Semnarea durează
o oră.
Mandatarul stabilește ziua tranzacției și nimic înainte de ea. Identificatorul, contul și documentele legalizate cer săptămâni.
Semnarea durează o oră restul înseamnă săptămâni
Cumpărătorul care trăiește în străinătate întreabă mereu același lucru: „pot să cumpăr fără să vin”. Răspunsul prin lege este „da” și este plictisitor. Întrebarea interesantă este alta.
Tranzacția se semnează de un mandatar într-o oră. Tot restul cere săptămâni și este un lanț în care fiecare verigă așteaptă pe cea dinainte. Identificator, cont bancar, bani care pot intra și apoi pot ieși, documente traduse și legalizate. Procura hotărăște semnarea și nimic altceva.
Tocmai această nepotrivire produce tranzacțiile la distanță eșuate. Omul a pregătit documentul pentru ziua semnării, nu cele patru săptămâni dinainte. Și, pentru că fiecare verigă depinde de cea dinainte, o întârziere într-un loc nu se recuperează în altul.
Acest articol nu este o listă de pași. Este harta lanțului și a locurilor în care se rupe, pentru că ele nu sunt acolo unde se așteaptă cumpărătorul. Procura ca document, cu legalizările și taxele ei, este tratată separat în procura la tranzacție, iar ce se întâmplă în ziua propriu-zisă la notar, în tranzacția notarială.
Cetățean al UE
azi nu există nicio diferență
Primul lucru care trebuie scos din drum, pentru că pe internet există mai mult text depășit despre el decât text corect.
Cele două perioade de tranziție din Tratatul de aderare (Договор за присъединяване) au expirat: atât pentru așa-numita a doua locuință, cât și pentru terenurile agricole și forestiere. După ele, Bulgaria a introdus o barieră nouă în Legea privind proprietatea și folosirea terenurilor agricole (Закон за собствеността и ползването на земеделските земи): terenuri agricole puteau dobândi doar persoane care au locuit sau s-au stabilit în țară mai mult de cinci ani.
Curtea de Justiție a Uniunii Europene a anulat-o. Prin hotărârea din 18 ianuarie 2024 în cauza C-562/22, la o trimitere preliminară din partea unei instanțe bulgare, s-a stabilit că libera circulație a capitalurilor nu permite o reglementare care condiționează dobândirea unui teren agricol de cerința ca dobânditorul să fi locuit mai mult de cinci ani în statul membru respectiv.
Concluzia pentru 2026 este limpede. Un cetățean al unui stat din UE sau din SEE cumpără în Bulgaria în aceleași condiții ca un bulgar: apartament, casă cu curte, parcelă, teren arabil. Fără cerința de reședință, fără nevoia unei societăți, fără diferențe în documente.
O rezervă sinceră. Dacă cerința anulată a fost ștearsă și formal din textul legii sau este doar inaplicabilă prin dreptul UE, nu este confirmat. O normă inaplicabilă, dar încă scrisă, este exact materialul din care se nasc refuzurile la ghișeu. De aceea aici se spune ce a hotărât Curtea de Justiție a UE, nu ce scrie astăzi în lege.
Terenul este linia de separare nu cetățenia
Pentru un cumpărător din afara UE, imaginea este alta, dar nu acolo unde se așteaptă oamenii. Legea privind proprietatea nu împarte oamenii, ci obiectele.
Clădiri și drepturi reale limitate: liber, pe nume propriu. Apartament, atelier, birou, magazin. Cetățenia nu este criteriu. Teren: nu personal, decât în temeiul unui tratat internațional sau prin moștenire legală.
Adică problema nu este niciodată apartamentul. Problema apare când de obiect este legat un teren. Casă cu curte. Loc de parcare care este o pată pe teren, nu un obiect de sine stătător într-o clădire, distincția este tratată în locul de parcare și garajul. Parcelă, vilă, teren arabil. Și cel mai perfid: cotele-părți ideale din terenul de sub clădire, pe care actul notarial standard pentru un apartament le transferă adesea odată cu locuința.
Cele două ieșiri cunoscute sunt reale și ambele au un preț. Dreptul de a construi (право на строеж) în loc de cote-părți ideale, care este un drept real limitat și este permis, dar cere acordul și participarea vânzătorului. Sau o societate bulgară ca proprietar, care aduce contabilitate proprie și un cost anual, adică nu este o soluție pentru un singur apartament.
