргумент полягає в тому, що житло переоцінене. Число, яке цитують із цього приводу, це 13,8% переоціненості за моделлю Болгарського народного банку, і воно існує. Але стосується третього кварталу 2025 року, а не 2026 року. Опубліковане в аналізі 2026 року, і звідти йде в розмови без свого періоду. Число без періоду це не факт, а настрій.
І друге розмежування: індекс вимірює угодні ціни, тобто реально сплачені, тоді як оголошення на порталах показують запитувані. Ці дві величини не збігаються і між собою не порівнюються. Два табори прогнозів описані в статті чи впадуть ціни, а ножиці між цінами і доходами в статті наскільки доступне перше житло.
Чого бракує: індекс за третій квартал 2026 року, разом з окремим значенням для Варни, виходить близько 23.12.2026. Це найсвіжіше офіційне число щодо цін, яке ця стаття може нести, і воно приходить за лічені дні до її публікації. Індекс за четвертий квартал виходить аж наприкінці березня 2027 року.
Кредит
рекордно дешевий і дедалі важчий
Це найоманливіша частина року, бо дві половини речення виглядають несумісними, а насправді такими не є.
Дешевий бік. Обсяг житлових кредитів перевищив 19 млрд євро наприкінці липня 2026 року. Середня ставка за новим житловим кредитом становить 2,41% за річної відсоткової вартості 2,75% (червень 2026 року). За даними рейтингу в єврозоні (2,45% за середніх 3,43%) це друга найнижча ставка, нижча лише в Мальти, 2,08%.
Важкий бік. Річний темп зростання житлових кредитів сповільнюється пʼять звітувань поспіль: приблизно з 28% у січні, через 27,1% у квітні, 26,6% у травні і 26,4% у червні, до 25,7% у липні 2026 року. Обсяг росте, швидкість падає. І це не ефект нового регулювання: стелі Болгарського народного банку у 2026 році не чіпали, вони залишаються 85% співвідношення кредиту до забезпечення, 50% платежів до доходу і максимальний строк 30 років, чинні з 01.10.2024. Докладно в статті БНБ посилив кредитування.
Сповільнення йде від самих банків. Дослідження Болгарського народного банку щодо кредитної діяльності показує, що в другому кварталі 2026 року банки трохи посилили стандарти за житловими кредитами через вищу оцінку ризику і не очікують, що попит далі зростатиме в наступному кварталі.
Зверху стоїть і відсотковий цикл. 11.06.2026 ЄЦБ підняв три основні ставки на 0,25 пункта, перше підвищення майже за три роки, а 23.07.2026 залишив їх без змін. Чому болгарська іпотека попри це подешевшала, розглянуто в статті ЄЦБ підняв ставки.
Перший рік цілком у євро доведене проти переказуваного
2026 рік це перший календарний рік, у якому країна працює цілком у євро. Це тема огляду, а не тло, і саме тому заслуговує на уважне розділення доведеного від повторюваного.
Доведене це інфляція, і в неї конкретні числа з періодом. Річна інфляція 4,5% у липні 2026 року, місячна 0,8%, від початку року 3,7% щодо грудня 2025 року, середньорічна 5,1% за період із серпня 2025 до липня 2026 року. Для порівняння, річна в червні становила 5,2%, тобто влітку є легке охолодження.
Повторюване інше: нібито євро підняло ціни на нерухомість і нібито євро привело іноземних покупців. Жодне з двох не має за собою числа з методикою. Збіг у часі не є причиною. Є і зворотний сигнал, який цитують рідко: загальні іноземні інвестиції зростають, але чистий потік саме в нерухомість у 2025 році відʼємний. Хто насправді купує в країні і як змінився профіль, є в статті іноземні покупці після євро.
Тому огляд не приписує євро ні зростання цін, ні активність ринку. Воно зняло валютний ризик і полегшило перекази з єврозони. Решта доведеться або ні, коли вийдуть дані з методикою. Який вигляд мав сезонний пік року, описано окремо в статті рекордне літо 2026.
Новобудови
дозволено не означає розпочато
Тут один квартал несе всю історію, бо в ньому два числа стоять поруч.
