İmza
bir saat.
Vekil işlemin gününü çözer, ondan öncesini çözmez. Kimlik numarası, hesap ve legalize edilmiş belgeler haftalar ister.
İmza bir saat gerisi haftalar
Yurt dışında yaşayan alıcı hep aynı şeyi sorar: “gelmeden satın alabilir miyim?” Kanuna göre cevap “evet” ve sıkıcıdır. İlginç olan soru başkadır.
İşlem, bir vekil tarafından bir saatte imzalanır. Geri kalan her şey haftalar ister ve her halkanın bir öncekini beklediği bir zincirdir. Kimlik numarası, banka hesabı, girebilen ve sonra çıkabilen para, çevrilmiş ve legalize edilmiş belgeler. Vekâletname imzayı çözer, başka hiçbir şeyi değil.
Başarısız uzaktan işlemleri üreten tam da bu uyumsuzluktur. Kişi, işlem günü için belgeyi hazırlamıştır, ondan önceki dört haftayı değil. Her halka bir öncekine bağlı olduğu için, bir yerdeki gecikme başka bir yerde telafi edilmez.
Bu makale bir adım listesi değildir. Zincirin ve koptuğu yerlerin haritasıdır, çünkü o yerler alıcının beklediği yerlerde değildir. Belge olarak vekâletnamenin kendisi, onayları ve harçlarıyla birlikte ayrı bir yazıda ele alınmıştır: işlem sırasında vekâletname; işlem gününde noterde ne olduğu ise noter işlemi yazısındadır.
AB vatandaşı için
bugün hiçbir fark yok
Yoldan çıkarılması gereken ilk şey bu, çünkü internette bu konuda doğru metinden çok eskimiş metin var.
Katılım Antlaşması'ndaki iki geçiş dönemi sona erdi: hem sözde ikinci konut için hem de tarım ve orman arazileri için. Bunların ardından Bulgaristan, Tarım Arazilerinin Mülkiyeti ve Kullanımı Kanunu'na (Закон за собствеността и ползването на земеделските земи) yeni bir engel getirdi: tarım arazisini yalnızca ülkede beş yıldan fazla ikamet etmiş veya yerleşmiş kişiler edinebilecekti.
Avrupa Birliği Adalet Divanı bunu iptal etti. Bulgar bir mahkemenin ön karar başvurusu üzerine C-562/22 sayılı davada 18 Ocak 2024 tarihli kararla, sermayenin serbest dolaşımının, tarım arazisinin edinilmesini edinenin o üye devlette beş yıldan fazla ikamet etmiş olması şartına bağlayan bir düzenlemeye izin vermediği kabul edildi.
2026 için sonuç nettir. AB veya AEA ülkesinin vatandaşı Bulgaristan'da bir Bulgar ile eşit koşullarda satın alır: daire, bahçeli ev, parsel, tarla. İkamet şartı yok, şirket gereği yok, belgelerde fark yok.
Dürüst bir not. Kaldırılan şartın kanun metninden resmen silinip silinmediği, yoksa yalnızca AB hukuku uyarınca uygulanamaz mı olduğu doğrulanmış değil. Uygulanamaz ama hâlâ yazılı duran bir norm, gişede ret doğuran tam da o malzemedir. Bu yüzden burada, kanunda bugün ne yazdığı değil, AB Adalet Divanı'nın neye karar verdiği söyleniyor.
Arazi ayırıcı çizgidir vatandaşlık değil
AB dışından bir alıcı için tablo farklıdır, ama insanların beklediği yerde değil. Mülkiyet Kanunu (Закон за собствеността) insanları değil, nesneleri ayırır.
Binalar ve sınırlı ayni haklar: serbestçe, kendi adına. Daire, atölye, ofis, dükkân. Vatandaşlık ölçüt değildir. Arazi: şahsen edinilemez, uluslararası antlaşma veya kanuni mirasçılık dışında.