Riscul pe care îl descrie această secțiune este concret: obiectul pe care clientul l-a ales și i-a plăcut poate fi tehnic inaccesibil pentru el, iar acest lucru se vede abia când cineva deschide actul vânzătorului și citește ce anume se transferă. „Vom întreba în ziua tranzacției” este cu o lună prea târziu, iar avansul (arvuna) este deja plătit și termenul din antecontract curge împotriva cumpărătorului.
Cele trei numere
și niciunul nu le înlocuiește pe celelalte
Convingerea generală este aici greșită aproape peste tot, inclusiv pe site-uri imobiliare bulgărești: că cumpărătorul „primește numărul personal de străin (ЛНЧ) în cursul tranzacției”.
Nu este așa. Numărul personal al străinului se atribuie de Ministerul Afacerilor Interne (МВР) la eliberarea unui document de ședere: de lungă durată, pe termen lung sau permanent. Nu este un număr fiscal, nu se eliberează de administrația fiscală și nu se obține „pentru o tranzacție”. Un cumpărător care nu vine și nu locuiește în țară nu are și nu poate avea un asemenea număr.
De aceea legea i-a dat altceva, și anume o obligație, nu o opțiune. Legea privind registrul BULSTAT (Закон за регистър БУЛСТАТ) cere înscrierea persoanelor fizice străine fără număr de identificare personal bulgar (ЕГН) și fără număr personal de străin, care dețin bunuri imobile în țară. Termenul este de șapte zile și curge nu de la înscrierea actului și nu de la primirea lui, ci de la cumpărarea proprietății. Sancțiunea pentru o persoană fizică este de până la 511,29 EUR (1 000 BGN conform art. 45 alin. 1 din ZRBULSTAT, modificat prin Monitorul Oficial (ДВ) nr. 84/2023; conversia ne aparține), iar în caz de repetare de la 2 556 la 5 113 EUR. Taxa de înscriere în sine este simbolică, sub 10 EUR.
Și un al treilea număr, în scop fiscal: pentru persoanele fără număr de identificare personal bulgar și fără număr personal de străin, administrația fiscală eliberează un număr de serviciu.
Rezultatul este că cumpărătorul din străinătate adună până la trei identificatori diferiți pentru un singur apartament, iar niciunul nu îi înlocuiește pe ceilalți doi. Ordinea în care se obțin depinde de ce cere notarul, de ce cere banca și de ce cere primăria. Iar ele nu cer același lucru.
Banca care refuză fără motivare al doilea punct îngust
Aici este cel mai greu punct din lanț și nu este juridic, ci practic.
Nu există o cerință legală de prezență personală la deschiderea unui cont de plăți. Cerința vine din regulile interne ale fiecărei bănci, după propria sa evaluare a riscului. Practica nu este aceeași între bănci și nu este publicată integral. Și cel mai important: nu există un mecanism normativ de contestare a unui refuz. Banca nu este obligată să motiveze și nu există o procedură prin care refuzul să poată fi atacat.
Diferența dintre cumpărătorul din UE și cel din afara UE trece exact pe aici. Dreptul la un cont de plăți cu funcții de bază se acordă unui consumator care își are reședința legală în Uniunea Europeană. Un cetățean al unui stat terț fără reședință în UE este în afara domeniului său de aplicare, adică nu are ce să opună.
Capcana din pachetul de documente este mică și tocmai de aceea surprinde. Printre actele cerute este un document care dovedește adresa, iar dovezile acceptate de obicei sunt un contract de închiriere sau un act notarial. Cumpărătorul nu are încă niciunul dintre cele două, pentru că are nevoie de cont înainte de tranzacție. Un mandatar este posibil la o parte dintre bănci, dar cerințele privind legalizarea procurii în sine diferă mult.
Se poate oare fără un cont bulgar? Se poate: plata se face și dintr-un cont străin în contul vânzătorului sau în contul special al notarului. Dar contul nu este pentru tranzacție, ci pentru după ea: impozite, curent, apă, taxa de salubrizare, cheltuieli de coproprietate. Adică contul nu blochează semnarea, ci viața proprietății, și tocmai de aceea se amână și apoi doare.
Banii: două lumi diferite
SEPA și restul
De la 1 ianuarie 2026 Bulgaria este în zona euro și asta a schimbat intrarea, dar doar pentru jumătate din lume. Cine cumpără de fapt la noi după adoptarea euro este tema din cumpărătorii străini după adoptarea euro.
Un transfer în euro dintr-o bancă din spațiul SEPA este ieftin, rapid și fără risc valutar. Un transfer dintr-un stat terț nu este SEPA. Trece printr-o bancă corespondentă, costă mai mult și poate fi oprit de o verigă care nu este nici banca ordonatoare, nici cea primitoare. Cumpărătorul din Germania și cel din afara UE sunt în două lumi diferite, iar aceasta este o diferență concretă, nu teoretică.