Для Варненської області в другому кварталі 2026 року видано дозволи на 202 житлові будівлі з 1 316 помешканнями і 150 880 кв. м загальної забудованої площі. Реально розпочато в тому самому кварталі: 150 будівель із 791 помешканням. Тобто реально починають близько 60% дозволених помешкань. Дозвіл це намір, розпочата будова це рішення, і різниця між ними є тим рішенням, яке інвестор ухвалив уже в реальних умовах.
Друге число в тому самому напрямі: розпочатих житлових будівель приблизно на 15% менше щодо того самого кварталу 2025 року. Варна залишається на четвертому місці в країні за виданими дозволами.
Для масштабу, хоч і з іншим періодом: у 2025 році в усій країні введено в експлуатацію 5 930 житлових будівель із 37 571 помешканням, проти 5 201 будівлі з 20 998 помешканнями у 2024 році. Кількість помешкань майже подвоюється за зростання кількості будівель приблизно на 14%, тобто середня нова будівля відчутно більша.
Що це означає для наступних років, це механіка, а не прогноз: будівлі, які рушили у 2025 і 2026 роках, доходять до ринку у 2027 і 2028 роках. Те, що пропозиція зросте, є наслідком уже ухвалених рішень. Що вона зробить із ціною, невідомо і тут не передбачається.
Варна зсередини 2,5 раза різниці в одному й тому самому місті
Усі числа дотепер стосуються ринку загалом. Власник же продає конкретне житло в конкретному районі, а там різниці більші за будь-яке національне середнє.
04.09.2026 ми зробили власний знімок активних оголошень для міста Варна. Знаменник, увесь: 8 236 активних оголошень у 64 районах, розподілених у 399 комірок район за типом житла. З цих 399 комірок лише 138, або 35%, мають по 10 чи більше оголошень, тобто тільки вони достатньо щільні, щоб їх цитувати. За категоріями: 6 352 квартири, 1 105 ділянок, 488 будинків, 291 гараж і паркомісце.
Розтяг для двокімнатної квартири, лише з комірок із 10 чи більше оголошень. У нижньому краю Христо Ботев із 1 400 EUR за кв. м за 11 оголошень і Кайсієва градина з 1 556 EUR за кв. м за 253 оголошення. У верхньому краю Грецький квартал із 3 259 EUR за кв. м за 41 оголошення і район навколо будівлі міськради з 3 467 EUR за кв. м за 14 оголошень. Тобто приблизно 2,5 раза різниці в ціні квадрата всередині одного міста, і обидва краї виміряні, а не оцінені.
Два застереження, без яких числа вище марні. Перше, це запитувані ціни, тобто ті, що просять, а не ті, що платять. Друге, і важливіше: це один знімок одного дня. Один знімок не є трендом і не буде поданий як тренд. Він каже, якою була картина на початку вересня 2026 року, і нічого більше.
Який вигляд мають ті самі райони, коли до ціни додаються виміряні відстані до реальних обʼєктів, а не рекламні описи, є в статті шість районів Варни, порівняні. Дохідність від здавання в оренду, брутто проти нетто, є в статті оренда у Варні.
Що ще не вийшло
і чому це частина відповіді
Звичайний річний огляд завершується прогнозом. Цей завершується календарем, бо календар корисніший.
Кількість угод за третій квартал Агенція з реєстрації публікує близько 05.10.2026, а за четвертий близько 05.01.2027. Індекс цін на житло за третій квартал виходить близько 23.12.2026, а за четвертий наприкінці березня 2027 року. Введене в експлуатацію житло за весь 2026 рік приходить аж у травні 2027 року, а річна інфляція в середині січня 2027 року.
Є й речі, які існують лише як заявлений намір і тому стоять тут з імʼям і датою заяви, а не як факт. У липні 2026 року в телеефірі було заявлено, що для бюджету на 2027 рік готується оновлення податкових оцінок нерухомості до 30%, оскільки остання зроблена у 2009 році. Це не поданий законопроєкт і не ухвалений закон. Навіть якщо оцінки піднімуть, муніципальні ради можуть знизити ставки і компенсувати.
Тому ця стаття не містить прогнозу на 2027 рік. Прогнози є в обидва боки, від серйозного падіння до помірного зростання, і кожен з них є позицією, а не вимірюванням. Суперечку чесно описано в статті чи впадуть ціни, і огляд не обирає сторону.