Yani sorun hiçbir zaman daire değildir. Sorun, nesneye arazinin bağlı olmasıdır. Bahçeli ev. Binada bağımsız bir birim değil, arazi üzerinde bir nokta olan otopark yeri; bu ayrım otopark yeri ve garaj yazısında ele alınmıştır. Parsel, yazlık, tarla. Ve en sinsisi: standart daire noter senedinin çoğu zaman konutla birlikte devrettiği arsa payları.
Bilinen iki çıkış gerçektir ve ikisinin de bir bedeli vardır. Arsa payları yerine inşaat hakkı; bu sınırlı bir ayni haktır ve izin verilir, ancak satıcının onayını ve katılımını gerektirir. Ya da mülk sahibi olarak Bulgar bir şirket; kendi muhasebesini ve yıllık bir masrafı beraberinde getirir, yani tek bir daire için bir çözüm değildir.
Bu bölümün anlattığı risk somuttur: müşterinin seçtiği ve beğendiği nesne, onun için teknik olarak erişilemez olabilir ve bu ancak biri satıcının senedini açıp tam olarak neyin devredildiğini okuduğunda görülür. “Gün gelince soracağız” bir ay geç kalmıştır, kaparo (avans) ise çoktan ödenmiştir ve ön sözleşme kapsamındaki süre alıcının aleyhine işler.
Üç numara
ve hiçbiri diğerlerinin yerini tutmaz
Burada kamuoyundaki kanaat neredeyse her yerde yanlıştır, Bulgarca emlak sitelerinde de: alıcının “işlem sürecinde yabancı kişisel numarası (LNÇ) aldığı” kanaati.
Öyle değil. Yabancının kişisel numarasını, uzun süreli, uzun dönem veya daimî ikamet belgesi verilirken İçişleri Bakanlığı (МВР) atar. Vergi numarası değildir, gelir idaresi tarafından verilmez ve “işlem için” çıkarılmaz. Gelmeyen ve ikamet etmeyen bir alıcının böyle bir numarası yoktur ve olamaz.
Bu yüzden kanun ona başka bir şey vermiştir ve bu bir seçenek değil, yükümlülüktür. BULSTAT Sicili Kanunu (Закон за регистър БУЛСТАТ), Bulgar kimlik numarası (ЕГН) ve yabancı kişisel numarası olmayan, ülkede taşınmaz mal sahibi olan yabancı gerçek kişilerin kaydını zorunlu kılar. Süre yedi gündür ve senedin tescilinden de, eline geçmesinden de değil, mülkün satın alınmasından itibaren işler. Gerçek kişi için yaptırım 511,29 EUR tutarına kadardır (1 000 BGN; BULSTAT Sicili Kanunu (ЗРБУЛСТАТ) m. 45, f. 1, Resmî Gazete (ДВ) sayı 84/2023 ile değişik; çevrim bize aittir), tekrarında ise 2 556 ile 5 113 EUR arasındadır. Kayıt harcının kendisi sembolik olup 10 EUR'nun altındadır.
Ve vergi amaçlı üçüncü bir numara: EGN'si ve yabancı kişisel numarası olmayan kişiler için gelir idaresi bir hizmet numarası verir.
Sonuç olarak yurt dışından gelen alıcı, tek bir daire için üç farklı kimlik numarası toplar ve hiçbiri diğer ikisinin yerini tutmaz. Çıkarılma sırası, noterin, bankanın ve belediyenin ne istediğine bağlıdır. Onlar ise aynı şeyi istemez.
Gerekçesiz reddeden banka ikinci darboğaz
Zincirdeki en sert yer burası ve hukuki değil, pratik bir yer.
Ödeme hesabı açılışında şahsen bulunma zorunluluğunu öngören bir yasal şart yoktur. Şart, her bankanın kendi risk değerlendirmesine göre belirlenen iç kurallarından gelir. Uygulama bankalar arasında aynı değildir ve tam olarak yayımlanmamıştır. En önemlisi: reddin temyizi için bir normatif mekanizma yoktur. Banka gerekçe göstermek zorunda değildir ve reddin itiraz edilebileceği bir usul de yoktur.
