+359 879 333 822 WhatsApp Pzt - Cum 09:00 - 18:00, Cmt 09:00 - 16:0009:00 - 18:00

Resmî rakam · NSI, Q2 2026

Fiyatlar %15,5 artıyor.
Şimdi kim haklı?

Makale, yayınlandığı anda otomatik olarak açılır. Sayfayı yenilemeniz gerekmez.

Çok yakında 00:00:00:00 gün : saat : dakika : saniye

Resmî rakam · NSI, Q2 2026

Fiyatlar %15,5 artıyor.
Şimdi kim haklı?

İki analist, yöntemi olmayan tahminlerle piyasanın hangi tarafın lehine işlediğini tartışıyordu. 23 Eylül 2026’da NSI (НСИ), yani Bulgaristan Ulusal İstatistik Enstitüsü, Q2 2026 için resmî konut fiyat endeksini açıkladı. Rakamı her iki tahminle karşılaştırıyoruz.

1. kamp

Düşüş

◆ VS

2. kamp

İstikrar

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Raffy Nikoghosyan Emlak danışmanı, BulGhar Homes

28 Eylül 2026 · 9 dk okuma

Paylaş

Ne konuda tartışılıyor

23 Eylül 2026’da NSI, Q2 2026 için resmî konut fiyat endeksini yayımladı: ülke genelinde yıllık +%15,5, Q1’deki +%14,8’e kıyasla bir hızlanma. Aynı zamanda üç aylık hız +%6,2’den +%4,5’e yavaşladı. Satış işlemleri düşmeye devam ediyor. Aşağıdaki iki kamp, yeni rakamdan haberdar olmalarına rağmen, Bulgaristan Ulusal Bankası’nın (BNB; БНБ), NSI’nin ve piyasa portallarının tamamen aynı verilerine bakıyor. Ve yine zıt tahminlere varıyorlar.

Üç büyüme hızı, Q2 2026

Konut kredileri (Temmuz 2026)+%25,7

Konut fiyatları (NSI, Q2 2026)+%15,5

Ortalama maaş+%12,7

Konut fiyatları maaşlardan yalnızca 2,8 yüzde puan daha hızlı artıyor; klasik bir balonun çift haneli uçurumu söz konusu değil.

1. tur

Yeni rakam karşısındaki argümanlar.

1. kamp · Ayılar

Düşüş

Max Baklayan, finans analisti

-%20 ile -%25

2029-2030’a kadar öngörülen fiyat düşüşü, Q2’den sonra değişmedi

25 → 75 gün

mülk satış süresi, onun iddiasına göre üç katına çıktı; bu, toplulaştırılmış piyasa verileriyle doğrulanmış değil

Standart News ayrıca 2027 ile 2029 arasında %20-30 nominal düşüş öngörüyor. Satış işlemleri düşmeye devam ediyor: Q2 2026’da Varna’da yıllık bazda -%16,7, ülke genelinde yıllık bazda -%17,9. Ancak bu iki rakamdan hiçbiri fiyat yönünün tersine dönmesi DEĞİLDİR.

2. kamp · Boğalar

İstikrar

Kredi piyasası ve Ulusal Gayrimenkul Derneği (NANI; НАНИ)

+%25,7

konut kredilerinde yıllık artış, yaklaşık 19 milyar avroya kadar (Temmuz 2026)

+%15,5

resmî fiyat artışı, NSI, Q2 2026; ortalama maaştaki +%12,7 artışa karşılık

33 gün

Zimoti portalına göre Varna’da ortalama işlem süresi, yayımlanmış bir yöntem olmadan; Baklayan 75 gün veriyor

Aleksandar Bochev (NANI) büyük şehirlerde fiyatların 2026 sonuna kadar %5-7 artmaya devam etmesini bekliyor. NSI’nin Q2 rakamı, düşüş tezinden çok onun tezine daha yakın.

Aynı kurumlar: BNB, NSI, piyasa portalları. Yeni rakamdan sonra bile zıt sonuçlar.

Peki siz hangi taraftasınız?

1. kamp · Düşüş%0

2. kamp · İstikrar%0

0 oy

2. tur

Yeni rakamın tek başına yanıtlamadığı üç soru.

Arkasında ne olduğunu görmek için bir soruya dokunun.

Yıllık artış hızlanırken üç aylık artış yavaşlıyor. İkisi aynı anda nasıl mümkün?

Yıllık hız (+%15,5) Q2 2025 ile karşılaştırılır; yani önceki dört çeyreğin tüm ivmesini taşır. Üç aylık hız (+%4,5) Q1 2026 ile karşılaştırılır ve mevcut hızın daha duyarlı bir barometresidir. +%6,2’den +%4,5’e yavaşlama gerçek bir işarettir: piyasa pahalanmaya devam ediyor, ama eskisinden daha yavaş. Bu, yönün tersine dönmesi değil, temponun değişmesidir.

Mevcut konutlar %17,6 pahalanırken yeni inşaat yalnızca %12,3 pahalanıyor. Fark neden?

NSI endeksi mevcut konutlar ve yeni inşaat olarak ayırıyor; Q2 2026’da fark, mevcut konutlar lehine 5,3 yüzde puan. Akt 16 (Акт 16) olan yeni inşaat piyasaya kademeli olarak çıkıyor ve baskıyı daha eşit dağıtıyor; iyi konumdaki hazır konutlar için ise aynı sınırlı alıcı havuzu, yani ŞİMDİ satın almaya hazır olanlar, rekabet ediyor. İşlem sayısı azalınca (Varna -%16,7) talep geleceğin ürününe değil, hazır ürüne kayıyor.

BNB konut kredilerini +%25,7 finanse ediyor, ama BNB’nin kendisi %13,8 aşırı değerlemeye karşı uyarıyor. Hangi BNB’ye inanalım?

Her iki rakam da gerçek ve aynı kurumdan geliyor. BNB’nin bankacılık gözetimi sistemik riski izler: %13,8 aşırı değerleme, gelir ve kira gibi temel göstergelere göre kendi tahminidir; Q3 2025 içindir ve Ağustos 2026’da yorumlanmıştır. Kredi büyümesi istatistiği bir olguyu kaydeder: bankalar konut kredisi veriyor, çünkü haneler kredi alıyor ve vaktinde ödüyor. Gözetim, tam da kredilendirme bu kadar hızlı büyüdüğü için uyarıyor; piyasa durduğu için değil.

Çarpışma · Varna · NSI, Q2 2026

Tek rakam. İki yön.

İşlemler, Q2 2026

-%0

yıllık bazda; Q1’deki -%21,5’e göre iyileşme

Fiyat endeksi

+%0

yıllık; üç aylık +%2,8 (önceki +%4,0 idi)

Daha az işlem otomatik olarak daha düşük fiyat demek değildir. Daha seçici alıcılar demektir: doğru mülk için ödemeye hazır, daha yavaş ama hâlâ pozitif bir büyüme temposunda.

Sonuç