Separat, atât agenția, cât și notarul sunt entități obligate potrivit Legii privind măsurile împotriva spălării banilor (Закон за мерките срещу изпирането на пари). De acolo vin documentele pe care clientul le ia drept o formalitate: declarația privind originea fondurilor, declarația de persoană expusă politic și, în cazul unei persoane juridice, declarația de beneficiar real. Tranzacțiile imobiliare declanșează o verificare complexă indiferent de valoare.
Punctul specific tranzacției la distanță: este verificarea unui om pe care nimeni nu l-a văzut. Identificarea de la distanță este posibilă, dar cere măsuri suplimentare, iar fiecare dintre ele este încă un loc în care procesul se poate opri fără ca cineva să fi greșit.
Și cel mai puțin cunoscutul, care lovește la întoarcere. La un transfer transfrontalier către un stat din afara UE și SEE, începând de la aproximativ 15 340 EUR, ordonatorul prezintă băncii informații și documente care atestă temeiul și suma. Asta mușcă la returnarea avansului, la o tranzacție eșuată și la o revânzare ulterioară, adică atunci când banii pornesc înapoi spre exterior. Atunci documentul pe care nimeni nu l-a păstrat este căutat de urgență. Ce documente merită să existe încă dinaintea avansului este în ce omit cumpărătorii înainte să plătească avansul.
De ce traducerea înseamnă o zi, nu un e-mail trei straturi, trei zile
Orice document străin care trebuie să producă efecte în Bulgaria trece prin trei straturi, iar fiecare strat este o zi separată.
Întâi legalizarea sau apostila. Când apostila nu este necesară deloc, pentru că există un tratat bilateral, este tratat în procura la tranzacție și este o sursă frecventă de bani aruncați. Al doilea, traducerea făcută de o persoană care figurează pe lista Ministerului Afacerilor Externe. Al treilea, și acesta este stratul care produce ziua: legalizarea notarială a semnăturii traducătorului.
Regulamentul privind legalizările (Правилник за легализациите) spune literal: semnătura traducătorului, aplicată pe traducerea efectuată de el, trebuie atestată notarial în Republica Bulgaria. Adică nu este suficient ca traducerea să fie bună. Traducătorul trebuie să meargă fizic la un notar. Pentru o limbă rară, asta înseamnă o persoană anume, probabil în alt oraș, liberă la o dată anume.
Încă două lucruri pe care nimeni nu le prevede. O traducere dintr-o limbă străină în alta nu se face direct, ci prin bulgară, și se percep taxe pentru ambele traduceri. Și cea mai ieftină greșeală: traducerile în care s-au făcut corecturi, ștersături, adăugiri și radieri sunt nule. O singură corectură de mână distruge documentul și întoarce lanțul de la început.
Iată și de ce distanța are un preț exprimat în cifre. Legalizarea consulară a unei procuri imobiliare de o pagină costă 45 EUR, în timp ce aceeași legalizare la un notar din Bulgaria este de aproximativ 10 EUR. Diferența în sine este suportabilă. Insuportabil este că un document nou înseamnă o nouă programare la consulat, iar programările la consulat nu se dau în regim de urgență.
Cine stă la masă
și ce începe după act
Două detalii din ziua semnării sunt specifice tranzacției la distanță și merită cunoscute dinainte.
Procura trebuie să acopere și banii, nu doar semnătura. O procură care dă dreptul de a cumpăra, dar nu și de a plăti prețul sau de a primi o chitanță, oprește ziua. Același lucru la lipsa dreptului de substituire. Costul nu este taxa pentru o procură nouă, ci o zi amânată, cu banca, vânzătorul, notarul și termenul din antecontract angajate. Iar dacă mandantul este în străinătate, o nouă procură înseamnă o nouă programare la consulat.
Traducătorul în sală, și asta funcționează în ambele sensuri. Codul de procedură civilă (Граждански процесуален кодекс) obligă notarul să numească un traducător când una dintre persoanele participante nu cunoaște limba bulgară, iar limba pe care o folosește este necunoscută notarului. Încălcarea este printre motivele de nulitate a atestării notariale, iar o atestare nulă face nulă și tranzacția însăși, din lipsa formei. Aceasta nu este o formalitate, ci un temei pentru ca proprietatea să nu fie cumpărată.