AB'li alıcı ile AB dışı alıcı arasındaki fark tam buradan geçer. Temel işlemler için ödeme hesabı hakkı, Avrupa Birliği'nde yasal olarak ikamet eden tüketiciye tanınır. AB'de ikameti olmayan üçüncü ülke vatandaşı bunun kapsamı dışındadır, yani karşısına koyacağı bir şey yoktur.
Belge paketindeki tuzak küçüktür ve bu yüzden şaşırtır. İstenen evraklar arasında bir adres belgesi vardır; tipik olarak kabul edilen kanıtlar kira sözleşmesi veya noter senedidir. Alıcının henüz ikisi de yoktur, çünkü hesabı işlemden önce gerekir. Bazı bankalarda vekil mümkündür, ancak vekâletnamenin onayına ilişkin şartlar büyük ölçüde farklılık gösterir.
Bulgar hesabı olmadan hiç olmaz mı? Olur: ödeme yabancı bir hesaptan satıcının hesabına veya noterin özel hesabına yapılabilir. Ama hesap işlem için değil, işlemden sonrası içindir: vergiler, elektrik, su, çöp ücreti, kat mülkiyeti. Yani hesap imzanın değil, mülkün yaşamının engelidir ve tam da bu yüzden ertelenir ve sonra acıtır.
Para: iki ayrı dünya
SEPA ve geri kalan her şey
1 Ocak 2026'dan itibaren Bulgaristan euro bölgesindedir ve bu girişi değiştirdi, ama yalnızca dünyanın yarısı için. Euro sonrasında burada aslında kimin satın aldığı, euro sonrası yabancı alıcılar yazısının konusudur.
SEPA bölgesindeki bir bankadan euro cinsinden havale ucuz, hızlı ve kur riski içermez. Üçüncü bir ülkeden gelen havale SEPA değildir. Muhabir banka üzerinden geçer, daha pahalıdır ve ne gönderen ne de alan banka olan bir birim tarafından durdurulabilir. Almanya'dan gelen alıcı ile AB dışından gelen alıcı iki farklı dünyadadır ve bu, teorik değil, somut bir farktır.
Ayrıca hem acente hem de noter, Kara Para Aklamaya Karşı Önlemler Kanunu (Закон за мерките срещу изпирането на пари) kapsamında yükümlü kişilerdir. Müşterinin formalite saydığı belgeler buradan gelir: fon kaynağı beyanı, siyasi nüfuz sahibi kişi beyanı, tüzel kişilerde ise gerçek faydalanıcı beyanı. Taşınmaz işlemleri, tutardan bağımsız olarak kapsamlı bir inceleme başlatır.
Uzaktan işleme özgü nokta: bu, kimsenin görmediği bir kişinin incelenmesidir. Uzaktan kimlik doğrulama mümkündür, ancak ek önlemler ister ve her biri, kimse hata yapmadan sürecin durabileceği bir yer daha demektir.
Ve geri dönüşte vuran, en az bilinen şey. AB ve AEA dışındaki bir ülkeye yaklaşık 15 340 EUR ve üzeri sınır ötesi havalede, havaleyi yapan kişi bankaya dayanağı ve tutarı doğrulayan bilgi ve belgeleri sunar. Bu, kaparo iadesinde, başarısız işlemde ve daha sonraki yeniden satışta, yani para dışarı doğru geri yola çıktığında ısırır. O zaman kimsenin saklamadığı belge acilen aranır. Hangi belgelerin daha kaparodan önce var olmasında fayda olduğu alıcıların kaparo ödemeden önce neyi atladığı yazısındadır.
Çeviri neden bir gün, e-posta değil üç katman, üç gün
Bulgaristan'da etki doğurması gereken her yabancı belge üç katmandan geçer ve her katman ayrı bir gündür.
Önce legalizasyon veya apostil. İkili bir antlaşma olduğu için apostilin hiç gerekmediği durumlar işlem sırasında vekâletname yazısında ele alınmıştır ve çoğu zaman boşa giden paranın kaynağıdır. İkinci olarak, Dışişleri Bakanlığı listesinde yer alan bir kişiden çeviri. Üçüncüsü ve günü üreten katman: çevirmenin imzasının noter onayı.