Що залишається практичного з усього цього. Число без періоду не означає нічого, а у 2026 році саме це сталося з двома найобговорюванішими показниками: падіння на 43% було квартальним, а переоціненість на 13,8% була більш ніж річної давності. Одне число, вийняте зі свого періоду, розвертає рішення на десятки тисяч євро. І друге: суперечливі сигнали не усереднюються. Ринок, у якому обсяг падає, а ціна зростає, це не «десь посередині», а вимога конкретної відповіді для конкретного обʼєкта, конкретного району і конкретної дати.
Часті запитання
Чи впали ціни на нерухомість у Варні у 2026 році?
Ні, за офіційними даними. Індекс цін на житло Національного статистичного інституту для міста Варна за перший квартал 2026 року показує зростання на 13,2% у річному вимірі і 4,0% щодо попереднього кварталу (для країни 14,8% і 6,2%). Те, що впало за рік, це кількість угод, а не ціна, і ці дві величини не рухаються разом. Індекс за третій квартал 2026 року, разом з окремим значенням для Варни, публікується близько 23.12.2026, а за четвертий квартал виходить аж наприкінці березня 2027 року. Важливо і те, на які ціни дивитися: індекс вимірює реально сплачені ціни за угодами, тоді як оголошення на порталах показують запитувані ціни, і ці дві величини не збігаються.
Наскільки насправді впали угоди з нерухомістю у Варні?
За даними Агенції з реєстрації в першому кварталі 2026 року у Варні внесено до реєстру 2 433 купівлі-продажі, падіння на 21,5% у річному вимірі, а в другому кварталі 3 077 угод, падіння на 16,7%. Тобто падіння помʼякшується, а не поглиблюється. Поширене число про падіння на 43% правильне, але це порівняння з останнім кварталом 2025 року, який є сезонним піком року, а не порівняння з попереднім роком. Для країни другий квартал дає 45 965 угод, падіння на 17,9%, причому Бургас падає більше за Варну, на 23,7%.
Чому іпотечний кредит рекордно дешевий, але його важче отримати?
Бо ціну і доступ визначають різні речі. Середня ставка за новим житловим кредитом становить 2,41% станом на червень 2026 року, а за даними рейтингу в єврозоні (2,45%) країна друга після Мальти, тоді як обсяг житлових кредитів перевищив 19 млрд євро наприкінці липня 2026 року. Водночас річний темп зростання сповільнюється пʼять звітувань поспіль, приблизно з 28% у січні до 25,7% у липні 2026 року. Стелі Болгарського народного банку у 2026 році не змінювалися і залишаються 85% співвідношення кредиту до забезпечення, 50% платежів до доходу і максимальний строк 30 років. Сповільнення йде від самих банків, які в другому кварталі трохи посилили стандарти через вищу оцінку ризику.
Що буде з цінами на нерухомість у 2027 році?
Цей огляд не прогнозує 2027 рік, і це свідоме рішення. Публічні прогнози існують в обидва боки, від серйозного падіння до помірного зростання, і кожен з них є позицією, а не вимірюванням. Відома лише механіка: будівлі, розпочаті у 2025 і 2026 роках, доходять до ринку у 2027 і 2028 роках, тобто пропозиція зросте, але який ефект це матиме на ціну, невідомо. Заявлений намір оновити податкові оцінки до 30% у бюджеті на 2027 рік теж лише заява, а не поданий законопроєкт, і навіть за підвищених оцінок муніципальні ради можуть знизити ставки.
Купуєте чи
продаєте зараз?
Візьміть число, на яке ви покладаєтеся, і перевірте в ньому одну річ: з якого воно періоду і щодо чого пораховане. Річний вимір чи щодо попереднього кварталу, запитувана ціна чи угодна, вся країна чи лише область. У 2026 році саме ця перевірка відділяла падіння на 21,5% від падіння на 43%.
Надішліть нам район і тип житла. Повертаємо медіану пропозицій для нього і кількість оголошень за нею, щоб ви побачили, чи стоїть число на достатній кількості випадків, чи на чотирьох оголошеннях і одному відчутті.
Числа станом на зазначені періоди і за зазначеними джерелами. Ринкова інформація, не оцінка конкретного обʼєкта і не інвестиційна порада.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.