Partea opusă este argumentul neașteptat în favoarea tranzacției la distanță: dacă la masă se prezintă un mandatar bulgar care vorbește bulgara, nu este nevoie deloc de traducător. Tranzacția la distanță elimină o problemă pe care tranzacția cu prezență fizică și cumpărător vorbitor de altă limbă o creează.
Și în sfârșit, răsturnarea povestirii. Trei din cele patru lucruri de după act au termen, iar cumpărătorul nu mai este în țară. Înscrierea în BULSTAT este șapte zile de la cumpărare. Declarația potrivit Legii privind impozitele și taxele locale (Закон за местните данъци и такси) este de două luni. Conturile pentru curent, apă și coproprietate nu au termen, dar nici nu are cine să le deschidă.
Adică obligațiile cumpărătorului încep exact când atenția lui se termină. Aceasta este și întreaga cauză pentru care tranzacția la distanță nu este un eveniment, ci un proces: ziua semnării este cea mai ușoară parte a ei.
Întrebări frecvente
Poate un străin să cumpere o proprietate în Bulgaria fără să vină în țară?
Da. Tranzacția se semnează de un mandatar, iar legea nu cere ca cumpărătorul să fie prezent. Problema este că semnarea este cea mai scurtă verigă din tot lanțul. Înaintea ei stau identificatorul, contul bancar, originea fondurilor și documentele legalizate și traduse, iar fiecare dintre aceste verigi așteaptă pe cea dinainte și are propriul termen. De aceea orizontul realist al unei cumpărări la distanță se măsoară în săptămâni, nu în zile, și se planifică de la coadă spre început, de la data actului notarial spre ziua de azi.
Poate un cetățean al unui stat terț să cumpere un apartament în Bulgaria?
Apartament, atelier, birou sau magazin poate, pe nume propriu, pentru că Legea privind proprietatea permite străinilor să dobândească clădiri și drepturi reale limitate. Restricția privește terenul: acesta poate fi dobândit doar în condițiile unui tratat internațional sau prin moștenire legală. De aceea locul de atenție nu este locuința în sine, ci ce se mai transferă odată cu ea, cel mai adesea cote-părți ideale din terenul de sub clădire, iar uneori și un loc de parcare, care este o pată pe teren, nu un obiect într-o clădire. Cele două ieșiri sunt dreptul de a construi în loc de cote-părți ideale sau o societate bulgară ca proprietar, iar ambele au un preț în timp și în costuri.
Am nevoie de numărul personal de străin (LNCh) ca să cumpăr o proprietate în Bulgaria?
Nu, și aceasta este cea mai des repetată inexactitate pe temă. Numărul personal al străinului se atribuie de Ministerul Afacerilor Interne la eliberarea unui document de ședere, nu de administrația fiscală și nu „în cursul tranzacției”. Un cumpărător care nu locuiește în țară nu are și nu poate avea un asemenea număr. În schimb, legea cere înscrierea în registrul BULSTAT a persoanelor străine care dețin bunuri imobile în țară, în termen de șapte zile de la cumpărarea proprietății. În scop fiscal, administrația fiscală eliberează un număr de serviciu separat persoanelor fără număr de identificare personal bulgar și fără număr personal de străin.
Îmi va refuza o bancă bulgară contul dacă nu locuiesc în țară?
Este posibil și se întâmplă. Nu există o cerință legală de prezență personală la deschiderea unui cont de plăți; cerința vine din regulile interne ale fiecărei bănci, după evaluarea sa a riscului, iar ele nu sunt identice și nu sunt publicate integral. Un cetățean al unui stat din UE are o poziție mai puternică, pentru că dreptul la un cont de plăți cu funcții de bază se acordă unui consumator cu reședință legală în Uniune, în timp ce un cetățean al unui stat terț fără o asemenea reședință este în afara acestei protecții. Cel mai neplăcut este că refuzul nu poate fi contestat pe o cale prevăzută de normă, adică a doua bancă înseamnă un nou pachet de documente și adesea o nouă procură cu o nouă programare la consulat.
Cumpărați,
fără să veniți?
Deschideți actul notarial al vânzătorului și urmăriți un singur lucru: ce anume se transferă. Dacă în descrierea obiectului apar cote-părți ideale din terenul de sub clădire, iar cumpărătorul nu este cetățean al UE, aceasta este o discuție care trebuie purtată înainte de avans, nu în ziua tranzacției.
Trimiteți-ne actul vânzătorului și cetățenia cumpărătorului. Vă spunem dacă obiectul este accesibil în această formă, unde se va opri procesul în lanț și ce termene încep să curgă în ziua de după semnare.
Explicație generală a textelor normative la 2026, nu consultanță juridică pentru o tranzacție concretă.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.