Legalizasyon Yönetmeliği (Правилник за легализациите) bunu açıkça söyler: çevirmenin yaptığı çeviri üzerine attığı imza, Bulgaristan Cumhuriyeti'nde noter tarafından onaylanmalıdır. Yani çevirinin iyi olması yetmez. Çevirmenin fiziken bir noterin yanına gitmesi gerekir. Nadir bir dil için bu, muhtemelen başka bir şehirde, belirli bir tarihte müsait olan belirli bir kişi demektir.
Kimsenin öngörmediği iki şey daha. Bir yabancı dilden başka bir yabancı dile çeviri doğrudan yapılmaz, Bulgarca üzerinden yapılır ve her iki çeviri için de harç alınır. Ve en ucuz hata: düzeltme, silme, ekleme ve kazıma yapılmış çeviriler geçersizdir. Elle yazılmış tek bir düzeltme belgeyi öldürür ve zinciri başa döndürür.
Mesafenin neden sayıyla ifade edilen bir bedeli olduğu işte budur. Bir sayfalık taşınmaz vekâletnamesinin konsolosluk onayı 45 EUR tutarken, aynı onay Bulgaristan'da noterde yaklaşık 10 EUR tutar. Fark kendi başına katlanılabilir. Katlanılamaz olan, yeni bir belgenin yeni bir konsolosluk randevusu demek olması ve konsolosluk randevularının acil duruma göre verilmemesidir.
Masada kim var
ve senetten sonra ne başlıyor
İşlem gününde uzaktan işleme özgü iki ayrıntı vardır ve önceden bilinmesinde fayda var.
Vekâletname yalnızca imzayı değil, parayı da kapsamalıdır. Satın alma yetkisi veren ama bedeli ödeme veya makbuz alma yetkisi vermeyen bir vekâletname günü durdurur. Aynısı, yetkiyi devretme hakkının olmaması için de geçerlidir. Maliyet, yeni bir vekâletnamenin harcı değildir; banka, satıcı, noter ve ön sözleşmedeki son tarihin devrede olduğu ertelenmiş bir gündür. Yurt dışındaki vekâlet verenin yeni bir vekâletnamesi ise yeni bir konsolosluk randevusu demektir.
Odadaki tercüman ve bu iki yönde de işler. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (Граждански процесуален кодекс), katılan kişilerden biri Bulgarca bilmiyorsa ve kullandığı dil noter için tanıdık değilse, noteri bir tercüman atamakla yükümlü kılar. İhlal, noter onayının mutlak butlan gerekçelerinden biridir; butlan taşıyan onay ise şekil eksikliği nedeniyle işlemin kendisini de batıl kılar. Bu bir formalite değil, mülkün satın alınmamış sayılması için bir gerekçedir.
Madalyonun öbür yüzü, uzaktan işlem lehine beklenmedik bir argümandır: masaya Bulgarca konuşan bir Bulgar vekil geliyorsa, tercümana hiç gerek kalmaz. Uzaktan işlem, yabancı dilli bir alıcıyla yapılan yüz yüze işlemin yarattığı bir sorunu ortadan kaldırır.
Ve son olarak anlatının tersine çevrilmesi. Senetten sonraki dört şeyden üçünün bir süresi vardır ve alıcı artık ülkede değildir. BULSTAT kaydı satın almadan itibaren yedi gündür. Yerel Vergiler ve Harçlar Kanunu (Закон за местните данъци и такси) kapsamındaki beyanname iki aydır. Elektrik, su ve kat mülkiyeti kayıtlarının süresi yoktur, ama onları açacak kimse de yoktur.
Yani alıcının yükümlülükleri, ilgisinin bittiği anda başlar. Uzaktan işlemin bir olay değil, bir süreç olmasının bütün nedeni de budur: imza günü, onun en kolay kısmıdır.
Sık sorulan sorular
Bir yabancı, ülkeye gelmeden Bulgaristan'da mülk satın alabilir mi?
Evet. İşlem bir vekil tarafından imzalanır ve kanun alıcının hazır bulunmasını şart koşmaz. Sorun, imzanın tüm zincirin en kısa halkası olmasıdır. Ondan önce kimlik numarası, banka hesabı, paranın kaynağı ile legalize edilmiş ve çevrilmiş belgeler vardır; bu halkaların her biri bir öncekini bekler ve kendi süresi vardır. Bu yüzden uzaktan bir satın almanın gerçekçi ufku günlerle değil haftalarla ölçülür ve planlama, noter senedi tarihinden bugüne doğru, sondan başa yapılır.
Üçüncü bir ülkenin vatandaşı Bulgaristan'da daire satın alabilir mi?
Daire, atölye, ofis veya dükkân kendi adına satın alınabilir, çünkü Mülkiyet Kanunu yabancıların binaları ve sınırlı ayni hakları edinmesine izin verir. Kısıtlama arazi üzerindedir: arazi yalnızca uluslararası antlaşma koşullarında veya kanuni mirasçılıkla edinilebilir. Bu yüzden dikkat edilecek yer konutun kendisi değil, onunla birlikte başka nelerin devredildiğidir; çoğunlukla arsa payları, bazen de bina içinde bağımsız bir birim değil arazi üzerinde bir nokta olan otopark yeri. İki çıkış, arsa payları yerine inşaat hakkı veya mülk sahibi olarak Bulgar bir şirkettir; ikisinin de süre ve masraf olarak bir bedeli vardır.
Bulgaristan'da mülk satın almak için LNÇ (yabancı kişisel numarası) gerekli mi?
Hayır, ve bu konuda en sık tekrarlanan yanlıştır. Yabancının kişisel numarasını ikamet belgesi verilirken İçişleri Bakanlığı atar; gelir idaresi vermez ve “işlem sürecinde” de verilmez. Ülkede ikamet etmeyen bir alıcının böyle bir numarası yoktur ve olamaz. Bunun yerine kanun, ülkede taşınmaz mal sahibi olan yabancı kişilerin, mülkün satın alınmasından itibaren yedi gün içinde BULSTAT sicilinde kayıt yaptırmasını şart koşar. Vergi amaçlı olarak gelir idaresi, EGN'si ve yabancı kişisel numarası olmayan kişilere ayrı bir hizmet numarası verir.
Bulgaristan'da ikamet etmiyorsam Bulgar bir banka hesap açmayı reddeder mi?
Mümkündür ve olur. Ödeme hesabı açılışında şahsen bulunma konusunda yasal bir şart yoktur; şart, her bankanın risk değerlendirmesine göre belirlenen iç kurallarından gelir ve bunlar ne aynıdır ne de tam olarak yayımlanmıştır. AB ülkesi vatandaşının konumu daha güçlüdür, çünkü temel işlemler için ödeme hesabı hakkı Birlik'te yasal olarak ikamet eden tüketiciye tanınır; böyle bir ikameti olmayan üçüncü ülke vatandaşı ise bu korumanın kapsamı dışındadır. En can sıkıcı olan, retin normatif olarak belirlenmiş bir usulle temyiz edilememesidir; yani ikinci bir banka, yeni bir belge paketi ve çoğu zaman yeni bir konsolosluk randevusuyla yeni bir vekâletname demektir.
Satın almak mı istiyorsunuz,
gelmeden?
Satıcının noter senedini açın ve tek bir şeye bakın: tam olarak ne devrediliyor. Nesnenin tanımında arsa payları varsa ve alıcı AB vatandaşı değilse, bu kaparodan önce yapılması gereken bir konuşmadır, işlem gününde değil.
Satıcının senedini ve alıcının vatandaşlığını bize gönderin. Nesnenin bu biçimde erişilebilir olup olmadığını, sürecin zincirin neresinde duracağını ve imzadan sonraki günde hangi sürelerin işlemeye başladığını size geri bildiririz.
2026 itibarıyla mevzuat metinlerine ilişkin genel bir açıklamadır; belirli bir işlem için hukuki tavsiye değildir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.